Fitch Afirma en ‘CCC(mex)vra’ la Calificación de MXMACCB 05U

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-04 March 2021: Fitch Ratings afirmó la calificación de los certificados bursátiles fiduciarios (CB) MXMACCB 05U en ‘CCC(mex)vra'. GMAC MXMACCB05U (F#196) 2005-1 ----MXMACCB 05U ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; CCC(mex)vra FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Impacto Económico por Efectos del Coronavirus: Si bien la salud pública y la economía se han visto gravemente afectadas por la pandemia de coronavirus, Fitch espera para México una recuperación general en 2021 de alrededor de 4.2% de crecimiento del producto interno bruto (PIB). Como una sensibilidad, Fitch considera un período de estrés más severo y prolongado con la recuperación a los niveles del PIB anteriores a la crisis retrasada hasta alrededor de la mitad de la década. Exposición de los CB MXMACCB 05U a la Crisis del Coronavirus: Las medidas implementadas para limitar la propagación del virus están afectando la economía mexicana, lo que se refleja en un gran número de empresas cerradas temporalmente con poco o ningún ingreso. Fitch estima que estas medidas afectarán el desempeño de las hipotecas y que, además, la monetización de activos improductivos podría ser más lenta y la amortización de los CB podría depender de esto. Sin embargo, dada la calidad crediticia existente del portafolio, la calificación actual de los CB refleja este riesgo. Desempeño de Portafolio Volátil: En marzo de 2020, tras la firma del convenio que reconoce a Patrimonio S.A. de C.V. Sofom E.N.R. (Patrimonio) como administrador primario del portafolio, la cartera experimentó ajustes que representan el reconocimiento de propiedades recuperadas y vendidas, así como una actualización al saldo vigente. El saldo de los créditos vencidos reportados con más de 180 días de atraso en pago como proporción de su saldo original (en unidades de inversión, Udis) disminuyó a 9.6% en diciembre de 2020 desde 11.9% reportado en diciembre de 2019. Sin embargo, el indicador aumentó desde 9.4%, dato ajustado en abril de 2020 después de la firma del acuerdo de administrador mencionado. La cartera se mantiene deteriorada y polarizada, con una concentración de créditos vencidos (diciembre 2020: 68.3%) con más de 180 días de retraso (diciembre 2019: 69.8%; abril 2020: 63.2%). Después de la resolución de sustitución del administrador se esperaba un desempeño estable, sin embargo, la transacción demuestra estar altamente expuesta a las condiciones macroeconómicas y, por lo tanto, refleja la volatilidad como resultado de la pandemia de coronavirus. A diciembre de 2020, el portafolio estaba compuesto por 292 créditos. Las concentraciones por región geográfica calculadas sobre saldo insoluto se mantienen estables, con 51.7% en el Estado de México, 12.5% en Baja California y 12.1% en Nuevo León. La tasa de interés promedio ponderada se mantuvo en 10.0%, con una razón de crédito valor (CLTV; current loan-to-value) promedio de 66.9%, una antigüedad promedio ponderada de 217 meses y un plazo remanente promedio de 92 meses. Fitch consideró las características actuales de todo el portafolio y derivó una frecuencia de incumplimiento esperada (WAFF; weighted average frequency of foreclosure) de 74.7% con una pérdida dado el incumplimiento (LDG; los given default) de 34.5% en el caso esperado. Exposición a Riesgo Operacional Limitada: Desde marzo de 2020, el portafolio es administrado por Patrimonio, calificado por Fitch como administrador especial ‘AAFC3(mex)' Perspectiva Negativa. El proceso de sustitución de administrador de casi cuatro años expuso la transacción a un deterioro debido a la limitante para monetizar activos improductivos. Fitch observa que el riesgo operacional está ahora mitigado y, por lo tanto, espera mejoras en las recuperaciones y ventas en un período de corto a mediano plazo. Estructura Financiera Volátil: Los niveles de sobrecolateral (OC: overcollateralization) mostraron una mejora significativa relacionada con la resolución del proceso de sustitución de administrador; la cartera presentó un incremento en los créditos vigentes debido al reconocimiento en cobranza. No obstante, la protección crediticia continúa con una tendencia volátil y decreciente. El nivel de OC sin atraso mayor de 180 días calculado por Fitch pasó de -20.7% en mayo de 2020 a -31.7% a enero de 2021. A esa fecha, el saldo insoluto de los CB representó 5.9% del saldo original, lo que refleja una amortización de 0.8% durante los últimos 12 meses (UDM). El exceso de margen financiero presentó una tendencia negativa durante 2020; el indicador durante los UDM se ubicó en -19.86% (2019: -5.11%) debido a que los ingresos por intereses no han sido suficientes para cubrir gastos y pagos de cupones; no obstante, la cascada de pagos sencilla ha evitado el incumplimiento de pago de intereses en cada fecha de pago. La cobertura de interés en los UDM fue de 3.9x (2019: 2.4x) con un nivel mínimo observado de 1.0x. Los niveles bajos de cobertura se explican por los problemas para identificar la cobranza como consecuencia del proceso de sustitución del administrador, por lo que Fitch espera que la métrica se estabilice durante 2021. Riesgo de Contraparte Mitigado: La transacción cuenta con una estructura de cuenta fiduciaria (TAS; trust account structure), por lo que los proveedores de las cuentas bancarias del fideicomiso no se consideran contrapartes directas, ya que dichas cuentas están aisladas del incumplimiento de los bancos de acuerdo a la regulación en México. El riesgo de mezcla de efectivo está mitigado, ya que Patrimonio transfiere la cobranza recibida en cuentas bancarias abiertas a su nombre a cuentas bancarias abiertas a nombre del fiduciario del Fideicomiso Irrevocable No. F/00196 en no más de dos días después de haberla recibido. Con base en información proporcionada a Fitch, alrededor de 75% a 80% de la cobranza mensual se recibe directamente en cuentas bancarias de dicho fideicomiso. El riesgo de interrupción de pago no está mitigado debido a la inexistencia de reservas de efectivo, riesgo que se refleja en la calificación actual. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: Dada la actual situación macroeconómica y el desempeño de la transacción, Fitch no considera una acción positiva de calificación en el futuro cercano. Sin embargo, la calificación podría aumentar si un monto sustancial proveniente de los activos y créditos no productivos es recuperado y esto se refleja en una protección crediticia creciente y consistente. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: La calificación podría bajar si se observa un mayor y constante deterioro de los activos o la incapacidad del administrador para vender los activos adjudicados provocan una reducción importante en la cobranza, causando un incumplimiento en el pago de los intereses. Además, si el deterioro en cobranza y morosidad temprana aumenta, reflejando las condiciones macroeconómicas derivadas de la pandemia, podría conducir a una baja de calificación. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es) o entidad(es) calificada(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 17, 2020); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Abril 21, 2020); --Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica (Enero 8, 2021); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 20/agosto/2020. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Patrimonio S.A. de C.V. (Administrador Primario), Proyectos Adamantine S.A. de C.V. (Administrador Maestro) y Scotiabank Inverlat, S.A., Institución de Banca Múltiple, como representante común. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Reportes mensuales de cobranza provistos por Adamantine y de distribución provistos por el representante común, información de tipo crédito por crédito con corte a diciembre de 2020 provista por Adamantine, entre otros. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Desde la fecha de emisión hasta el cierre de enero 2021 para el reporte de distribuciones y diciembre 2020 para el reporte de cobranza. La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contactos: Analista de Seguimiento Alejandra Barajas, Associate Director 83999100 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Presidente del Comité de Calificación Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). ResiGlobal Model: LATAM, v1.1.3 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/988783)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154469#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154469#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154469#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154469#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una calificación o un informe. 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