¿Por qué la gente se siente tan atraída por las inversiones inmobiliarias? Porque ofrecen dos cualidades que todos desean, sin importar la nacionalidad: la posibilidad de tener una renta y la idea de seguridad de la inversión. Veamos estos dos aspectos:
La renta que ofrecen las propiedades, generalmente tendrá que ver con la disponibilidad de alternativas de inversión del lugar en donde esté ubicada la propiedad. Los Estados Unidos ofrecen un amplio abanico de oportunidades de inversión y en consecuencia las propiedades compiten con otras alternativas. De este modo, en algunas ciudades pueden obtenerse rentas en la zona del 6%.
Hay que entender que cuanto menos alternativas de inversión haya, las inversiones inmobiliarias atraerán más dinero y eso reducirá las rentas que ofrezcan. Un ejemplo es la renta que puede obtenerse en el barrio de Recoleta en la Ciudad de Buenos Aires, que rendirá en el mejor de los casos un 3%.
Ahora bien, para responder acerca de lo que podríamos llamar “seguridad de la inversión”, es vital saber si se está comprando a precios altos o bajos en relación al promedio histórico. Puesto de otro modo, tener un pequeño análisis para ver qué pueda esperarse de los precios de las propiedades en cuestión respecto del futuro. Veamos dos ejemplos bien diversos: Miami y Buenos Aires.
Miami es el destino elegido para inversiones inmobiliarias de todos los países de América Latina. Sin embargo, el mercado de Real Estate no está atravesando su mejor momento. En el último año, las ventas de propiedades cayeron un 10%, sin contar las nuevas construcciones multimillonarias de condominios.
Por su parte, la oferta de propiedades para la venta (tanto las unidades ya existentes como nuevas construcciones) sigue en franco crecimiento, junto con el pretendido precio de venta del metro cuadrado.
Si bien es cierto que la venta de unidades de lujo ha aumentado, la demanda de propiedades más accesibles por parte del público general se ha resentido fuertemente, lo que hace que el mercado total se vea afectado.
Los condominios tampoco están exentos a esta tendencia: sus ventas también cayeron un 10% en el último año, sin contar las nuevas construcciones que se encuentran con grandes inventarios de unidades aún sin vender.
En el siguiente gráfico podemos observar la evolución de las ventas de condominios en Miami en relación a la oferta de unidades en venta:
Los puntos marcados en rojo corresponden a los meses febrero de los últimos años. Como se puede apreciar, entre 2014 y 2017 las ventas de condominios han bajado un 25%.
Si bien por el momento el mercado parece no acusar recibo de estas tendencias, creemos que en el corto plazo el mercado inmobiliario de Miami deberá resentirse fuertemente, siendo esperable una baja sensible del precio del metro cuadrado, ajustándose a los movimientos de la demanda.
¿Qué podemos decir de Buenos Aires? La aparición de nuevas líneas de crédito ha traído aparejada una creciente demanda de propiedades por parte del consumidor final, lo que está empujando los precios de las unidades hacia arriba.
Sin embargo, también es importante destacar que el contexto económico actual está afectando negativamente a la construcción. La alta inflación y el estancamiento del tipo de cambio hacen que aumente de manera vertiginosa el costo de construcción en dólares (los salarios y muchos otros costos están en pesos), lo cual hace que baje la oferta de nuevas unidades para la venta. Simplemente se ha vuelto muy caro construir.
De acuerdo con un informe de Reporte Inmobiliario, el costo de construcción se encuentra en su máximo histórico:
En este contexto, con una demanda en aumento y la oferta mermada por el aumento de los costos de construcción, es esperable que los precios continúen en esta tendencia alcista al menos durante los próximos meses.