Para cualquier habitante de la mayoría de los países del globo, recurrir al crédito hipotecario para comprar su vivienda es algo de lo más habitual. Recurrentemente en Argentina, redescubrimos como novedad lo que resultaría lo más normal del mundo.
Así, recién desde mediados del año pasado, a partir de la aplicación de las líneas de crédito hipotecario ajustables, millones de argentinos cuentan nuevamente con una opción concreta para hacer realidad el sueño de la casa propia.
Reiteradamente, en infinidad de oportunidades nos hemos referido al crédito hipotecario como el vector fundamental que faltaba en la geometría de un mercado inmobiliario que sólo estuvo presente para la compra de viviendas en el vértice de la pirámide de ingresos. A partir de los créditos en UVAs el centro de gravedad podría desplazarse hacia otros segmentos de la población ubicados en el segmento medio de ingresos.
Es obvio que el crédito hipotecario resulta imprescindible para toda economía que pretenda que, al menos quienes tienen ingresos medios, puedan acceder a la propiedad de una vivienda.
Hasta ahora los niveles de crédito hipotecario resultaron insignificantes si se los compara con otros países en relación al tamaño de su PBI.
A febrero de 2017 el saldo de créditos hipotecarios en la totalidad del sistema financiero argentino alcanzaba los 64.348 millones de pesos, según el Banco Central. La cifra representa sólo el 0,73 % del PBI medido por INDEC al final del año 2016.
Pero, de los casi 64.348 millones de dólares del stock a febrero último de créditos hipotecarios sólo 32.786 corresponden a hipotecas para compra de vivienda, por lo cual el porcentaje concreto de préstamos para la compra de la casa propia se reduce al 0,37 % del PBI.
El nivel de insignificancia del crédito hipotecario en Argentina queda al descubierto cuando se compara esta última cifra con la de otras economías en su conjunto. En LATAM el crédito hipotecario en relación al PBI alcanza al 4,1 %, en un conjunto de países emergentes compuesto por Indonesia, Turquía, Croacia y Polonia entre otros es del 14,9% y en los países desarrollados alcanza al 44,3 %.
Por ende, las perspectivas de crecimiento del mercado inmobiliario a partir del afianzamiento del crédito hipotecario son enormes, reconfigurando además la forma de estructurar los negocios de desarrollo inmobiliario en Argentina.
¿Comprar o alquilar? Una opción posible
A partir de la aplicación de la unidad de cuenta UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) en los créditos hipotecarios y la extensión de plazos, la posibilidad de cambiar el pago mensual del alquiler por el de una hipoteca es hoy concretamente una realidad.
Según lo anunciado días pasados por los bancos oficiales e instrumentado ya en algunos de ellos, se prolongó el plazo de endeudamiento para las líneas hipotecarias en UVAs a 30 años.
La extensión del tiempo de repago, más la reducción de la tasa interés efectiva que cobra el banco a partir del desacople que implica recurrir a una unidad de cuenta que mantiene el valor del capital en el tiempo en términos reales, hicieron posible la opción de cambiar el pago de un alquiler por la cuota para la compra de la vivienda propia.
Así al menos resulta de la aplicación de la línea anunciada por el Banco de la Nación a 30 años considerando los valores promedio de venta de un departamento usado standard sin amenities en la ciudad de Buenos Aires y el alquiler mensual medio para esa misma unidad.
Según el barrio, la cuota inicial mensual varía desde un mínimo de $ 3.940 en Constitución a $ 8.060 para un departamento en Barrio Norte. Considerando el valor promedio de CABA el pago mensual de la hipoteca por un dos ambientes sería de $ 5.338.
Dicho valor de $ 5.338 que insumiría la cuota inicial por la financiación del 80 % del valor de la unidad, resulta un 17,05 % inferior al promedio del alquiler para ese mismo tipo de departamento.
Si bien la cuota inicial puede resultar sustancialmente inferior a un alquiler según el barrio y la localización puntual de la unidad dentro incluso del mismo barrio, el tomador del crédito deberá contar con el 20 % restante del valor del inmueble que en este caso el Banco Nación no financia. En promedio esa suma es del orden de los $ 290.000.
El ingreso promedio demostrable para acceder al crédito para la compra de una unidad promedio es de $ 21.352, un 19,12 % inferior a los $ 26.041 de ingreso promedio total familiar de la ciudad para el 3er trimestre del 2016, según el último dato publicado por el GCBA.
Considerando este último indicador un hogar con un ingreso promedio de en Buenos Aires debería destinar el 20,5 % de ese ingreso al pago de la cuota hipotecaria inicial para la compra de un departamento de un dormitorio usado standard al valor promedio de la ciudad.
Ajuste de cuota vs escalonamiento del alquiler
La particularidad de estas líneas de hipotecas en UVAs que permite reducir cuota inicial y calificar con un ingreso menor, provoca también el ajuste de capital y el pago creciente de las cuotas futuras. Como es sabido, los contratos de alquileres que se firman también obligan a pagos futuros crecientes, siendo lo más usual para el caso residencial un alquiler más alto a partir del mes 13 cuando inicia el segundo año del contrato.
Actualmente, en términos generales el escalonamiento de alquileres para el segundo año se ubica en el orden del 25 % anual, algunos puntos menos que a principios de año.
Considerando ese aumento a partir del mes 13 de alquiler y partiendo del valor de un alquiler estándar, y comparándolo con una actualización de la cuota del crédito del 1,75 % mensual constante a lo largo del primer año y del 1,25 % mensual para el segundo año (aprox. 21 % y 15 % anual respectivamente según REM BCRA) puede observarse que recién en la cuota 12 del primer año la cuota sobrepasaría levemente al alquiler, para reducirse nuevamente sustancialmente a partir de la aplicación de la actualización del pago del alquiler al mes siguiente para mantenerse por debajo del valor locativo durante todo ese segundo año.
El pago de la cuota del crédito representaría así un ahorro nominal de $ 18.200 punta a punta comparado con los dos años de contrato del alquiler de la misma unidad según las condiciones actuales de mercado.
La posibilidad de recurrir a un crédito hipotecario para convertirse en propietario mediante el pago de una suma similar a la de un alquiler es a partir de estas nuevas líneas crediticias realmente una verdadera opción. Lo cual provocará la necesidad de adecuar la cantidad y condiciones de la oferta para responder a un fuerte incremento de la demanda.
Por supuesto de la solidez a largo plazo de las variables macroeconómicas y de las condiciones de empleo e ingresos dependerá su afianzamiento y sustentabilidad futura. Chile viene aplicando con éxito un sistema de créditos similar desde hace 40 años atrás.