Esta semana volveremos a tener varias oportunidades de reconsiderar la sabiduría recibida de que cuando las tasas hipotecarios suben, los precios de las viviendas deben bajar. La semana pasada, la mediana de los precios de la vivienda en el informe de venta de viviendas existentes se informó de que había disminuido alrededor de un -1.5% mes a mes sobre una base ajustada estacionalmente (tuve que calcular a ojo la estacionalidad porque no informan de una cifra ajustada estacionalmente).
Los precios han bajado en los dos últimos meses, aunque una parte es estacionalmente normal. Los datos del martes serán los de mayor calidad del (S&P CoreLogic Case-Shiller) de julio, que se espera que muestren un pequeño aumento del 0.2% mes con mes. Definitivamente, los precios de la vivienda han salido de la crisis, y están bajando en algunos recintos.
Pero es un poco difícil decir todavía cuánto de eso es simplemente una estacionalidad exagerada de finales de verano, cuánto es que los vendedores en apuros están haciendo ofertas, y cuánto es un movimiento más bajo del verdadero precio nominal de equilibrio. Porque también estamos viendo historias como esta de Redfin la semana pasada:
La "Nueva Rareza" en este caso es que los precios de la vivienda están cayendo en términos reales pero no en términos nominales. En realidad, eso no es nada raro. Según la historia, confirmada por muchos otros informes, "hay muy poca oferta nueva en el mercado", lo que significa que aunque hay menos compradores debido al aumento de las tasas hipotecarias, también hay menos vendedores.
Literalmente, no hay nada mágico en el aumento de las tasas hipotecarias que provoque una bajada de precios, al menos a corto plazo. Cada comprador, sin duda, tiene una "pérdida" porque está pagando una tasa hipotecaria más alta que hace unos meses. Pero cada vendedor está sentado en una ganancia igual, si tiene una hipoteca de tasa fija que ahora es mejor que el mercado. El comprador de una vivienda, al fin y al cabo, está comprando un activo y "emitiendo un bono" (acordando una hipoteca) para pagarlo. El vendedor de la vivienda se está desprendiendo del activo y rescatando el "bono" que emitió previamente, a la par. Sólo que ahora que las tasas de interés han subido, ese "bono" se negocia con descuento, de modo que su reembolso a la par representa una pérdida para el vendedor de la vivienda (y, lo que es más importante, una pérdida no imponible, ya que Hacienda no lo reconoce como una transacción de bonos).
Esto es diferente a lo que ocurre en otros países, donde las hipotecas a tipo variable son mucho más comunes que en Estados Unidos. Obviamente, el vendedor de una vivienda que tiene una hipoteca a tasa variable no tiene que hacer frente a la pérdida de su tasa de interés, que es más baja que la del mercado, y probablemente es más probable que venda.
Sin embargo, la cuestión más importante ya la he discutido antes, y es la de pensar que una corrección de los precios de la vivienda debería producirse en el espacio nominal, cuando en realidad debería producirse en el espacio real. ¿Por qué los propietarios no venden? Dios, no tengo ni idea... ¿quizás porque poseen un activo real financiado por un préstamo en dólares nominales en una economía que se infla? En ese entorno, los únicos vendedores que hacen ofertas agresivas son los que se ven obligados por las circunstancias. Así que los índices pueden bajar si hay un sesgo de selección para favorecer a los vendedores desesperados más que a los compradores desesperados, pero no creo que bajen mucho.
Dando un paso atrás...
Los bancos centrales mundiales están pisando el freno de las tasas de interés como no lo han hecho en décadas. Sigo repitiendo el mea culpa de que no esperaba en absoluto que lo hicieran.
También es, sigo repitiendo, la medicina equivocada. La masa monetaria es un 40% más alta que antes de la crisis y los precios son un 15% más altos. Esa diferencia tiene que cerrarse y si la Fed no reduce agresivamente la oferta monetaria, los precios seguirán subiendo hasta que esa diferencia sea igual al crecimiento total de la economía real durante ese periodo.
Sigo tratando de idear formas de convencer a la gente de que la agresividad de la Fed ciertamente debería tener un impacto en los precios de los activos líquidos, pero no está claro que deba tener mucho impacto en la inflación. Esta es la última:
Hicieron falta años de tasas cero -si las tasas de interés bajas son los que causan la inflación- para conseguir la inflación. Si las tasas son la respuesta, entonces, ¿no debería llevar años conseguir la desinflación?
Por otro lado, sólo se necesitaron meses de crecimiento explosivo del dinero para provocar la inflación. Si el dinero es lo que importa, podríamos cambiar el nivel de precios rápidamente modificando la oferta monetaria.
No estoy diciendo que la Reserva Federal no deba subir las tasas o, más bien, simplemente permitir que las tasas de interés encuentren su nivel de mercado libre en lugar de mantenerlas artificialmente bajas. Por supuesto, deberían hacerlo. Lo que digo es que esa medicina está tratando el problema del precio de los activos, no el problema del precio del consumidor. Si te duele la cabeza y te tomas un antiácido, sigue teniendo efecto. Sólo que no arregla tu dolor de cabeza.
Declaración: Mi empresa y/o los fondos y cuentas que gestionamos tienen posiciones en bonos indexados a la inflación y varios productos de futuros financieros y de materias primas y ETFs, que pueden ser mencionados de vez en cuando en esta columna.