Fitch Afirma CB ZKCCB 17 en ‘AA(mex)vra’; Perspectiva Negativa

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-08 October 2020: Fitch Ratings afirmó la calificación de los Certificados Bursátiles (CB) ZKCCB 17 en ‘AA(mex)vra' y al mismo tiempo colocó en Perspectiva Negativa tras remover la Observación Negativa que tenía esta calificación. Estos CB fueron emitidos a través del Fideicomiso Irrevocable de Emisión, Administración y Pago No. F/2935 (Fideicomiso Emisor) por un monto inicial de MXN2,700 millones y un plazo legal de 20 años, actualmente su saldo insoluto es de MXN2,235 millones y plazo remanente de 17 años. Los CB están respaldados por flujos de efectivo generados de contratos de arrendamiento bursatilizados y relacionados con la ocupación de espacios comerciales (locales) y oficinas pertenecientes a 45 propiedades ubicadas principalmente en la Ciudad de México y Estado de México. En opinión de Fitch, aún con una baja en cobranza observada y esperada, los CB se encuentran razonablemente protegidos contra riesgos de liquidez de corto plazo por las reservas en efectivo fondeadas y equivalentes a un total de siete meses de pagos de intereses y cuatro de principal de los CB, lo cual brinda una protección relativa para los meses más expuestos a efectos provocados por la contingencia sanitaria y promueve un horizonte de tiempo para estabilizar disrupciones temporales en los flujos de rentas tales como renovación de contratos de arrendamiento. ZKCCB 17 ----ZKCCB 17 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AA(mex)vra FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Riesgos de Corto Plazo Mitigados; Recuperación de Cobranza a Prueba: Fitch considera que los esfuerzos continuos de contención ante la pandemia implementados por las autoridades, los efectos resultantes en el ámbito económico y el nivel de desocupación en el componente de oficinas seguirán impactando de manera adversa en los niveles de cobranza, factor que es capturado en la Perspectiva Negativa. Sin embargo, las preocupaciones de corto plazo respecto a caídas drásticas en flujos de efectivo y consumo súbito de las reservas de liquidez disponibles se han aminorado, en parte, por los cambios estructurales implementados en los CB como, por ejemplo, su perfil de amortización. Fitch reconoce que el grado de incertidumbre relacionado a los niveles de morosidad continuará como factor de calificación latente conforme la vigencia de descuentos en renta prescriba y la exposición a renovaciones de contratos, así como a concentraciones de arrendatarios se incremente. Ante la disrupción en flujos de efectivo creada por la pandemia por coronavirus, Fitch considera que dichos niveles se encuentran capturados en la calificación y la Perspectiva Negativa. Tras los cambios realizados a raíz de la Optimización 2020, la agencia estima que la razón de crédito-a-valor (LTV; loan-to-value) podría disminuir a 62% desde 66% y los niveles de cobertura del servicio de la deuda (RCSD) promedio de Fitch incrementarían a 1.59 veces (x) desde 1.30x. Estos últimos consideran la estabilización del flujo en niveles que Fitch considera sostenibles en el largo plazo, así como la modificación en el calendario de amortización. El límite inferior para dichas métricas también incluye la incorporación de la propiedad denominada EC107 al Portafolio de Inmuebles 2017-1. Estructura Financiera Mitiga Riesgos de Liquidez: Los cambios aprobados en la Optimización 2020 resultaron en un calendario de amortizaciones objetivo de los CB, con una proporción mayor del principal a ser amortizado en la segunda mitad de la vida de los CB hacia el vencimiento de la transacción, lo que disminuye presiones en el corto plazo. Además, la agencia considera que las amortizaciones parciales consecuencia de la enajenación de propiedades disminuyeron el nivel de apalancamiento. Además, la cascada nueva de pagos considera porcentajes mínimos de amortización cada vez que propiedades futuras sean enajenadas, las cuales se espera tengan efectos positivos sobre el nivel de apalancamiento. Características estructurales tales como el pago requerido de principal al vencimiento, una reserva de intereses de MXN44 millones (fondeada a 78% del objetivo de tres meses) y una reserva de cobertura adicional de MXN87 millones, que puede ser utilizada para el pago de interés (una vez agotada la reserva de intereses) y pagos de principal, provee una flexibilidad y soporte adecuado para sobrellevar el impacto temporal de la pandemia y el nivel de ocupación menor al esperado. Además, el nivel de apalancamiento de 66% provee suficiente confort, en opinión de Fitch, respecto al valor y calidad de las propiedades. Fitch no espera que los CB detonen un evento de retención de flujos o una amortización acelerada en el corto plazo, ya que las métricas de RCSD que activan estos eventos consideran las reservas de liquidez en el numerador y ante el monto menor de principal calendarizado para ser pagado debieran sostenerse en niveles similares a los históricamente mostrados. Fitch considera que el administrador primario ha demostrado una capacidad adecuada para la administración del portafolio de inmuebles. Además, los CB se benefician de un Administrador Maestro, Tecnología en Cuentas por Cobrar, S.A.P.I. de C.V., (CXC, calificada en ‘AAFC2-(mex)' con Perspectiva Estable), quien es responsable de realizar el cálculo de métricas clave y entregar reportes para el seguimiento oportuno del portafolio bursatilizado. Fitch considera que el flujo de cobranza se encuentra razonablemente aislado del administrador pues observa que la totalidad de la cobranza de las rentas se deposita por los arrendatarios directamente en cuentas bancarias abiertas a nombre del fiduciario del Fideicomiso Propietario que se direcciona al Fideicomiso Emisor. La agencia opina que lo anterior y los fondos de reserva mitigan el riesgo de confusión de efectivo e interrupción de pago de los CB. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --resiliencia del flujo de efectivo a raíz de niveles de ocupación mayores que los estimados y/o un incremento en rentas que compense el aumento en desocupación promoverían que la Perspectiva volviera a ser Estable. Como resultado, la agencia podría incrementar el supuesto de generación de flujo de efectivo neto de Fitch o disminuir la tasa de capitalización en el largo plazo, lo que reduciría el nivel de LTV; --una monetización acelerada de propiedades dispuestas a ser vendidas que reduzca significativamente el LTV podría también causaría un aumento en la calificación. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --un uso consistente de las reservas acompañado de mayor dificultad para resarcirlas a su nivel objetivo podría desencadenar una baja de múltiples escalones en la calificación en el corto plazo; --un incremento en la morosidad de cobranza sumada a niveles de ocupación bajos que pudieran incrementarse ante un deterioro adicional del entorno económico e incrementar la presión en los niveles de RCSD; o plazos remanentes menores en contratos de arrendamiento; --medidas de contención del Gobierno donde se mantengan cerradas las propiedades y/o genere que los arrendatarios intenten invocar una situación de fuerza mayor para suspender temporalmente los pagos o incluso solicitar la terminación del contrato de arrendamiento si dicha situación persiste durante más de dos a tres meses; --una terminación de los arrendatarios principales que no sea compensada por un incremento en rentas o en la tasa de ocupación en sector de vulnerabilidad menor podría resultar en una concentración mayor y en la disminución del supuesto de generación de flujo neto de largo plazo, lo cual afectaría las métricas de cobertura y apalancamiento lo que podría ocasionar una baja de la calificación en uno o varios escalones. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 18, 2020); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Abril 21, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Junio 8, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 14 de mayo 2020 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: ZKC, en su papel de Administrador Primario del portafolio, y CXC, en su papel de Administrador Maestro., entre otros. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Reportes mensuales del administrador, datos en forma de un listado de los contratos de arrendamiento activos referentes a las propiedades cuyos derechos fiduciarios fueron cedidos al Fideicomiso Emisor, con corte a septiembre/2020, los reportes de distribución y de operación y cobranza provistos por el fiduciario y Administrador Maestro, respectivamente, así como los estados financieros auditados del fideicomiso para el año 2019 publicado en www.bmv.com.mx. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: desde la fecha de cierre hasta septiembre/2020. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contactos: Analista Líder Daniel Jimenez, Associate Director +52 81 4161 7041 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Analista Secundario Eligio Marrufo, Senior Analyst +52 81 4161 7058 Presidente del Comité de Clasificación Rene Ibarra, Senior Director +52 81 4161 7030 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Metodología(s) Aplicada(s) Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 17 Jun 2020) (https://www.fitchratings.com/site/re/10126467) Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 08 Jun 2020) (https://www.fitchratings.com/site/re/10121007) Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 21 Apr 2020) (https://www.fitchratings.com/site/re/10112041) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10139037#solicitation) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10139037#endorsement_status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10139037#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2020 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una calificación o un informe. 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