Las inversiones inmobiliarias son un clásico y hoy la diversificación nos lleva a analizar mercados extranjeros.
La clase media trabajadora es un target que seduce por precios razonables y demanda para renta; dónde están las oportunidades, qué zonas crecen y cuáles son los gastos
Miami continental y alrededores ofrecen buenas oportunidades para aquellos que se encuentran en la búsqueda de invertir en edificios de clase media trabajadora. ¿Qué tener en cuenta antes de comprar?
Las zonas
El condado de Broward -al Norte de Miami Dade- es donde se presentan hoy las mayores oportunidades. Abarca ciudades como Sunrise, Plantation, Tamarac, Miramar, Pembroke Pines y Coral Springs, donde se pueden encontrar inmuebles desde los US$ 100.000 o town houses que arrancan en los US$150.000. “Sunrise es una ciudad donde el comercio está aumentando, se están yendo negocios a esa ciudad, y hay nuevos desarrollos tanto comerciales como de viviendas”, aporta Alejandro Tesone, broker y dueño de In Motion Realty. Allí hay construcción de nuevas unidades con lo cual, especula, el precio de la propiedad media va a subir. Un condominio nuevo se vende en US$40.000 y se alquila en US$1500, con expensas que van de US$260 a 350 por mes, dependiendo de las comodidades. Victor Taurizano, broker de Novus Realty LLC, coincide con la misma área. En Broward, en la franja central entre la I75 y la I95 hay mucha demanda de renta, es una zona de clase media estable y creciendo. “Davie me gusta, tiene una economía estable, hay universidades y los precios tienen plusvalías interesantes y buena renta. También en Miami Lakes se está construyendo el nuevo mall (Miami Dream), va a requerir miles de puestos de trabajo y toda la zona aledaña va a necesitar viviendas”, argumenta. Dentro del condado de Miami, Fernando Bragagnolo, broker de Real Time Finders considera que Little Haití, apenas 15 minutos al Norte del Downtown, se perfila como una nueva zona. “La ciudad de Miami crece siempre hacia el Norte. Hacia el Sur hay poco desarrollo, en parte porque está lejos de la zona de influencia de las playas”, enfatiza.
La necesidad de estar informado
Antes de definir la compra, es clave, investigar el estado financiero de los condominios. “Una nueva ley que se implementará en julio próximo le exige a los condominios a tener un website con esta información para acceso público”, dice Tesone. También es importante conocer sus reglas, ya que algunos no permiten la renta de sus unidades, o ponen restricciones. A su vez el comprador tiene derecho a hacer una inspección del estado de la propiedad con una empresa certificada, donde también se chequea que la unidad esté en regla.
Los costos
El comprador no paga comisión de inmobiliaria, pero debe tener en cuenta que abonará 6 por ciento al vender. El costo de cierre o escritura suele rondar 2 por ciento en una transacción cash, entre sellos y abogados. Esto significa que para que sea una buena inversión entre compra y venta debe haber mínimo un 10 por ciento de valorización.
El dueño debe pagar las expensas y también del tax anual, que ronda 2 por ciento del valor fiscal de la propiedad. También puede optar por sacar un seguro para desligarse de responsabilidad en caso de que los inquilinos tengan un accidente dentro de su domicilio. Taurizano asegura que en caso de un desalojo el proceso es fácil y rápido. “Se manda una carta diciendo que están retrasados y se cobra un porcentaje diario. El día 10 se envía una intimación de tres días, la cual si no es contestada se somete al abogado, que inicia un proceso de desalojo y antes de los 30 días todo está resuelto. Es importante que la persona que administra la propiedad tenga conocimiento porque si no está cumpliendo con alguna de las pautas, como por ejemplo mantener el depósito de seguridad en una cuenta separada y no mezclada con la renta, puede demorar el proceso”, explica.
Cómo lograr una mejor renta
Los multifamily, son propiedades de uno o dos pisos en zonas económicas y dos, tres o cuatro unidades para gente de clase baja que paga rentas de US$800 a US$1000. “En ellos, hay que invertir desde US$500.000 pero generan entre un 7% y 8% de rentabilidad, mientras que una unidad común ronda el 4%. La contra es que el comprador es responsable de toda reparación”, explica. La ventaja, no tienen costo mensual de asociación -que muchas veces acarrean gastos de administración o ponen trabas a la aprobación de inquilinos-.
Los impuestos
El vendedor debe pagar un impuesto a la ganancia de capital. Es decir, un gravamen en caso de vender su inmueble más caro de lo que lo compró. A los extranjeros se les aplica el Firpta. Se trata de una ley impositiva en donde cualquier extranjero que vende una propiedad que está a su nombre, está sujeto a una retención del 15% de la venta. Pero cuando el vendedor presenta su declaración impositiva y muestra la ganancia de capital que tuvo, se le devuelve el sobrante. Ejemplo: Una persona vende su unidad en US$300.000 que había comprado en US$200.000. Al momento de la venta se retiene el 15% del total, es decir US$45.000. Al hacer la declaración de impuestos y especificar que ganó US$100.000, el IRS (órgano recaudador de impuestos) le devuelve los US$30.000. “El proceso puede demorar un año, hasta que hagas la declaración. Si el inmueble está a nombre de una LLC (Compañía de Responsabilidad Limitada) no te retienen esa dinero salvo que esté a nombre de un solo socio y sea extranjero”, alerta Bragagnolo. Hay otras excepciones al Firpta, como por ejemplo si el inmueble vale menos de US$300.000 y va a ser ocupado por una persona que va a vivir. “El Firpta, es solo una retención al momento de la venta. Contablemente vas a pagar el monto de impuesto según la ganancia que generaste”, cuenta el broker. Por eso, la figura jurídica más recomendable para comprar es a nombre de una corporación o LLC. En ese caso no aplica el Firpta, y los impuestos a la hora de vender se pagan como compañía americana y no como persona.