(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Mexico City-March 04: Fitch Ratings ratificó las calificaciones de las notas de Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V., Sofom, E.N.R. (Su Casita) emitidas a través de un mecanismo de financiamiento estructurado: - Calificación de Su Casita Trust Class A en escala internacional moneda extranjera de 'CCsf'; - Calificación de Su Casita Trust Class A en escala nacional de 'CC(mex)vra'; - Calificación de Su Casita Trust Class B de 'D(mex)vra'. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Calidad del Activo: A diciembre de 2019, la cartera vencida reportada con más de 90 días respecto al saldo original del portafolio fue de 16.3% y para cartera vencida a más de 180 días fue de 15.8% (diciembre 2018: 19.1% y 18.5%, respectivamente). A pesar de la disminución, el portafolio continúa polarizado, ya que 62.6% del total corresponde a créditos vencidos de más de 180 días. Si bien, las reestructuras ofrecidas y la adjudicación de bienes inmuebles continúan y han sido efectivas para contener nuevos incumplimientos, la transacción está expuesta a la monetización de cartera vencida. A diciembre de 2019, el inventario se componía de 574 propiedades, el número de adjudicaciones durante 2019 se incrementaron en 14.4%, mientras que las ventas presentaron una tasa promedio ponderada de recuperación en el período 2015–2019 de 30.1% (incluye comisiones y costos legales), como porcentaje del saldo insoluto de los créditos. Considerando las características del portafolio reportado a diciembre de 2019, Fitch utilizó su modelo interno para calcular la probabilidad de incumplimiento esperada (PI), así como la pérdida dado el incumplimiento. Para una calificación de ‘B', la PI esperada del portafolio total es de 79.11% y la pérdida, dado el incumplimiento, es de 35.15%, lo que refleja una pérdida neta esperada de 27.81%. Al 31 de diciembre del 2019, el portafolio estaba pulverizado por 2,820 créditos hipotecarios, 780 de ellos denominados en pesos mexicanos. La antigüedad promedio ponderada era de 141 meses, con un plazo remanente promedio ponderado de 114 meses y una tasa de interés de 10.3%. La razón de crédito a valor (CLTV por sus siglas en inglés) actual es 70.6%. Por distribución geográfica, las principales concentraciones se encuentran en Baja California (24%), Estado de México (14%) y Nuevo León (10%). Estructura Financiera: A enero de 2020, el nivel de sobrecolateralización calculado de las notas, medido como uno menos el saldo insoluto de las notas dividido entre el saldo insoluto de los créditos vigentes con mora menor de 90 días, continúa su tendencia decreciente pasando a -143% para las notas Class A y -213.1% para las notas Class B. El saldo remanente de las notas Class A es 23.7% del saldo inicial, mientras que las notas Class B no han sido amortizadas desde 2009, por lo que su saldo actual representa 82.4% del saldo inicial. La transacción cuenta con una cascada de pago dual, donde la cobranza de intereses es utilizada para el pago de cupón una vez liquidados los gastos. Los créditos que componen el portafolio total devengan tasas de interés fijas, la mayor parte en unidades de inversión (Udis), sin embargo, 27.7% del portafolio actual está denominado en pesos mexicanos, mientras que las notas Class A devengan una tasa de interés en dólares americanos indexada a LIBOR más un margen de 0.23%. Dado lo anterior, existe un instrumento de cobertura de tasa tipo swap que permite pagar a la transacción intereses a tasa fija. Considerando los pagos a tasa fija al proveedor de la cobertura de tasa interés, el promedio durante los últimos 12 meses de la cobertura de intereses fue de 0.33 veces (x), por lo que las cantidades faltantes para cubrir el pago de cupón están siendo realizados por el garante externo. El pago de las notas Class A continúa dependiendo del garante externo. La calificación actual de las notas Class B reflejan el continuo incumplimiento en el pago de intereses devengados, así como la subordinación estructural sobre las notas Class A. Riesgo Operacional: El administrador actual del portafolio es Adamantine Servicios, S.A. de C.V. [calificado por Fitch en 'AAFC3+(mex)' con Perspectiva Estable]. Este ha demostrado ser activo en el ofrecimiento de reestructuras o productos solución, adjudicación y venta de inmuebles, sin embargo, debido al alto deterioro del portafolio, esto no ha reflejado un cambio de tendencia en el desempeño de las notas Class A y Class B. El riesgo de confusión de efectivo es inmaterial debido a que la totalidad de la cobranza es recibida en cuentas bancarias abiertas a nombre del fiduciario en CIBanco S.A., Institución de Banca Múltiple [calificado por Fitch en 'A(mex)' con Perspectiva Estable]. El actual nivel de calificación de las notas refleja la exposición al riesgo de interrupción de pago, ya que no existen reservas de efectivo. Fitch considera que la estructura actual de comisiones al administrador es adecuado, por lo que el riesgo de observar nuevamente una sustitución de administrador es remota en el futuro previsible. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Un incremento en las calificaciones de las notas Class A se percibe limitado. Las calificaciones se ajustarían a la baja si el garante externo cesara de hacer los pagos necesarios para sostener el pago de intereses de las notas Class A, si el desempeño en las actividades de administración de bienes adjudicados y ventas, así como los esfuerzos de cobranza tanto tradicional como por reestructuras se deterioraran, entre otros factores. La calificación de las notas Su Casita Trust Class B podría incrementarse en caso de que los intereses devengados no pagados sean liquidados y Fitch observara consistencia de pagos en el futuro. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Este comunicado es una traducción del original emitido en inglés por Fitch en su sitio internacional el 4 de marzo de 2020 y puede consultarse en la liga www.fitchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings, Inc. Criterios aplicados en escala nacional - Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Diciembre 7, 2017); - Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017); - Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Noviembre 7, 2019). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 17/abril/2019 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Adamantine Servicios, S.A. de C.V. (Administrador) y The Bank of New York Mellon (NYSE:BK), (Fiduciario) IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Datos de tipo crédito por crédito al 1 de enero de 2020, reportes de cobranza, reportes de distribución, así como 50 expedientes de crédito. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Desde la fecha de emisión hasta el 1 de enero de 2020 para los reportes de cobranza y 27 de enero de 2020 para los reportes de distribución. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contacts: Primary Rating Analyst Anakaren Sanchez, Associate Director +52 55 5955 1609 Fitch Mexico S.A. de C.V. Blvd. Manuel Avila Camacho No. 88, Edificio Picasso, Piso 10, Col. Lomas de Chapultepec, Mexico City 11950 Secondary Rating Analyst Elsa Segura, Associate Director +52 81 8399 9125 Committee Chairperson Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 8399 9100, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (pub. 07 Dec 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/907408 Global Structured Finance Rating Criteria (pub. 02 May 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10073280 Latin America RMBS Rating Criteria (pub. 07 Dec 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/907206 Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 25 Jun 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077005 Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 07 Nov 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077331 Mexico Mortgage Loss and Cash Flow Assumptions - Criteria Addendum (pub. 14 Sep 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/903182 Structured Finance and Covered Bonds Counterparty Rating Criteria (pub. 29 Jan 2020) https://www.fitchratings.com/site/re/10108544 Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (pub. 14 Sep 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/902769 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10113108#solicitation Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
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