Fitch Ratifica a HIR Casa como Administrador Primario en ‘AAFC2(mex)’

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-25 March 2021: Fitch Ratings ratificó la calificación como Administrador Primario de Activos Financieros de Crédito Bienes Programados, S.A. de C.V. (HIR Casa) en 'AAFC2(mex)'. La Perspectiva de la calificación es Estable. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Desempeño de Cartera Impactado por Coronavirus: De acuerdo con la información provista por la compañía, la transición a un esquema de trabajo híbrido derivado de la pandemia se logró exitosamente sin interrupciones operativas. Para lograr mitigar el impacto de la pandemia en la cartera administrada, HIR Casa ofreció programas de diferimiento de pagos durante 2020. Sin embargo, a pesar de haber sido una medida inmediata adecuada, el desempeño de la cartera muestra deterioro, reflejado en incrementos en nivel de cartera vencida. Compañía y Administración Innovadora: HIR Casa tiene amplia experiencia en originación y administración de créditos hipotecarios, su modelo innovador de negocio y productos financieros le permitieron a la compañía un rápido crecimiento. HIR Casa cuenta con un Gobierno Corporativo adecuado y con un Consejo de Administración cuyos miembros promedian una experiencia de 33 años en el sector inmobiliario y financiero. El ritmo de originación observado durante los últimos años fue impactado por la pandemia (2020: MXN1,714 y en 2019: MXN2,128 considerando valores de contrato), sin embargo, se observa un crecimiento de 9.8% en el total de su balance de 2019 a 2020. Al cierre de noviembre 2020, 64% del portafolio administrado corresponde a cartera escriturada, 23.3% a acreditados en la fase integrante y el resto a acreditados en la fase de adjudicados. En promedio la cartera cuenta con una razón a valor original (LTV; Loan-to-Value) promedio de alrededor de 53% y muestra una alta concentración geográfica en la zona centro del país. Desde 2020, la estrategia de crecimiento HIR Casa busca alcanzar una transformación digital y organizacional para la compañía; guiada por un consultor externo, la compañía se enfoca en control, eficiencia y escala. La estrategia busca desarrollar e implementar herramientas tecnológicas que beneficien su operación, cambios organizacionales para ofrecer mayor valor al mercado y un crecimiento a través de la expansión geográfica. En opinión de Fitch, la implementación de esta estrategia se reflejaría de manera positiva en el desempeño y crecimiento del administrador en el mediano plazo. Condición Financiera Adecuada: Los resultados financieros de HIR Casa se afectaron por la condición macroeconómica pero la compañía muestra una condición financiera estable que le permite cumplir con sus obligaciones y mantener su operación. La utilidad neta de la empresa muestra una reducción de 10.2% de noviembre de 2019 a noviembre de 2020 y alcanzó 89% del escenario esperado proyectado por la compañía previo a la pandemia. Frente a las presiones macroeconómicas, la compañía cuenta con una amplia capacidad de fondeo para soportar su operación y niveles de originación. Se observa un endeudamiento mayor en línea con lo esperado resultando en una razón de deuda a capital de 2.05 veces (x) a noviembre de 2020 (2019: 1.9x). A pesar de los niveles crecientes de deuda, la cobertura de interés calculada como margen operativo entre gasto por intereses es de 2.0x a noviembre de 2020 (2019: 2.3x), mostrando una condición financiera adecuada para mantener las actividades operativas. Personal con Experiencia y Capacitación Estable: A noviembre de 2020, la fuerza laboral de HIR Casa empleaba 246 personas, de las cuáles 77.6% concentra personal operativo y el restante personal responsable de la alta y media administración. La compañía soporta su operación comercial con personal externo. Los años de experiencia del personal dentro de la compañía crecieron respecto a la revisión de 2019, muestra promedios de 11.8 y 10.2 años de experiencia para el personal de primer y segundo nivel (2019: 10.6 y 9.5 años promedio respectivamente). Mientras que la tasa de rotación de personal, calculada como la suma de la salida de empleados en los últimos 12 meses (UDM) entre el promedio de empleados contratados en el mismo período de tiempo, disminuyó a 14.8% en noviembre de 2020 desde 20.4% en noviembre de 2019, lo que refleja de manera positiva que los cambios organizacionales que la compañía está haciendo buscan mantener al personal para lograr el objetivo de un crecimiento eficiente acompañado de experiencia y continuidad en la operación. Mejora en Procedimientos y Controles: HIR Casa cuenta con manuales y políticas bien documentadas, las cuales son revisadas de manera anual y capturan la operación diaria de la compañía. El gobierno corporativo facilita la mitigación de riesgos y permite evaluar de manera periódica el desempeño de la empresa y cartera a través de comités de crédito, comités de auditoría interna, comités de seguridad de la información, entre otros. La integración del sistema operativo se encuentra en constante mejora; la compañía invierte en tecnología nueva que facilite los procesos de originación y reduzca los riesgos operativos y crediticios. Las auditorías internas y externas no presentaron hallazgos significativos desde la última revisión, lo que refleja que HIR Casa aplica practicas adecuadas en relación a sus controles y políticas. Fitch espera continuar observando una infraestructura de riesgos sólida y eficiente dentro el entorno cambiante actual. Prácticas Adecuadas de Originación y Administración de Cartera: Debido a la pandemia de coronavirus, HIR casa ofreció programas de diferimiento de pagos y descuentos en cuotas a sus acreedores durante 2020; dentro de las condiciones para aplicar a los programas se encontraban el estar al corriente en pagos y la aprobación del comité de crédito. De acuerdo con la información provista por la compañía, un total de 770 acreditados entraron a los programas y, a noviembre 2020, 11 de ellos permanecía con prorroga y solo 7.11% del total presentó retrasos. Para 2021, HIR Casa planea ofrecer programas similares a aquellos acreditados que comprueben afectación financiera por la pandemia con el objetivo de mitigar el deterioro de su cartera. El seguimiento de cartera se lleva a cabo de manera diaria a través de los sistemas de HIR Casa, los cuales permiten la creación de reportes automáticamente con información en tiempo real. El servicio y atención a clientes de la compañía han mejorado a través de los años soportados por el uso de canales y herramientas digitales que permiten una comunicación activa con los acreedores, envío de estados de cuenta y respuestas en tiempo real. Recientemente, HIR Casa trabaja en promover los pagos digitalizados utilizando códigos QR, números de referencia y ofreciendo descuentos por pronto pago. En opinión de Fitch, la entidad ha sido capaz de mantener una adecuada administración del portafolio, a pesar de crecimientos significativos en el volumen de cartera gracias al soporte de sus sistemas tecnológicos. Incremento en Cartera Vencida: A noviembre de 2020, la cartera vencida con más de 90 días de atraso representó 6.75% del balance (2019: 4.20%) sin reporte de castigos. El reciente incremento en el indicador de cartera vencida se afectó por las condiciones macroeconómicas actuales, sin embargo, se observa un deterioro desde 2018. Dado que las políticas y controles de originación no han cambiado de manera significativa, la compañía espera que la tendencia del indicador se estabilice a medida que se controle la pandemia. La compañía utiliza el nivel bajo promedio de LTV de su cartera como medida para mitigar el riesgo ya que le permite mayores recuperaciones que los créditos hipotecarios tradicionales. De acuerdo a la información recibida y, dado el deterioro de la cartera, la compañía está llevando a cabo medidas de contención adicionales a los programas de diferimiento y descuentos en cuotas como la identificación de acreditados vulnerables para ofrecer soluciones caso por caso. Plataforma Tecnológica Sólida: En la opinión de Fitch, HIR Casa cuenta con una plataforma tecnológica robusta que le ha permitido soportar su crecimiento de cartera en los últimos años. Adicionalmente, el uso de tecnología dentro de sus procesos operativos facilitó la transición al esquema de trabajo híbrido durante la pandemia y le permitió a la empresa continuar su operación sin interrupción. HIR Casa mantiene una continua inversión en tecnología y trabajan para lograr una operación automatizada, eficiencia en la administración de cartera y, mejorar su infraestructura de riesgos; en línea con su estrategia de crecimiento. La compañía trabaja en la obtención de una certificación relacionada a seguridad de la información desde la revisión anterior, de acuerdo con la información recibida, esperan obtenerla durante 2021. Las pruebas de BCP y DRP se realizan de manera anual, sin mostrar observaciones en la revisión de 2020. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: La calificación podría incrementar si se demuestra la contención del indicador creciente de cartera vencida y se mantiene en niveles estables en el tiempo dado el volumen de originación. Una acción de calificación positiva podría derivarse si el desempeño de la cartera presenta mejoras al fortalecer los procesos de originación y administración sin comprometer la condición financiera y/o calidad de los activos junto con un equipo administrativo estable. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: La calificación podría bajar si se observa un deterioro continuo en la calidad de cartera y/o una falta de capacidad del administrador para aplicar medidas de contención adecuadas y de recuperación de los préstamos vencidos. Una caída evidente en los niveles de originación y/o cobranza que debiliten la condición financiera de la empresa y le impidan cumplir con sus obligaciones y operaciones podrían conducir a una acción de calificación negativa. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es) o entidad(es) calificada(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología para Calificación de Administradores de Activos Financieros de Crédito (Febrero 25, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 27/marzo/2020 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: HIR Casa IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados financieros internos al cierre de noviembre/2020, reportes internos, presentaciones y datos provistos por la compañía con diversas fechas de corte para la información en forma de datos financieros y no-financieros. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: - Desde 31/diciembre/2014 hasta 30/noviembre/2020 La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. HIR Casa ------RMBS Primary Servicer; RMBS Primary Servicer Rating; Affirmed; AAFC2(mex); Rating Outlook Stable Contactos: Analista Líder Alejandra Barajas, Associate Director 83999100 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Analista Secundario Diego Rojas, Analyst +52 81 4161 7044 Presidente del Comité de Calificación Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156775#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156775#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156775#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156775#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. 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