Fitch Revisa Calificaciones de Bursatilizaciones de Hipotecaria Su Casita

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-10 July 2020: Fitch Ratings revisó las calificaciones de los siguientes Certificados Bursátiles Fiduciarios (CB) respaldados por créditos hipotecarios de Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sofom, E.N.R. (Hipotecaria Su Casita): Su Casita BRHSCCB063U_064U (F#385) 2006-5 ----BRHSCCB06-3U ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; CCC(mex)vra ----BRHSCCB06-4U ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Alza; C(mex)vra Su Casita BRHCCB07_072_073 (F#247545) 2007-4 ----BRHCCB07-2 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex)vra; RO:Sta ----BRHCCB07-3 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Alza; AA-(mex)vra; RO:Pos Su Casita BRHSCCB07_072 (F#429) 2007-1 ----BRHSCCB 07 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Alza; AAA(mex)vra; RO:Sta ----BRHSCCB 07-2 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Alza; AA+(mex)vra; RO:Sta FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Impacto Económico por Efectos del Coronavirus: Según las más recientes expectativas en su escenario base, Fitch estima que la economía mexicana caiga en una acentuada recesión con un decremento del producto interno bruto (PIB) de -9.1% en 2020 y una recuperación prevista para 2021 con un crecimiento de 3.4%, esto debido a las perturbaciones macroeconómicas causadas por la pandemia por coronavirus. En un escenario estresado, descrito en la sección de Sensibilidad de la Calificación, Fitch considera un período de estrés más severo y prolongado que atrasaría las recuperaciones. Considerando lo anterior, la probabilidad de incumplimiento (PI o FF por sus siglas en inglés) para los portafolios crediticios bursatilizados fue actualizada en 1.27 veces (x), comprimiendo el múltiplo de estrés en el escenario ‘AAA(mex)' a 3.4x desde 4.0x. Este movimiento considera la visión de Fitch a través del ciclo en las calificaciones asignadas. Exposición Limitada a la Crisis Causada por el Coronavirus: Aunque se espera que los niveles de cobranza permanezcan volátiles y presionados en el corto plazo, no se espera ningún impacto relevante para las transacciones BRHSCCB 07 y 07-2 y BRHCCB 07-2 y 07-3. Fitch considera que ante las coberturas amplias de pago de intereses sostenidas (entre 6x y 14x) los CB estarían protegidos contra las esperadas disminuciones temporales en la cobranza. En su análisis, Fitch ha tomado en cuenta escenarios de sensibilidad para simular los programas de diferimientos de pagos ofrecidos a acreditados vigentes y disminuciones en prepagos que serán descritos en dicha sección. Para los CB BRHSCCB 06-3U y 06-4U, la serie preferente mantiene un margen de cobertura limitado con un promedio de seis meses de cobertura de interés de 2.7x, mientras que la calificación de la nota subordinada fue bajada a 'D(mex)vra' el 27 de mayo de 2020; lo anterior demuestra una exposición clara a reducciones de cobranza. Al cierre de junio de 2020 los CB alcanzaron a pagar los intereses vencidos más los intereses del periodo, así como continuar con la amortización del principal de la serie preferente. Riesgo Operacional: Los créditos hipotecarios bursatilizados son ahora administradas por Pendulum, S. de R.L. de C.V. (Pendulum), calificado por Fitch como administrador primario en 'AAFC2(mex)' y como administrador especial en 'AAFC2+(mex)', ambas con Perspectiva Estable. En opinión de Fitch, Pendulum ha logrado mejorar el desempeño del portafolio desde la sustitución de administrador en 2016; se centra en la recuperación de activos no productivos. Pendulum reporta que el total de la cobranza relacionada a la cartera hipotecaria bursatilizada es depositada directamente en cuentas bancarias abiertas a nombre de cada fideicomiso emisor. Dado lo anterior, el riesgo de confusión de pago se considera poco relevante mientras que el riesgo de interrupción de pago está parcialmente mitigado con una remota interrupción del proceso de transferencia de cobranza entre las cuentas bancarias. BRHSCCB 06-3U y BRHSCCB 06-4U, Fideicomiso Irrevocable No. F/00385 Análisis del Activo: El supuesto de PI en el caso base para el portfolio vigente fue calculado por Fitch en 16.6%, y la pérdida dado el incumplimiento (LGD, por sus siglas en inglés) en 18.8%, incrementaron desde 12.9% y 23.2% en la revisión anterior, respectivamente. En opinión de Fitch, el desempeño de los activos en relación al saldo original del portafolio mejoró en comparación con la última revisión. Sin embargo, las moras tempranas han aumentado en los últimos dos meses, en parte, a raíz de la pandemia. En mayo de 2020, la cartera vencida con más de 90 días sobre el saldo original alcanzó 8.9%, mientras que la cartera vencida a 180 días alcanzó 8.4%. Debido a esto, la transacción depende de la capacidad del administrador de monetizar los activos no productivos para sostener pagos de intereses y principal. Las actividades de adjudicación y venta se mantienen activas en los últimos 12 meses (UDM) y son más dinámicas en comparación con las otras emisiones revisadas. Sin embargo, Fitch espera una disminución en la venta de propiedades a corto plazo ante procesos más largos para la venta y conclusión de trámites de liberación de hipotecas. Los prepagos han disminuido considerablemente desde la última revisión, con un promedio de 5.9% en los UDM, en línea con la expectativa de Fitch de reducciones en los niveles de prepago como consecuencia de la pandemia. La cartera está compuesta por 812 créditos con base en datos provistos a mayo de 2020. Las concentraciones por región geográfica se mantienen estables, y se concentran 19.2% en Querétaro, 17.8% en Baja California y 16.3% en el Estado de México. Del portafolio, 33.9% corresponde a créditos al corriente y 51.4% en créditos vencidos con más de 180 días. El promedio ponderado de la tasa de interés se mantiene en 9.4%, con una razón de préstamo a valor actual calculada por Fitch (CLTV, por sus siglas en inglés) de 70.7%, una antigüedad de 204 meses y un plazo restante promedio de 118 meses. Estructura Financiera: A junio de 2020 el nivel de sobrecolateral calculado por Fitch es -156.5% y -328.4% para los CB preferentes y subordinados, respectivamente. El saldo insoluto de las notas se mantiene en 13.9% y 82.8% para el preferente y subordinado sobre su saldo original, sin cambios relevantes desde la última revisión. Por otro lado, el exceso de margen financiero de los últimos seis meses se ubicó en -2.6% para BRHSCCB 06-3U y -10.3% para BRHSCCB 06-4U, lo que mantiene un valor negativo que acelera la disminución en sobrecolateral y captura la dependencia alta hacia actividades de cobranza especial para monetizar bienes adjudicados. La cobertura de intereses para el CB preferente promedió en los últimos seis meses 2.7x y 1.5x para el subordinado, niveles considerados limitados por la agencia con exposición alta a posteriores fluctuaciones en la cobranza en el corto plazo. BRHSCCB 07 y BRHSCCB 07-2, Fideicomiso Irrevocable No. F/00429 Análisis del Activo: Desde la última revisión, el desempeño de los créditos hipotecarios bursatilizados se mantiene estable, aunque en los últimos dos meses ha presentado deterioración en las moras tempranas a causa de la pandemia actual, en opinión de Fitch. En mayo de 2020, el saldo de los créditos que tienen atraso en pago a 90 días respecto a su saldo original se mantuvieron prácticamente sin cambios en los UDM en 4.8%, mientras que los créditos con atraso en pago a 180 días se mantuvieron en 4.1%. Los prepagos disminuyeron en los UDM y promediaron 6.2% en el mismo lapso. Las actividades de venta adjudicación se han reducido debido a que el administrador ha centrado sus estrategias en vender activos deteriorados a terceros, además del efecto causado por el coronavirus. Al cierre de mayo de 2020, la cartera está compuesta por 597 créditos con una tasa de interés promedio ponderada de 12.7% y un promedio de CLTV del 53.3%. La cartera tiene una antigüedad de 172 meses y un plazo restante de 72 meses. La concentración por región geográfica se mantiene estable en relación con la última revisión, con el Estado de México concentra 15.3% del saldo actual, la Ciudad de México con 9.1% y Nuevo León con 8.1%, principalmente. Análisis de Flujo de Caja: Como parte de su análisis de flujo de caja, Fitch definió un escenario de estrés 'AAA(mex)' para ambos CB con una PI aplicada al portafolio vigente (menor a 90 días) de 44.7% y una LGD de 3.1%. A pesar de soportar un escenario de estrés ‘AAA(mex)', la calificación propuesta para el CB subordinado está limitada por subordinación en la transacción. La curva PI se distribuyó en tres vectores, al inicio, centrada y desfasada durante 48 meses. El análisis asumió un plazo de recuperación de 14 meses para el inventario de vivienda adjudicada actual y 42 para los préstamos vencidos (NPL, por sus siglas en inglés). También se pusieron a prueba retrasos en morosidades para simular el programa de apoyo ofrecido por Pendulum a sus acreditados vigentes, junto con escenarios de prepago bajos. Estructura Financiera: Desde la última revisión, el nivel de sobrecolateral sigue incrementando al estar en un esquema de amortización de tipo full-turbo para ambas notas. A junio de 2020, ha alcanzado niveles de 68.6% y 56.6% para los CB preferentes y subordinados, respectivamente. El saldo insoluto de las notas alcanzó 1.9% y 5.5% para los CB preferentes y subordinados sobre el balance original. Por otro lado, el exceso de margen financiero de los últimos seis meses exhibe en promedio un nivel de 5.2% para BRHSCCB 07 y 3.9% para BRHSCCB 07-2, favorece la amortización de las notas. La cobertura de intereses para el CB preferente promedió en los últimos seis meses 14x y 10.2x para el subordinado, brindando protección adicional al pago de intereses. BRHCCB 07-2 y BRHCCB 07-3, Fideicomiso Irrevocable No. F/247545 Análisis del Activo: En mayo de 2020, la cartera vencida con atrás de más de 90 días de atraso sobre el saldo original alcanzó 5.9%, mientras que la cartera vencida de más de 180 días de atraso llegó a 5.3% desde 6.5% en el mismo período. Sin embargo, y similar a las demás transacciones revisadas, en UDM se ha presentado deterioro en las moras tempranas a causa de la pandemia actual, en opinión de Fitch. El nivel de prepagos disminuyó y promedió 6.9% en los UDM. Debido a la pandemia por coronavirus y su efecto esperado en la economía mexicana, Fitch espera que los pagos anticipados disminuyan aún más y alcancen cantidades cercanas a 0% en el corto plazo. A cierre de mayo de 2020, la cartera permanece granular al estar compuesta por 1,373 créditos con una antigüedad de 162 meses y un plazo restante de 78 meses. La tasa de interés promedio ponderada se mantiene en 12.4%, con un promedio de CLTV de 58%. Los tres estados geográficos principales por concentración del saldo de la cartera son: el Estado de México con 19.8%, la Ciudad de México con 9.6% y 7.0% en Puebla, se mantiene estable desde la última revisión. Análisis de Flujo de Caja: Como parte de su análisis de flujo de caja, Fitch definió un escenario de estrés 'AAA(mex)' para ambos CB con una PI aplicada al portafolio vigente (menor a 90 días) de 46.0% y un LGD de 8.1%. La curva PI se distribuyó en tres vectores, al inicio, centrada y desfasada durante 48 meses. El análisis asumió un plazo de recuperación de 14 meses para el inventario de vivienda adjudicada actual y 42 para los NPL. También se pusieron a prueba retrasos en morosidades para simular el programa de apoyo ofrecido por Pendulum a sus acreditados vigentes, al igual que escenarios de prepago bajos. Estructura Financiera: Desde la última revisión, el nivel de sobrecolateral sigue incrementando al estar en un esquema de amortización de tipo full-turbo desde julio de 2019. A junio de 2020, alcanzó niveles de 40.5% y 25.6% para los CB preferentes y subordinados, respectivamente. El saldo insoluto de las notas llegó a 11.7% y 9.8% para los CB preferentes y subordinados, respectivamente sobre el balance original. Por otro lado, el exceso de margen financiero de los últimos seis meses ha permanecido volátil y positivo, exhibe en promedio un nivel de 8.6% para BRHCCB 07-2 y 6.9% para BRHCCB 07-3, lo que favorece la amortización de las notas. Además, la cobertura de intereses para el CB preferente promedió en los últimos seis meses 7.4x y 5.9x para el subordinado, lo cual brinda protección adicional al pago de intereses. Variaciones al Crédito: Ante las expectativas de crecimiento económico de México y el entorno económico actual y esperado, Fitch modificó a 1.27x el supuesto PI del caso base ‘B(mex)' para créditos hipotecarios presentado en la metodología “Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México”, lo que comprime el múltiplo de estrés en el escenario ‘AAA(mex)' a 3.4x desde 4.0x. Este movimiento considera la visión de Fitch a través del ciclo en las calificaciones asignadas. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: BRHSCCB 06-3U y 06-4U: En opinión de Fitch, un aumento en la calificación de los CB preferentes y subordinados es limitado debido al deterioro de la cartera mostrado y esperado. BRHSCCB 07 y 7-2: Al contar con la máxima calificación en escala nacional, un incremento en la calificación no es posible para los CB preferentes. Para los subordinados, un aumento adicional en la calificación está limitado dado su subordinación en la transacción. BRHCCB 07-2 y 07-3: Al contar con la máxima calificación en escala nacional, un incremento en la calificación no es posible para los CB preferentes. Para los subordinados, un aumento en la calificación está sujeto a la resiliencia que tengan los niveles de cobertura de interés en el corto plazo a la volatilidad esperada en la cobranza dada la pandemia. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: BRHSCCB 06-3U y 06-4U: La calificación para ambos CB podría bajar si un deterioro mayor y constante de los activos o la incapacidad de Pendulum para vender los activos adjudicados provocan una reducción importante de la cobranza, lo que causa un incumplimiento en los intereses. BRHSCCB 07 y 7-2: Como parte de un escenario estresado, Fitch evaluó la sensibilidad de la calificación a incrementos en el incumplimiento y en las disminuciones en la tasa de recuperación respecto a los supuestos utilizados. Un aumento de 15% o 30% a la PI no se espera genere cambios en el nivel de la calificación actual. Como estrés adicional, incluyen niveles esperados de prepago de 0% y los programas de diferimientos de pagos, la calificación de ambas notas podría bajar si un porcentaje importante del portafolio presenta incrementos en morosidad por periodos de hasta seis meses. BRHCCB 07-2 y 07-3: Como parte de un escenario estresado, Fitch evaluó la sensibilidad de la calificación a incrementos en el incumplimiento y en las disminuciones en la tasa de recuperación respecto a los supuestos utilizados. Un aumento de 15% o 30% a la probabilidad de incumplimiento no se espera genere cambios en el nivel de la calificación actual. Como estrés adicional, al considerar niveles esperados de prepago de 0% y los programas de diferimientos de pagos, la calificación de ambas notas podría bajar si un porcentaje importante del portafolio presenta incrementos en morosidad por períodos de hasta seis meses. Escenarios de Calificación para el Mejor o Peor Caso Las calificaciones de los emisores Finanzas Estructuradas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579 PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); --Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Diciembre 7, 2017); --Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Noviembre 7, 2019). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 5/agosto/2019. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Pendulum como Administrador Primario, Banco Invex S.A, Institución de Banca Múltiple como representante común. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Reportes de Cobranza, Reportes de Distribución, Estados Financieros Auditados a cierre de 2019 publicados en la Bolsa Mexicana de Valores e información de tipo crédito por crédito en formato Excel provista por Pendulum con fecha de corte junio/2020, así como diversa información de cartera solicitada y entregada por Pendulum. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Desde la fecha de emisión hasta el cierre de junio/2020. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Regulatory Information III La calificación puede sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de la emisión. Contactos: Surveillance Rating Analyst Diego Rojas, Analyst +52 81 4161 7044 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Committee Chairperson Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Metodología(s) Aplicada(s) Criterio de Calificación para RMBS en América Latina - Efectivo desde diciembre 7, 2017 hasta marzo 17, 2020 (pub. 07 Dec 2017) (https://www.fitchratings.com/site/re/907408) Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas - Efectivo desde junio 25, 2019 hasta junio 17, 2020 (pub. 25 Jun 2019) (https://www.fitchratings.com/site/re/10077005) Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 07 Nov 2019) (https://www.fitchratings.com/site/re/10077331) Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (pub. 14 Sep 2017) (https://www.fitchratings.com/site/re/902769) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10129543#solicitation) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10129543#endorsement_status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10129543#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. 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