por Francisco Delgado Castillo
Infosel, agosto. 10.- Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o fibras, especializadas en inmuebles industriales, continúan siendo los más beneficiados de las nuevas tendencias económicas de la recuperación tras la crisis de la pandemia en México.
Por el contrario, los espacios destinados a ventas minoristas y sobre todo las oficinas, pese a también estar en un proceso de recuperación, enfrentan retos mayores, coincidieron analistas de casas de bolsa.
"La parte del portafolio relativo al sector industrial permaneció como el más resiliente frente a la pandemia, mientras que las áreas comerciales y las de oficinas mostraron un desempeño más rezagado en su recuperación", escribió en un reporte Alejandra Marcos y su equipo de Intercam Casa de Bolsa luego de los reportes trimestrales del segundo trimestre.
Los centros comerciales y las áreas de trabajo pueden incluso verse amenazadas de nuevo durante la segunda mitad de 2021, de acuerdo con Barclays (LON:BARC) Capital Casa de Bolsa, a medida que aumentan los casos de covid-19, la enfermedad que tiene al mundo en una pandemia, pese a que la flexibilidad de las restricciones ha impactado positivamente en el flujo de personas.
La movilidad en centros comerciales y de recreación está 24% debajo de los niveles previos a la contingencia sanitaria y la correduría británica prevé que se contraigan de julio a diciembre, ante los constantes récords de contagios motivados principalmente por la variante delta del virus SARS-CoV-2 y una vacunación que por el momento ha alcanzado a 38% de la población total con al menos una dosis.
Por su parte, el indicador para las oficinas está a 25% de recuperar sus niveles pre pandémicos, lo que sugiere que las medidas de teletrabajo continua activas y podrían seguir así por meses e incluso más, ya que muchas compañías han experimentado con mantener el home office al observar un rendimiento positivo de sus trabajadores, lo que se combina con menores costos operativos y teóricamente mayor tiempo de los trabajadores con sus familias.
"Hacia el segundo semestre de 2021, mantenemos como atractivas a las fibras industriales ['resiliencia' operativa de los portafolios], abrimos espacio para la recuperación paulatina del sector comercial [aunque dependerá del avance de la pandemia]", escribieron en el mismo sentido Roberto Solano y Brian Rodríguez, especialistas de Monex Casa de Bolsa, en un reporte sobre el desempeño del Índice de Fibras FBMEX.
Para los expertos, el subsector de oficinas encontrará próximamente un punto de inflexión entre ocupación y absorción de inventario se superficie, no obstante, la recuperación podría llevar más de lo esperado. Incluso algunos propietarios de edificios de oficinas han cambiado el giro de sus inmuebles y ahora los rentan para vivienda y servicios médicos.
Por el contrario, las tendencias en los hábitos de las personas a raíz de la pandemia se aceleró hacia servicios digitales, como lo son las compras en línea, lo que ha desincentivado las compras físicas y por ende ha aumentado el requerimiento de espacios logísticos en puntos estratégicos que permitan este tipo de actividad. Por otro lado, otro cambio de estrategia de algunas compañías es la búsqueda de lugares menos costosos para sus actividades de manufactura (nearshoring), consideran Pablo Monsivais y Benjamin M. Theurer, especialistas de Barclays.
"El auge de la actividad del comercio electrónico está cambiando estructuralmente el mercado minorista de México", escribieron los expertos en un reporte. "El nearshoring probablemente también impulsará la demanda de bienes raíces industriales".
De acuerdo con la consultora inmobiliaria CBRE, las ciudades norteñas de Tijuana y Monterrey son las principales beneficiarias del nearshoring, o una tendencia impulsada por la globalización que fue revitalizada por la pandemia, al capturar 21 y 52%, respectivamente, de la demanda total en 2020.
La ocupación de estos espacios se mantuvo en torno a 95% y la casa de bolsa europea estima que la continua demanda industrial impulsada por la recuperación económica de Estados Unidos permitirá elevar ese indicador e incluso los precios de alquiler.
"Con una demanda cada vez mayor y niveles de ocupación más altos en todos los ámbitos, prevemos que los precios de los alquileres aumentarán durante los próximos meses, especialmente en mercados con restricciones de terrenos como Tijuana", escribieron Monsivais y Theurer.
Por el apartado del comercio electrónico y logística, la demanda de espacios subirá --y así también podrán los precios-- a medida que las compañías buscan cubrir la demanda de compras de las grandes urbes, como Ciudad de México y Guadalajara, además de ciudades fronterizas a partir de las que pueden atender el mercado estadounidense.
Durante 2020, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), 12 millones de personas realizaron compras en línea, tres veces más que lo registrado en 2017.
Sin embargo, alertan los expertos de Monex, también hay que tomar en cuenta la posible alza en la tasa de referencia de México, lo que resta atractivo a las distribuciones de las fibras y podría suceder a medida que la inflación continúa por encima de lo esperado y el objetivo de Banco de México.
Por ahora, los dividendos de los fideicomisos continúan siendo atractivos, señalaron en sus reportes los analistas de Intercam y Monex.
Hasta ahora, las perspectivas de las fibras son mejores que sus resultados, pues fueron el sector con el peor desempeño de los cotizados en bolsa en ventas y flujo operativo en el segundo trimestre, de acuerdo con un análisis realizado por Banorte (MX:GFNORTEO) Casa de Bolsa, en parte, por el efecto cambiario adverso de ingresos dolarizados y porque sus operaciones hace un año fueron resilientes.
Las más atractivas
Para Monex Casa de Bolsa las mejores fibras son las industriales, señaló en su reporte sin destacar nombres específicos de fideicomisos.
Por su parte, los expertos de Intercam consideran que las firmas bien diversificadas como Fibra Uno y Fibra MTY son las más atractivas, a pesar de un entorno de bajo crecimiento de área bruta rentable.
Para Barclays Capital Casa de bolsa las ganadoras de las tendencias industriales son Fibra Prologis, Fibra Uno y Fibra Macquarie, sobre las que tiene una recomendación de 'overweight' --equivalente a 'compra'.
Prologis es la mejor posicionada al participar tanto en el segmento industrial como el de comercio electrónico y en la segunda mitad del año continuará con la expansión territorial y gastará, estima la correduría, al menos 70 millones de dólares en adquisiciones.
Fibra Uno, la más grande del país, cotiza con un descuento significativo respecto de sus pares y niveles históricos, pues está sobradamente descontado el desempeño desfavorable que podría tener en el corto y mediano plazo su componente de oficinas.
Fibra Macquarie, por su parte, tiene un segmento industrial resistente y las dificultades de su apartado comercial también hacen que su valuación sea atractiva. Además, la cartera general de la fibra ha mostrado tasas de ocupación saludables con rentas que se han logrado mantener.
FUNO FMTY FIBRAPL FIBRAMQ
Infosel, agosto. 10.- Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o fibras, especializadas en inmuebles industriales, continúan siendo los más beneficiados de las nuevas tendencias económicas de la recuperación tras la crisis de la pandemia en México.
Por el contrario, los espacios destinados a ventas minoristas y sobre todo las oficinas, pese a también estar en un proceso de recuperación, enfrentan retos mayores, coincidieron analistas de casas de bolsa.
"La parte del portafolio relativo al sector industrial permaneció como el más resiliente frente a la pandemia, mientras que las áreas comerciales y las de oficinas mostraron un desempeño más rezagado en su recuperación", escribió en un reporte Alejandra Marcos y su equipo de Intercam Casa de Bolsa luego de los reportes trimestrales del segundo trimestre.
Los centros comerciales y las áreas de trabajo pueden incluso verse amenazadas de nuevo durante la segunda mitad de 2021, de acuerdo con Barclays (LON:BARC) Capital Casa de Bolsa, a medida que aumentan los casos de covid-19, la enfermedad que tiene al mundo en una pandemia, pese a que la flexibilidad de las restricciones ha impactado positivamente en el flujo de personas.
La movilidad en centros comerciales y de recreación está 24% debajo de los niveles previos a la contingencia sanitaria y la correduría británica prevé que se contraigan de julio a diciembre, ante los constantes récords de contagios motivados principalmente por la variante delta del virus SARS-CoV-2 y una vacunación que por el momento ha alcanzado a 38% de la población total con al menos una dosis.
Por su parte, el indicador para las oficinas está a 25% de recuperar sus niveles pre pandémicos, lo que sugiere que las medidas de teletrabajo continua activas y podrían seguir así por meses e incluso más, ya que muchas compañías han experimentado con mantener el home office al observar un rendimiento positivo de sus trabajadores, lo que se combina con menores costos operativos y teóricamente mayor tiempo de los trabajadores con sus familias.
"Hacia el segundo semestre de 2021, mantenemos como atractivas a las fibras industriales ['resiliencia' operativa de los portafolios], abrimos espacio para la recuperación paulatina del sector comercial [aunque dependerá del avance de la pandemia]", escribieron en el mismo sentido Roberto Solano y Brian Rodríguez, especialistas de Monex Casa de Bolsa, en un reporte sobre el desempeño del Índice de Fibras FBMEX.
Para los expertos, el subsector de oficinas encontrará próximamente un punto de inflexión entre ocupación y absorción de inventario se superficie, no obstante, la recuperación podría llevar más de lo esperado. Incluso algunos propietarios de edificios de oficinas han cambiado el giro de sus inmuebles y ahora los rentan para vivienda y servicios médicos.
Por el contrario, las tendencias en los hábitos de las personas a raíz de la pandemia se aceleró hacia servicios digitales, como lo son las compras en línea, lo que ha desincentivado las compras físicas y por ende ha aumentado el requerimiento de espacios logísticos en puntos estratégicos que permitan este tipo de actividad. Por otro lado, otro cambio de estrategia de algunas compañías es la búsqueda de lugares menos costosos para sus actividades de manufactura (nearshoring), consideran Pablo Monsivais y Benjamin M. Theurer, especialistas de Barclays.
"El auge de la actividad del comercio electrónico está cambiando estructuralmente el mercado minorista de México", escribieron los expertos en un reporte. "El nearshoring probablemente también impulsará la demanda de bienes raíces industriales".
De acuerdo con la consultora inmobiliaria CBRE, las ciudades norteñas de Tijuana y Monterrey son las principales beneficiarias del nearshoring, o una tendencia impulsada por la globalización que fue revitalizada por la pandemia, al capturar 21 y 52%, respectivamente, de la demanda total en 2020.
La ocupación de estos espacios se mantuvo en torno a 95% y la casa de bolsa europea estima que la continua demanda industrial impulsada por la recuperación económica de Estados Unidos permitirá elevar ese indicador e incluso los precios de alquiler.
"Con una demanda cada vez mayor y niveles de ocupación más altos en todos los ámbitos, prevemos que los precios de los alquileres aumentarán durante los próximos meses, especialmente en mercados con restricciones de terrenos como Tijuana", escribieron Monsivais y Theurer.
Por el apartado del comercio electrónico y logística, la demanda de espacios subirá --y así también podrán los precios-- a medida que las compañías buscan cubrir la demanda de compras de las grandes urbes, como Ciudad de México y Guadalajara, además de ciudades fronterizas a partir de las que pueden atender el mercado estadounidense.
Durante 2020, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), 12 millones de personas realizaron compras en línea, tres veces más que lo registrado en 2017.
Sin embargo, alertan los expertos de Monex, también hay que tomar en cuenta la posible alza en la tasa de referencia de México, lo que resta atractivo a las distribuciones de las fibras y podría suceder a medida que la inflación continúa por encima de lo esperado y el objetivo de Banco de México.
Por ahora, los dividendos de los fideicomisos continúan siendo atractivos, señalaron en sus reportes los analistas de Intercam y Monex.
Hasta ahora, las perspectivas de las fibras son mejores que sus resultados, pues fueron el sector con el peor desempeño de los cotizados en bolsa en ventas y flujo operativo en el segundo trimestre, de acuerdo con un análisis realizado por Banorte (MX:GFNORTEO) Casa de Bolsa, en parte, por el efecto cambiario adverso de ingresos dolarizados y porque sus operaciones hace un año fueron resilientes.
Las más atractivas
Para Monex Casa de Bolsa las mejores fibras son las industriales, señaló en su reporte sin destacar nombres específicos de fideicomisos.
Por su parte, los expertos de Intercam consideran que las firmas bien diversificadas como Fibra Uno y Fibra MTY son las más atractivas, a pesar de un entorno de bajo crecimiento de área bruta rentable.
Para Barclays Capital Casa de bolsa las ganadoras de las tendencias industriales son Fibra Prologis, Fibra Uno y Fibra Macquarie, sobre las que tiene una recomendación de 'overweight' --equivalente a 'compra'.
Prologis es la mejor posicionada al participar tanto en el segmento industrial como el de comercio electrónico y en la segunda mitad del año continuará con la expansión territorial y gastará, estima la correduría, al menos 70 millones de dólares en adquisiciones.
Fibra Uno, la más grande del país, cotiza con un descuento significativo respecto de sus pares y niveles históricos, pues está sobradamente descontado el desempeño desfavorable que podría tener en el corto y mediano plazo su componente de oficinas.
Fibra Macquarie, por su parte, tiene un segmento industrial resistente y las dificultades de su apartado comercial también hacen que su valuación sea atractiva. Además, la cartera general de la fibra ha mostrado tasas de ocupación saludables con rentas que se han logrado mantener.
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