(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-April 22: Fitch Ratings bajó calificaciones asignadas en escala internacional y coloca en Observación Negativa a las notas emitidas por Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, (Banco Actinver) como fiduciario bajo el Fideicomiso Irrevocable y Traslativo de Dominio Número 2400 (Fideicomiso Emisor 2400). El detalle de las acciones de calificación se desglosa a continuación. . CMBS GICSA ----A-1 MXN XS2094574584; Long Term Rating; Downgrade; BBB-sf; RW: Neg ----A-1 USD 89835RAA2; Long Term Rating; Downgrade; BBB-sf; RW: Neg ----A-2 MXN XS2094576282; Long Term Rating; Downgrade; BB+sf; RW: Neg Las acciones de calificación reflejan la baja de calificación internacional de largo plazo (IDR, por sus siglas en inglés) de México a ‘BBB-' de ‘BBB', así como presiones adicionales por el brote de coronavirus y las consecuencias que pudieran resultar de medidas gubernamentales de contención, así como el impacto económico esperado FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Ajuste en Puntos de Referencia de Apalancamiento y Cobertura: Para asignar calificaciones por encima de la IDR de México, Fitch espera que los activos bursatilizados soporten estreses consistentes con categorías por encima de dicha calificación. Las razones existentes e iniciales de cobertura promedio y niveles de apalancamiento, medidos a través de la deuda a valor de activos (DSCR y LTV, por sus siglas en inglés, respectivamente) definidos para la transacción no soportan los estreses mencionados y, por lo tanto, no pueden ser calificados por encima de la calificación del soberano. Adicionalmente, las propiedades están ubicadas en territorio mexicano y dada la exposición alta a centros comerciales, la capacidad de generación de flujo de efectivo depende en gran medida del ingreso disponible, la confianza y las preferencias del consumidor mexicano. Sin embargo, la diversificación regional, la calidad de los arrendatarios y de la propiedad son características clave consideradas en el análisis del espacio de oficinas, ha mostrado mayor resiliencia a las condiciones económicas domésticas. Exposición a los Efectos del Coronavirus Impacta Centros Comerciales: Fitch considera que el impacto a corto plazo de la crisis provocada por el coronavirus sobre los centros comerciales bursatilizadas es severo, aunque inicialmente mitigado por la reserva de liquidez objetivo de tres meses de pago de interés. Esta última es una variable clave y será monitoreada activamente durante los meses siguientes junto con la velocidad de recuperación. La agencia espera que el administrador continúe adoptando un enfoque proactivo y genere acuerdos con los arrendatarios con un enfoque caso por caso con el objetivo de mantener las tasas de ocupación y el flujo de efectivo con mínimas interrupciones. Fitch espera que la exposición a oficina tenga una resiliencia mayor por la naturaleza del activo y la exposición a arrendatarios de calidad alta con un historial largo de ocupación en propiedades bien ubicadas. Flujo de Efectivo Ajustado por Efectos del Coronavirus – Severo pero Factible: El flujo de caja neto de Fitch (Fitch NCF) de MXN1,422 millones, estimado inicialmente, considera los arrendamientos vigentes con una tasa de ocupación económica inicial de 87%. Este nivel está por debajo de las propiedades comparables (aproximadamente 95%), ya que considera propiedades en proceso de estabilización con un historial operativo más corto. La agencia mantiene su punto de vista sobre la sostenibilidad del Fitch NCF a mediano y largo plazo, así un incremento eventual por la estabilización del mismo. Sin embargo, se espera que el estrés a corto y mediano plazo a raíz del entorno económico originado por el coronavirus afecte los flujos del portafolio. La agencia derivó un escenario base nuevo considerando lo mencionado en el párrafo anterior. El Fitch NCF es ajustado para reflejar un incremento en la tasa de desocupación en centros comerciales de 12% y 5% en oficinas. Esto resultaría en una ocupación total de 77%. Se asume también, una disminución de 50% en la renta variable estimada. La agencia espera que los flujos de efectivo se recuperen gradualmente en los próximos 18 a 24 meses. Además, se asume que ajustes en rentas debido a inflación y actualización de precios por 0%, 50% y 100% de la inflación objetivo de los bancos centrales, según la moneda en la cual se encuentran denominados, para los próximos 12 meses, 24 meses y en adelante, respectivamente. El incremento en ingresos por contratos denominados en dólares estadounidenses también se toma en cuenta para el cálculo. Portafolio Diversificado y de Calidad Alta determina la Tasa de Capitalización: Fitch mantiene su perspectiva sobre la calidad de los activos y una base de ingresos diversificada en ubicaciones privilegiadas. El portafolio contiene propiedades estabilizadas (cerca de 40% medido por rentas fijas a febrero de 2020) y un componente de centros comerciales en proceso de estabilización (60%). Los edificios de oficina históricamente han mantenido su capacidad de generación de flujos en dólares estadounidenses, así como tasas de ocupación altas. Fitch mantiene la tasa de capitalización de largo plazo de 9.9% para todos los inmuebles de esta transacción para estimar el valor de los mismos (valor de la propiedad de Fitch). Características Estructurales Disminuyen Riesgos de Corto Plazo: Fitch considera que las características estructurales de las notas son adecuadas y cuentan con eventos que promoverían una retención de flujos de caja que, de otra, manera serían distribuidos al administrador y de amortización acelerada ante escenarios de deterioro en la calidad de los activos bursatilizados. Aunado a esto, a partir del año diez, el efectivo disponible será utilizado para amortizar los tramos A-1, seguidos de A-2. Este último se encuentra subordinado en el pago de principal. Asimismo, en el año 13 se podrá activar un evento de disposición de las propiedades vinculado a la fecha de pago objetivo. Por otra parte, las cuentas de reserva y la prioridad de pagos fomentan una gestión de efectivo adecuada y mitigan parcialmente el riesgo de interrupción de pago. Las notas A-1 también se benefician de una subordinación por parte de las notas A-2. Los espacios de oficinas proveen una cobertura natural de las notas A-1 USD, ya que las rentas están denominadas en USD. La transacción incorpora características estructurales que controlan la liberación de efectivo del préstamo provisional. Estos criterios incluyen un cálculo del ingreso operativo neto (NOI) sostenible y normalizado (UWNOI) mediante la aplicación de factores con base en la (i) estabilización de la propiedad, (ii) períodos de gracia en cobros de renta, (iii) ingresos de partes relacionadas con GICSA, (iv) ocupación de largo plazo, y (v) la exclusión de ingresos no recurrentes, entre otros. Fitch considera que los umbrales establecidos permiten que los niveles de apalancamiento se mantengan estables a medida que se liberan gradualmente los recursos, aumentan la deuda neta o al ser utilizados para el prepago del préstamo provisional. Calificación en Línea con Niveles de LTV y DSCR: La estimación inicial del valor de la propiedad de Fitch refleja la visión conservadora de la agencia sobre las tasas de ocupación y supuestos a largo plazo. El nivel de apalancamiento de la transacción, considerando la deuda neta (deuda total menos efectivo en custodia), daría como resultado un LTV de largo plazo de 64% y 67% tanto para los tramos A-1 como para el tramo A-2, respectivamente. Se espera que estos se mantengan estables si las condiciones de liberación se cumplen y el flujo de efectivo se considera estable por Fitch. En caso de que la cuenta de depósito en garantía se amortice, los LTV disminuirán solo si esto va acompañado de un aumento en el flujo de efectivo relacionado con la estabilización de la propiedad y/o el desempeño de los activos (ver sección de Sensibilidad). Con fines informativos, si la transacción llegara a disponer de las propiedades, Fitch estima que el impacto en el valor de la propiedad sería cercano a 7%, mantendría otros factores constantes. Esta cantidad está por debajo de la disminución del valor de mercado que la transacción puede soportar. Los DSCR promedio actualizados serían 1.32 veces (x) para el tramo A-1 y 1.23x para el tramo A-2 (de 1.35x y 1.33x, respectivamente), como resultado de los impactos a corto y mediano plazo en el flujo de efectivo. Fitch consideró puntos de referencia más bajos para DSCR y mayores para LTV al asignar las calificaciones, reflejan múltiples fuentes de ingresos, diversidad geográfica y de tenencia y la calidad de las propiedades. Administración Experimentada e Institucionalizada: La transacción cuenta con un administrador primario experimentado, en opinión de Fitch, un administrador primario sustituto y la supervisión del administrador maestro, quienes mitigan el riesgo operativo. El originador y sus subsidiarias, en carácter de administrador primario, cuentan con un equipo experimentado en el mercado inmobiliario mexicano. El originador posee más de 30 años de historia operativa y continúa concentrado en el desarrollo y la administración de propiedades comerciales y de oficinas, con prácticas probadas. No obstante, la transacción cuenta con mecanismos de sustitución del administrador primario. Se espera que la cobranza se reciba directamente en las cuentas bancarias abiertas a nombre del Fideicomiso Emisor Número 2400, lo que mitiga riesgos en la misma. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --Fitch considera que incrementos en calificaciones tienen un potencial limitado en el futuro próximo. Sin embargo, una recuperación del flujo de efectivo a niveles mayores a los anticipados para centros comerciales y oficinas pudiera indicar una mayor calidad y diversificación de la propiedad. Como resultado, se pudiera considerar una tasa de capitalización por debajo del rango que conduciría a una disminución en el nivel de apalancamiento que podría materializarse en un incremento en el largo plazo de las notas; --En caso de que no se cumplan los criterios requeridos para liberar recursos adicionales de la cuenta de depósito en custodia por un impacto temporal de la crisis por el coronavirus, y el efectivo se utilice para amortizar el préstamo provisional. Esto podría llevar a una disminución en el apalancamiento ante una recuperación de flujo, la estabilización de las propiedades y/o un desempeño por encima de las estimaciones de Fitch que pudiera materializarse en un incremento en el largo plazo de las notas. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --un uso consistente de las reservas acompañado de mayor dificultad en la capacidad de las transacciones para reponer las reservas de liquidez puede desencadenar una baja de múltiples escalones en la calificación; --un incremento en la morosidad que incremente la presión en los niveles de cobertura del servicio de la deuda; --medidas de contención del Gobierno que impliquen el cierre de las propiedades que resulte en que los arrendatarios intenten invocar la provisión de fuerza mayor en sus contratos para suspender temporalmente los pagos o incluso solicitar la terminación del contrato de arrendamiento si dicha situación persiste durante más de dos a tres meses. --en el caso de que la transacción alcance los umbrales requeridos para liberar los recursos de la cuenta de depósito en custodia, seguido de un deterioro económico severo y prolongado que aumente aún más la presión sobre los DSCR, no se puede descartar una baja en los tramos A-1 y, en última instancia, se descartará; dependerá de la velocidad a la que la transacción pueda recuperarse; --la agencia estimó un escenario a la baja, con un deterioro económico severo y prolongado, asumiendo una tasa de ocupación de 68% en el Fitch NCF, sin ingresos de renta variable y una recuperación gradual de 30 meses con aumentos de renta limitados durante este período. Los DSCR promedio en este escenario son 1.27x y 1.18x para las notas A-1 y A-2, respectivamente. ESCENARIOS DE CALIFICACIÓN PARA EL MEJOR O PEOR CASO Las calificaciones de los emisores Finanzas Estructuradas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579. USO DE TERCEROS POR DEBIDA DILIGENCIA DE CONFORMIDAD CON LA REGLA SEC 17G -10 El formato ABS Due Diligence-15E no fue provisto o revisado por Fitch, en lo que respecta a esta acción de calificación. FUENTES DE INFORMACIÓN La información y datos utilizados para la evaluación de la acción de calificación incluyen las siguientes fuentes: --llamadas con el administrador primario durante marzo y abril 2020; --comunicado de acción de calificación referente a la baja en la IDR de México; --listado de arrendamientos al cierre de febrero 2020. CONSIDERACIONES ESG A menos que se indique lo contrario en esta sección, el puntaje más alto de relevancia crediticia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés) es de 3. Los aspectos ESG son neutrales para el crédito o tienen un impacto crediticio mínimo en la entidad, ya sea debido a la naturaleza de los mismos o a la forma en que son gestionados por la entidad. Para obtener más información sobre los puntajes de relevancia ESG, visite www.fitchratings.com/esg. REFERENCIAS PARA FUENTES DE INFORMACIÓN RELEVANTES CITADAS EN FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Las fuentes principales de información usadas en el análisis son las descritas en los Criterios Aplicados. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Este comunicado es una traducción del original emitido en inglés por Fitch en su sitio internacional el 21 de Abril de 2020 y puede consultarse en la liga www.fitchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings, Inc. Debido a que este comunicado cita una revisión de calificaciones internacionales, los criterios aplicados en escala nacional no son relevantes, es decir, no aplican. INFORMACIÓN REGULATORIA Este comunicado incluye solo la revisión de calificaciones internacionales, por lo tanto la información regulatoria aplicable a nivel nacional no es relevante, es decir, no aplica. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Regulatory Information III La calificación puede sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de la emisión. Contacts: Surveillance Rating Analyst Cesar Gomez, Associate Director +52 81 4161 7031 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Committee Chairperson Maria Paula Moreno, Managing Director +57 1 484 6775
Media Relations: Elizabeth Fogerty, New York, Tel: +1 212 908 0526, Email: elizabeth.fogerty@thefitchgroup.com; Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria CMBS Large Loan Rating Criteria (pub. 10 Apr 2020) (including rating assumption sensitivity) https://www.fitchratings.com/site/re/10115356 Global Structured Finance Rating Criteria (pub. 02 May 2019) (including rating assumption sensitivity) https://www.fitchratings.com/site/re/10073280 Structured Finance and Covered Bonds Counterparty Rating Criteria (pub. 29 Jan 2020) https://www.fitchratings.com/site/re/10108544 Structured Finance and Covered Bonds Country Risk Rating Criteria (pub. 06 Feb 2020) https://www.fitchratings.com/site/re/10108983 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10119236#solicitation Endorsement Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10119236#endorsement_status Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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