Fitch Ratifica las Notas Clase A y Clase B de Su Casita Trust

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Mexico City-15 January 2021: Fitch Ratings ratificó las calificaciones de las notas Clase A y Clase B de Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V., Sofom, E.N.R. (Su Casita) emitidas a través de un mecanismo de financiamiento estructurado como se detalla a continuación: Su Casita Trust 2007 ----Class A 864248AA7; Long Term Rating; Afirmada; CCsf ----Class A 864248AA7; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo Sin Mejora; Afirmada; CC(mex)vra ----Class B XS0293753058; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; D(mex)vra FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Impacto Económico por Pandemia: De acuerdo con el último reporte de Fitch “Global Economic Outlook” publicado el 7 de diciembre de 2020, Fitch espera que la economía mexicana entre en una recesión severa con un crecimiento negativo del producto interno bruto (PIB) de 8.9% para 2020, misma que tendría una recuperación esperada de 4.2% para 2021. Esta recesión deriva de las disrupciones macroeconómicas causadas por la pandemia de coronavirus. Como escenario a la baja (detallado en la sección de sensibilidad de calificación), Fitch considera un período de estrés más severo que conduciría a la prolongación de una actividad económica por debajo de la tendencia y una demora en la recuperación de los niveles del PIB a los anteriores a la crisis hasta alrededor de la mitad de la década. Impacto de Pandemia en Transacción: Fitch estima que las medidas de contención que continúan en implementación en México para enfrentar la pandemia de coronavirus podrían afectar el desempeño de los créditos hipotecarios, cobranza y monetización de los activos no productivos como las propiedades adjudicadas. El 8 de octubre de 2020, Fitch incrementó los supuestos de estrés en su escenario base; aplicó un ajuste de 1.37 veces (x) a la frecuencia de incumplimiento (FF; foreclosure frequency) de los préstamos hipotecarios originados en unidades de inversión (Udis). Sin embargo, al considerar el enfoque de calificación a través del ciclo, el incumplimiento estresado aplicado en el nivel de calificación 'AAA(mex)vra' se mantiene sin cambios; resulta en una compresión de múltiplos de estrés de incumplimiento. Calidad Deteriorada del Activo: Al cierre de noviembre de 2020, la cartera vencida con más de 90 días con respecto al saldo original del portafolio es de 15.1% y 14.5% para la cartera vencida a más de 180 días (16.3% y 15.8% a diciembre de 2019, respectivamente). El portafolio continúa polarizado, 62.7% del portafolio actual total presenta retrasos de más de 180 días (62.6% a diciembre de 2019). El administrador continúa con los programas de reestructura de créditos y con la labor de adjudicación de bienes inmuebles, incluso algunos créditos en Udis están en proceso de modificación en su denominación a pesos mexicanos. Fitch observa que las notas están muy expuestas a la monetización de cartera vencida. A noviembre de 2020, el inventario se compone de 589 propiedades. Durante 2020 el número de adjudicaciones fue de 60 mientras que en 2019 fue de 142. El decremento se debe principalmente a que durante 2020 las actividades no esenciales (que incluyen oficinas gubernamentales, notarias y juzgados), estuvieron cerradas por las medidas de contención aplicadas ante la pandemia de coronavirus y son esenciales en el proceso de actividades del administrador. Las ventas presentan una tasa promedio ponderada de recuperación de 30.7% incluyendo comisiones y costos legales como porcentaje del valor inicial de valuación. Considerando las características del portafolio reportado a noviembre 2020, Fitch utilizó su modelo interno para calcular la frecuencia de incumplimiento esperada (WAFF; weighted average frequency of foreclosure), así como la pérdida dado el incumplimiento (LGD; loss given default). Para un escenario esperado, la WAFF del portafolio total es de 82.0% y la LGD es de 34.1%, mientras que para un escenario ajustado por la pandemia de coronavirus la WAFF del portafolio total es de 82.8% y la LGD es de 33.8% A finales de noviembre de 2020 se reporta un portafolio pulverizado, de los 2,639 créditos activos, 860 se han reestructurado a denominación en pesos mexicanos mientras que el resto del portafolio se denomina en Udis. La antigüedad promedio ponderada es de 153 meses mientras que en diciembre de 2019 era de 141 meses. Por otro lado, el plazo remanente promedio ponderado es de 105 meses con una tasa de interés de 10.3%. La razón de crédito valor (CLTV; current loan-to-value) a noviembre de 2020 es de 63.9% (70.6% cierre de 2019). La concentración geográfica se encuentra principalmente en los estados de Baja California (24%), Estado de México (14%) y Nuevo León (10%) mismos porcentajes reportados en diciembre de 2019. Estructura Financiera Presionada: Al cierre de noviembre de 2020, el nivel de sobrecolateralización (OC; overcollateralization) para las notas Clase A se encuentra en -119.7%, mientras que para las notas clase B el indicador está en -191.07% (-112.9% y-177.98% a enero de 2020, respectivamente). El saldo remanente de las notas Clase A disminuyó desde 23.9% en diciembre de 2019 a 22.3% en noviembre de 2020. El saldo remanente para las notas clase B no han recibido pago de principal desde 2009, por lo que permanece en 82.4% del saldo inicial. La transacción cuenta con una cascada de pago dual, donde la cobranza de intereses es utilizada para el pago de cupón una vez liquidados los gastos. El portafolio este compuesto en su mayoría por créditos denominados en Udis (76%) y el restante 24% en pesos mexicanos. La transacción cuenta con un instrumento de cobertura de tasa tipo swap (cobertura de riesgo de tasa de interés) que permite pagar intereses a tasa fija y una cobertura de riesgo de tasa de interés de tipo de cambio para las notas Clase A. Considerando los pagos a tasa fija al proveedor de la cobertura de riesgo de tasa interés, el promedio durante los últimos 12 meses de la cobertura fue de 0.44x; el garante externo no calificado cubre las cantidades faltantes del pago de cupón. El pago de las notas Clase A continúa dependiendo del garante externo. La calificación actual de las notas Clase B refleja el incumplimiento continuo en el pago de intereses devengados, así como la subordinación estructural sobre las notas Clase A. Riesgo Operacional: La transacción ha tenido tres administradores del portafolio. El administrador actual es Adamantine Servicios, S.A. de C.V. (Adamantine; calificado como administrador especial 'AAFC3+(mex)' con Perspectiva Estable). El deterioro en los niveles de OC continúa como una tendencia en el portafolio desde 2011. Sin embargo, también se observan recuperaciones pequeñas al cambio de administrador más no suficientes a pesar de los esfuerzos por reestructurar, ofrecer productos de solución, adjudicación y venta de inmuebles; el desempeño de las notas Clase A y Clase B no muestra mejoría. El riesgo de confusión de efectivo se considera poco sustancial debido a que la totalidad de la cobranza es recibida en cuentas bancarias abiertas a nombre del fiduciario en CIBanco S.A., Institución de Banca Múltiple (CIBanco; calificado 'A(mex)' con Observación Negativa). La calificación actual de las notas refleja la exposición al riesgo de interrupción de pago ya que no existen reservas de efectivo y el portafolio no cubre los pagos de interés de las notas Clase A y Clase B. Fitch considera que la estructura actual de comisiones al administrador es adecuada, por lo que el riesgo de observar una sustitución de administrador es remoto en el futuro previsible. Supuestos de Calificación Sensibles a IDR Soberana: Los supuestos de calificación se derivaron considerando las condiciones macroeconómicas actuales de México (calificación internacional de riesgo emisor o IDR por issuer default rating de largo plazo en moneda local de ‘BBB-' con Perspectiva Estable). Un cambio en la IDR de largo plazo en moneda local del país podría producir una recalibración de los supuestos relacionados con las carteras hipotecarias en este país, de acuerdo con los criterios en la “Metodología de Calificación RMBS de Latinoamérica”. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: Un incremento en las calificaciones de las notas Clase A se percibe limitado considerando el desempeño del portafolio, por lo que actualmente depende de su contraparte garante. La calificación de las notas Clase B podría incrementarse en caso que los intereses devengados no pagados sean liquidados y Fitch observe consistencia de pagos en el futuro. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: Las calificaciones se ajustarían a la baja si el garante externo cesara de hacer los pagos necesarios al proveedor de la cobertura de riesgo de tasa de interés para sostener el pago de intereses de las notas Clase A, si el desempeño en las actividades de administración de bienes adjudicados y ventas, así como los esfuerzos de cobranza tanto tradicional como por reestructuras se deterioran, entre otros factores. Mientras que la calificación para las notas Clase B se encuentran en el nivel más bajo. Escenarios de Calificación para el Mejor o Peor Caso Las calificaciones de los emisores Finanzas Estructuradas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579 PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Este comunicado es una traducción del original emitido en inglés por Fitch en su sitio internacional el 15 de enero de 2021 y puede consultarse en la liga www.fitchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings, Inc. Referencias para Fuentes de Información Relevantes Citadas en Factores Clave de Calificación Las fuentes principales de información usadas en el análisis son las descritas en los Criterios Aplicados. CONSIDERACIONES ESG A menos que se indique lo contrario en esta sección, el puntaje más alto de relevancia crediticia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés) es de 3. Los aspectos ESG son neutrales para el crédito o tienen un impacto crediticio mínimo en la entidad, ya sea debido a la naturaleza de los mismos o a la forma en que son gestionados por la entidad. Para obtener más información sobre los puntajes de relevancia ESG, visite www.fitchratings.com/esg. Criterios aplicados en escala nacional: --Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 17, 2020); --Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica (Mayo 22, 2020); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Abril 21, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Junio 8, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 04/marzo/2020 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Adamantine Servicios, S.A. de C.V. (Administrador) IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: datos de tipo crédito por crédito al 30/noviembre/2020, reportes de cobranza y reportes de distribución al 27/diciembre/2020. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Desde la fecha de emisión hasta el 30/noviembre/2020 para los reportes de cobranza y 27/diciembre/2020 para los reportes de distribución. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. USO DE TERCEROS POR DEBIDA DILIGENCIA DE CONFORMIDAD CON LA REGLA SEC 17G -10 El formato La forma ABS Due Diligence-15E no fue provisto o revisado por Fitch, en lo que respecta a esta acción de calificación. ADECUACIÓN DE DATOS La fuente de información utilizada para esta calificación son los reportes mensuales de cobranza y distribución provistos por Adamantine Servicios, S.A. de C.V. y The Bank of New York Mellon (NYSE:BK). Contactos: Analista de Seguimiento Anakaren Sanchez, Associate Director +52 55 5955 1609 Fitch Mexico S.A. de C.V. Blvd. Manuel Avila Camacho No. 88, Edificio Picasso, Piso 10, Col. Lomas de Chapultepec, Mexico City 11950 Presidente del Comité de Clasificación Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). ResiGlobal Model: LATAM, v1.1.2 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/988783)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10149721#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10149721#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10149721#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10149721#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. 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