Fitch Califica en ‘AA-(mex)’ Emisión de CB de Planigrupo

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-16 March 2021: Fitch Ratings asignó una calificación en escala nacional de largo plazo a Planigrupo LATAM, S.A.B. de C.V. (Planigrupo) en ‘AA-(mex)'. La Perspectiva es Estable. Al mismo tiempo, asignó una calificación de ‘AA-(mex)' a la emisión propuesta de certificados bursátiles (CB) PLANI 21 por hasta MXN1,000 millones. La calificación de Planigrupo incorpora el perfil de negocios enfocado en el segmento de inmuebles comerciales, la buena calidad de su portafolio de activos con tasas elevadas de ocupación, márgenes de EBITDA adecuados y la concentración moderada de ingresos por propiedad e inquilino. La calificación considera la estructura de Planigrupo compuesta por tres áreas de negocio; una incluye 15 inmuebles que corresponden a una participación de 56.2% en el Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) PLANICK que cuenta con un portafolio de 19 inmuebles y una participación de 5% en el vehículo de inversión WALPG Mex I, S. de R.L. de C.V. (WALPG) que tiene dos propiedades. Planigrupo administra a través de su plataforma la totalidad de estos inmuebles. El enfoque de análisis de crédito de Fitch considera el portafolio de centros comerciales de los cuales Planigrupo es 100% dueño (Portafolio Glider o Glider) y los flujos de efectivo que recibe de sus inversiones en CKD y WALPG. Este enfoque asume que los recursos de la emisión de CB serán utilizados para refinanciar parte de la deuda existente a nivel de las propiedades del portafolio Glider y el flujo de efectivo generado por las propiedades libres de gravamen será la fuente primaria de servicio de deuda (intereses y capital). Fitch incorpora que la generación de flujo de efectivo de Glider no será utilizada para otras inversiones o financiamientos distintos a los de Glider. La calificación incorpora que en el mediano plazo el portafolio Glider, que incluye los flujos de efectivo provenientes de inversiones, registrará un indicador de deuda neta a EBITDA por debajo de 4.5 veces (x), desde niveles cercanos a 5.0x en 2020. También se espera, en el mediano plazo, haya una cobertura de EBITDA a intereses pagados de alrededor de 3.0x y una razón de activos libres de gravámenes a deuda quirografaria de aproximadamente 2.0x. La emisión propuesta de CB quirografarios corresponde a un instrumento de deuda que será emitido en el mercado local por hasta MXN1,000 millones. Los recursos provenientes de la emisión de CB serán utilizados para sustitución de deuda dentro del portafolio de Glider, lo cual permitirá extender el perfil de vencimientos y liberará gravámenes sobre activos. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Compañía Operadora de Inmuebles Comerciales: Planigrupo es una “Sociedad Anónima Bursátil de Capital Variable” que no opera bajo la figura de fibra. Lo anterior le permite tener discrecionalidad sobre el uso del flujo generado por las operaciones, ya que no está obligada a repartir por lo menos 95% de su resultado fiscal. Así, Planigrupo puede reinvertir los recursos generados internamente en el desarrollo de proyectos inmobiliarios destinados a arrendamiento o venta, pagar deuda o realizar distribuciones a accionistas. La calificación considera el modelo de negocio enfocado a propiedades comerciales con giros relativamente más defensivos y con una mezcla de rentas por metro cuadrado competitivas, lo cual le permite a Planigrupo mantener estabilidad en sus tasas de ocupación. El enfoque a inmuebles comerciales y la exposición a ingresos variables de las ventas de sus inquilinos le favorecen en épocas de dinamismo económico, pero pueden ser adversos en ciclos económicos a la baja. En este sentido, los ingresos provenientes de actividades esenciales que incluyen cadenas de supermercados y bancos representaron alrededor de 30% y 7%, respectivamente, de los ingresos generados durante 2020. Portafolio con Diversificación Moderada: El portafolio total administrado por Planigrupo (Glider y CKD) está enfocado al segmento comercial y cuenta con 36 propiedades diversificadas en 18 estados de la república, lo cual le permite cierta estabilidad en resultados ante eventos adversos. La compañía cuenta con granularidad limitada de ingresos al tener 55.8% de los ingresos concentrados en las 10 principales propiedades. Fitch considera que el modelo de negocio de Planigrupo tiene mayor exposición al riesgo de construcción y estabilización de los inmuebles que las fibras inmobiliarias; las cuales generalmente adquieren propiedades estabilizadas. Buen Perfil de Ingresos por Renta: El portafolio tiene una diversificación moderada por inquilino que le permite estabilidad de ingresos a Planigrupo que posee niveles estables de ocupación y vigencia de los contratos de arrendamiento de 5 a 10 años para tiendas ancla y de 2 a 5 años para el resto de los inquilinos. Planigrupo tiene cierta concentración de vencimientos de contratos por renta entre 2021 y 2024; aproximadamente 40% de estos. Durante 2020, el porcentaje de renovaciones de contratos fue de entre 75% y 80%. Asimismo, tiene cierta concentración de inquilinos al representar los diez más importantes cerca de 45% de los ingresos. El más importante es Walmart (NYSE:WMT) de México y Centroamérica, S.A.B. de C.V. que representa 22.7% del área bruta rentable (ABR) y 18.2% de los ingresos por arrendamiento. Pandemia Afecta Resultados 2020: Fitch estima que Planigrupo regresará a los niveles de ingresos registrados durante 2019 hacia 2022. Las restricciones gubernamentales en actividades no esenciales como respuesta a la contingencia sanitaria resultaron en el cierre parcial de plazas, limitaron el volumen de visitantes y presionaron los ingresos variables e ingresos por estacionamiento. Planigrupo tuvo una disminución de ingresos durante 2020 de 14.5% año contra año, como consecuencia de reducciones en renta variable y descuentos sobre renta negociados con inquilinos que enfrentaron limitaciones para operar. Las negociaciones con locatarios durante 2020 le permitieron a Planigrupo mantener las tasas de ocupación relativamente estables, las cuales son fundamentales para una recuperación gradual. El caso base de calificación proyectado por Fitch asume una disminución gradual de los descuentos sobre renta conforme se levanten las medidas de distanciamiento social y una gradual recuperación de los ingresos por renta variable. Márgenes en Proceso de Estabilización: Fitch estima que el margen de EBITDA consolidado se fortalecerá a alrededor de 58% para el cierre de 2021, una mejora del margen de 2020 en 55.6% y similar al margen de 58.8% en 2019. La mejora en margen será apoyada por una recuperación en tráfico y por propiedades ya estabilizadas. Las proyecciones no incorporan la construcción de centros comerciales nuevos. Fitch estima que Planigrupo mantendrá algunos ahorros logrados en 2020 y que estos le permitirán regresar a un margen consolidado similar al histórico. La contracción en ingresos por renta durante 2020 asociado principalmente a descuentos por renta, reducciones en ingresos variables por renta y la salida de un inquilino que representaba 2% de los ingresos afectaron los márgenes consolidados durante 2020. Ahorros en costos y gastos y su estructura de costos principalmente variable le permitieron a Planigrupo mitigar el impacto en márgenes. Apalancamiento Presionado, Mejora Gradual: La calificación de Planigrupo incorpora que el apalancamiento neto del portafolio Glider, considerando ingresos y EBITDA de las propiedades más los dividendos recibidos del CKD, se fortalecerá a niveles cercanos a 4.5x durante el horizonte de calificación, desde 4.9x al cierre de 2020. De igual manera, la cobertura de EBITDA a intereses pagados será igual o mayor a 3.0x desde niveles de alrededor de 2.8x durante 2020. La calificación incorpora el refinanciamiento de parte de la deuda de Glider a través de la emisión propuesta de CB y la liberación de garantías de algunos de los inmuebles; lo cual debería traducirse en una cobertura de activos libres de garantías a deuda no garantizada de aproximadamente 2.0x. Desinversión del CKD Puede Presionar Calificación: Recientemente inició el proceso de desinversión de los inversionistas del CKD PLANICK y este proceso podría llevar entre 12 y 18 meses. Fitch entiende que existen diferentes opciones para llevar a cabo esta desinversión que pueden tener diferentes efectos en la calidad crediticia de Planigrupo. Dependiendo del resultado final de este proceso y la forma como se ejecute, puede presionar el perfil crediticio de Planigrupo, ya que el CKD tiene un perfil financiero más apalancado que Glider. Fitch evaluará el impacto en la calidad crediticia de Planigrupo de esta desinversión cuando tenga más visibilidad de cómo se definirá y se concretará esta desinversión. DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN Empresas igualmente dedicadas al arrendamiento de inmuebles con diversificaciones similares por tipo de inmueble y segmentos comerciales incluyen a Inmuebles Carso, S.A. de C.V. (Inmuebles Carso) [AA+(mex) Perspectiva Estable] y Fideicomiso Irrevocable No. F/00854 (Fibra Shop) [AA-(mex) Perspectiva Negativa]. El portafolio consolidado de Planigrupo al 31 de diciembre de 2020, incluye a 36 propiedades con presencia en 18 estados, administra un total de 814 mil metros cuadrados de inmuebles con giro comercial. El portafolio propio de Planigrupo (Glider) está compuesto por 15 propiedades con un total de 353 mil metros cuadrados. Esto compara con las 17 propiedades dentro del portafolio de Fibra Shop que representan 543 mil metros cuadrados. Inmuebles Carso tiene un portafolio de escala mayor, administra alrededor de 2,800 mil metros cuadrados diversificados en el segmento comercial (50%), centros educativos (19%), edificios de oficinas (13%), hospitales (6%), entre otros. En términos de apalancamiento neto (deuda neta a EBITDA), Fitch estima que el portafolio Glider se ubicará en 4.5x en el horizonte de calificación; considera los dividendos provenientes del CKD. Las calificaciones de Fibra Shop reflejan una expectativa de una tendencia de desapalancamiento hacía las 5.5x en el mediano plazo. La calificación de Planigrupo contempla su estrategia de migrar hacia deuda quirografaria. La estructura de capital de Inmuebles Carso es sólida, con niveles de apalancamiento neto que se fortalecerán hacia las 2.0x. Estos niveles le permiten mitigar los efectos adversos de la parte baja del ciclo. Actualmente la totalidad de la deuda de Planigrupo cuenta con una garantía hipotecaria o fiduciaria. La sustitución de deuda bancaria garantizada con los flujos provenientes de la emisión propuesta de CB quirografarios gravámenes sobre activos. Por su parte, 64.4% de la deuda de Fibra Shop es quirografaria e Inmuebles Carso tiene una estructura de deuda totalmente quirografaria. En opinión de Fitch, tener propiedades libres de garantías proporciona mayor flexibilidad y acceso a alternativas distintas de financiamiento. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos utilizados dentro del caso base de Fitch incluyen: --Planigrupo consolida 100% de las 15 propiedades del Portafolio Glider y recibe dividendos del CKD. La contribución a ingresos de las dos propiedades restantes está dentro del rubro “contrato de administración de plazas” con el cobro de una comisión por administración sobre el nivel de ventas. Portafolio Glider --la tasa de ocupación se fortalece hacia 93% en el mediano plazo; --el ingreso promedio por metro cuadrado incrementa durante 2021, Fitch asume que se eliminan los descuentos sobre renta paulatinamente durante 2021 y que continúan presionados los ingresos por renta variable. A partir de 2022, el ingreso promedio por metro cuadrado presenta aumentos por arriba de inflación; --ahorros en costos le permiten recuperar márgenes históricos con menores tasas de ocupación. El margen EBITDA se mantiene alrededor de 72% a 73%; --Glider recibe distribuciones por parte del CKD de alrededor de MXN140 millones anualmente; --Planigrupo lleva a cabo solamente inversiones de mantenimiento esenciales. Fitch estima una inversión de capital (capex; capital expenditure) de mantenimiento anual equivalente a 3.5% de los ingresos; --Planigrupo lleva a cabo una emisión de CB quirografaria en 2021 por MXN1,000 millones para refinanciar parte de la deuda y extender el perfil de vencimientos; ocho de los activos del portafolio de Glider quedan libres de gravámenes. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --debilitamiento relevante de la base de ingresos por rentas, o períodos prolongados con limitados ingresos promedio por metro cuadrado; --reducción del margen EBITDA generado por el portafolio Glider considerando los dividendos recibidos del CKD consistentemente por debajo de 65%; --debilitamiento de la razón de activos libres gravamen a deuda no garantizada por debajo de 2.0x; --la ausencia de un marco legal estructural (ringfence) que limite la discrecionalidad del uso de los flujos de efectivo del portafolio Glider para hacer frente a obligaciones distintas a las de dicho portafolio; --programas agresivos de capex que excedan la capacidad de generación de flujo de la compañía, y que primordialmente sea financiado con deuda incremental; --un nivel de apalancamiento neto superior a 5.0x de manera consistente para el portafolio de Glider considerando los dividendos recibidos del CKD; --si el proceso de desinversión del CKD y/o la incorporación de propiedades provenientes del CKD lleva a un nivel de apalancamiento superior a los niveles estimados por Fitch, esto podría presionar la calidad crediticia. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --mejoras en diversificación por propiedad e inquilinos; --cobertura de EBITDA generado por el portafolio Glider considerando los dividendos recibidos del CKD a intereses consistentemente por arriba de 3.0x; --una razón de activos libres de gravamen a deuda no garantizada por arriba de 3.0x consistentemente; --fortalecimiento del apalancamiento neto medido como deuda neta a EBITDA generado por el portafolio Glider considerando los dividendos recibidos del CKD a niveles inferiores de 4.0x. LIQUIDEZ Liquidez Moderada, Vencimientos Hacia 2022: De la deuda del portafolio de Glider, 50.7% tiene vencimientos entre 2021 y 2022. La calificación contempla la emisión de CB para refinanciar parte de esta deuda durante 2021. Fitch incorpora dentro de sus proyecciones que el Portafolio Glider, incluye los dividendos recibidos del CKD, mantendrá una cobertura de EBITDA a intereses igual o mayor a 3.0x. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es) o entidad(es) calificada(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. . Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Junio 26, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: N. A. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Planigrupo o información obtenida de fuentes de información pública. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados Financieros Públicos. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Incluye hasta 31/diciembre/2020. La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Planigrupo LATAM SAB de CV; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Publica; AA-(mex) ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Publica; AA-(mex) ------PLANI 21 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Publica; AA-(mex) Contactos: Analista Líder Diana Isabel Cantu Gonzalez, Associate Director +52 81 4161 7042 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Analista Secundario Maria Pia Medrano Contreras, Director +52 55 5955 1615 Presidente del Comité de Calificación Sergio Rodriguez Garza, CFA Senior Director +52 81 4161 7035 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). Corporate Monitoring & Forecasting Model (COMFORT Model), v7.9.0 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/986772)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155314#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155314#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155314#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155314#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. 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