Dejo aquí algunas reflexiones que ayuden a los potenciales inversores en Real Estate, a tener una mirada objetiva sobre los Fondos Comunes de Inversión (FCI) Cerrados y el Blanqueo en Real Estate.
Quien tiene más de U$S 250,000 para blanquear puede optar por entrar en un FCI inmobiliario y evitar pagar la multa/impuesto especial del 10%. Esto implica inmovilizar el capital por al menos cinco años en algún proyecto inmobiliario. Pero… ¿Se ahorra efectivamente pagar el 10%?
Las sociedades gerentes administradoras de estos FCI cobrarán al inversor el 1% anual, durante la vigencia del FCI (5 años) es decir 5%. Pero atención: es muy probable que los proyectos duren un año más (por temas de liquidación de las propiedades) y también se espera que se cobre un 1% extra en concepto de estructuración/colocación. Es de esperar entonces que las sociedades gerentes se lleven entre un 6% y un 7%.
Reflexión 1: la comparación correcta pasa a ser
a) Pagar 0% de penalidad a la AFIP y que un FCI cobre 7% para invertir en algún desarrollo inmobiliario sobre el cual el inversor no tendrá ningún tipo de control,
b) Pagar 10% de penalidad y buscar oportunidades en desarrollos donde el inversor elige qué comprar, dónde y cómo. Sería razonable suponer la posibilidad de estimar en este caso una renta más concreta/tangible por la inversión inmobiliaria.
En el actual escenario de retracción, cualquier inversor seguramente consiga al menos un 10% de descuento. Por otra parte, si el monto es grande, se podría pensar en una estrategia para aprovechar el poder de compra. Habría que acercarse a un desarrollador con una oferta de compra mayorista de boletos en algún desarrollo ya en obra. En caso de pagar 100% por adelantado, el descuento sería sustancialmente mayor.
Volvamos al caso en que se invierte en un FCI, en donde el inversor asume pagar el 6%-7%. ¿Por qué alguien lo haría? El marketing detrás de esto, es que los proyectos inmobiliarios que los FCI tienen en cartera rinden entre un 6% a 15% anual.
He leído hace poco una nota en un reconocido diario, donde referían a los FCI para un perfil de inversor conservador. Sin embargo esto es falso: una tasa del 15% en dólares sostenida durante 5 años, está lejos de ser una tasa de rendimiento conservadora.
Análisis y Estrategia de los Fondos Cerrados Inmobiliarios:
Hay posturas que se inclinan por analizar a cada fondo por desarrollador que está detrás. Otros lo hacen el tipo de activo (hoteles, residenciales, comerciales). No hay recetas, pero hay que pensar qu el análisis debe ser integral.
Cabe agregar que cada fondo cerrado debe tener tres proyectos que deben ser aprobados por los inversores iniciales.
Las estimaciones de rendimiento no son más que “una planilla de Excel” hecha con algunos supuestos optimistas. Pido disculpas de ante mano si suena demasiado directo, pero todos sabemos que es así. Debe estar claro que “estimar” no es lo mismo que “asegurar”. Los FCI no aseguran nada. El desarrollador puede perder, salir empatado o en el peor de los casos quebrar.
Reflexión 2: ¿cómo vende el fondo cerrado la inversión inmobiliaria? ¿Podrá siempre venderla? Hay que hacer consideraciones de liquidez. ¿Cómo se sale de la inversión? ¿Cuál es la exit strategy?
Inversiones en hoteles y del tipo comercial, parecen ilíquidas frente a oficinas. A su vez las oficinas parecen tener menos liquidez que las unidades residenciales. La tierra es un capítulo aparte.
Para hablar estrictamente de liquidez, todo dependerá del momento del desarrollo en que entremos, y eso se relaciona directamente con los riesgos que queramos asumir.
Ingresar a un fondo cerrado en donde el desarrollador aún no adquirió la tierra, no tiene proyectos ni permisos, pareciera ser muy osado. (El tema “permisos” no es menor, y atención porque hay varias instancias en este mundo)
Ingresar a un fondo que compra boletos residenciales de un desarrollo cuya obra tiene cierto avance, pareciera ser algo viable, lógico. El impulso del crédito hipotecario UVA/UVI, es una salida natural y clara. A mi entender la única salida clara de los proyectos de inversión inmobiliarios en este momento, si es que el producto se adecua en requerimientos del crédito hipotecario.
En este punto hay una enorme oportunidad para fondos y los bancos de trabajar en conjunto para diseñar desde el primer minuto una clara exit strategy.
Ingresar en un fondo que compra boletos de oficinas es posible también, aunque a la salida la veo un poco más compleja. A menos que el comprador sea el usuario final, será otro inversor y buscará o tratará que el inmueble esté alquilado. Con esto habría un doble rol del fondo cerrado: construir y alquilar (importa también la calidad del locatario). En el caso del fondo residencial, solo se tiene que construir y vender.
Ingresar a un fondo de hoteles y comercial, no tiene una salida clara hoy. Pensar en que el día de mañana con un mercado de capitales más desarrollado, otros fondos podrán posibilitar la venta de las inversiones, me parece demasiado optimista. No lo descarto, sólo que de todos los casos es el más difícil.
¿Qué podemos decir de la tierra? Hay algunos fondos que dentro de sus proyectos incluirán la realización de infraestructura garantizada con los macrolotes resultantes. Se estructurará algo parecido a un préstamo garantizado con tierra, donde se asegura una tasa del 6-7% al inversor. En estos casos si podríamos llegar a decir que el FCI asegura una tasa. Sin embargo, algunos comentarios de este esquema.
Primer punto: en vez de ver la capacidad de repago del desarrollador, lo que se evalúa es el valor del activo en garantía contra el cual se estarán entregando fondos para realizar la infraestructura. Cualquier oficial de crédito junior de un banco sabe que no se presta solo contra garantía. Nadie quiere la garantía sino quiere cobrar. Es consecuencia la capacidad de repago esta dada por los macrolotes, lo que me lleva a pensar que…
Segundo punto: salvo que el desarrollador tenga algo único, este es un negocio donde la tierra (macro lotes) se aportan o permutan, pero nunca se pagan de contado. Con lo cual vencido el plazo, y en caso de no poder colocar los macro lotes, ¿cómo será devuelto el capital? Para este caso en particular, necesitamos de otros developers con fondos que compren esos macrolotes. Es decir que la tierra plantea en general grandes dudas acerca de la “exit strategy”.
Por último, analicemos el timing de los fondos cerrados inmobiliarios:
La duración estimada de la inversión es de cinco años y seguramente un año adicional por temas de liquidación, lo que no lleva a un total de seis años. La primera reacción es que a la finalización del mandato de Mauricio Macri aún estaremos adentro de un fondo.
Siempre los cambios de gobierno son momentos de “esperar a ver qué pasa”. Con lo cual muy mal timing el hecho de caer en esta ventana de imprecisión política y económica para tener que iniciar una exit strategy o una eventual decisión estructural para un desarrollador fondeado por un fondo cerrado.
¿Cómo se harán las reinversiones de la eventuales venta del fondo? Cinco años para proyectos en curso nos dejaran mas o menos al mes 24/36 con la obra terminada. (Ejemplo: torre residencial). En ese momento el desarrollador debera tomar una decisión y ver que hacer. ¿Emprende otro desarrollo nuevo?
Este último punto trae aparejadas algunas aristas más. Los inversores antes de ingresar al fondo cerrado seguramente participarán de varios roadshows organizados por las sociedades gerentes y donde se presentarán varias alternativas de proyectos.
La elección del proyecto en esta instancia es del inversor. Pero en el mes 36, cuando el desarrollador haya terminado su torre residencial, ¿volverá a la sociedad gerente solicitando la aprobación de un nuevo desarrollo? Nadie lo sabe.
La duda que surge es si la sociedad gerente llamará a todos sus inversores para solicitar su consentimiento en el nuevo desarrollo o si la decisión del nuevo proyecto quedará a su criterio. Y en caso de ser consultados los inversores, ¿qué pasa si alguno no está de acuerdo? En caso de no llamarlos y ser la sociedad gerente la que toma la decisión, ¿qué pasa si el segundo tramo de inversiones en el desarrollo fracasa y se lleva toda la rentabilidad de los primeros proyectos? ¿Qué dirán los inversores?
Sumado a todo esto, el desarrollador tiene otra presión extra: evaluarán su rendimiento desde el momento cero aunque los fondos no estén aplicados. ¿Qué quiere decir esto?
Una vez que el inversor hizo efectiva la inversión en el fondo cerrado, los gerentes del fondo le dan luz verde al desarrollador y “corre el taxímetro” por el 100% del capital invertido. El desarrollador por más magia que haga, no puede aplicar el primer día el 100% los fondos que tiene en mente para cinco años.
Mi recomendación final al inversor es ir con precaución. En los roadshows pregunten sobre la rentabilidad que tuvo el desarrollador en otros proyectos (¿fue todo en blanco?), qué atrasos tuvieron sus obras, a qué velocidad se vendieron desarrollos, el precio al inicio y al final, rentabilidad de la compañía, etc.
Hay casos en donde el mismo Inversor Blanqueador hace su propio fondo cerrado y tiene sus proyectos. Desde ese punto de vista creo que la propuesta sirve y mucho. Para terceros, hay muchas dudas y temas que aún faltan resolver.
Qué pasara finalmente con los fondos cerrados, nadie lo sabe. Es muy difícil estimar el volumen y éxito de aplicación. Esperemos que sean exitosos, y que configuren el punta pie inicial del desarrollo de un mercado de capitales más activo en Real Estate.