Fitch Ratifica Calificación de FRISACB 17 en ‘AAA(mex)vra’; Perspectiva Negativa

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Mexico City-04 March 2021: Fitch Ratings afirmó la calificación 'AAA(mex)vra' de los certificados bursátiles fiduciarios (CB) denominados FRISACB 17 emitidos a través del Fideicomiso Irrevocable N. 2656 (Fideicomiso). La Perspectiva se mantiene en Negativa. FRISACB 17 (F/2656) ----FRISACB 17 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex)vra La afirmación de la calificación considera la expectativa de Fitch de continuar observando una recuperación del flujo de caja neto hasta 2022, mientras continúa la amortización de los CB y la disponibilidad de las reservas de efectivo equivalente a cuatro meses de cupón. La agencia consideró también la capacidad y experiencia en administración demostrada por Control y Operación de Inmuebles, S.A. de C.V. (COISA). La Perspectiva Negativa, refleja la percepción de Fitch de que la cobranza seguirá volátil durante 2021. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Impacto Limitado en Transacción por Pandemia: Derivado de las medidas de contención tomadas en México para frenar la expansión de la pandemia, entre ellas, el distanciamiento social, las propiedades bursatilizadas se encuentran recuperando de manera gradual. Fitch observa que la reducción en afluencia, tras los cierres parciales observados en 2020 y las facilidades de pago otorgadas COISA como administrador, se reflejan en un nivel de cobranza menor al observado en 2019. Por lo anterior, Fitch continuará monitoreando la evolución de la cobranza y la disponibilidad de reservas de efectivo, la agencia espera que la volatilidad en la cobranza continúe y dependa de las restricciones impuestas por la evolución de la pandemia. Adicionalmente, de acuerdo al “Global Economic Outlook”, publicado por Fitch el 7 de diciembre de 2020, en 2021 se espera una recuperación económica gradual con un crecimiento del producto interno bruto (PIB) alrededor de 4.2% como consecuencia de los efectos macroeconómicos causados por la crisis por el coronavirus. Ocupación Acotada Afecta el Flujo de Efectivo: El flujo de caja neto de Fitch (Fitch NCF; net cash flow) se estableció en MXN162.8 millones de pesos, esto es 8.6% por debajo del nivel esperado antes de la pandemia. Esta disminución obedece al decremento en las tasas de ocupación medidas como superficie rentable que a diciembre de 2020 fue de 89.9%, esto es 2.5% por debajo del observado en 2019. Sin embargo, este nivel está por encima del estimado por Fitch de 85.1% para derivar el Fitch NCF. A pesar de que la cobranza en 2020 disminuyó 20.4% respecto a la observado en 2019, una de las principales estrategias del administrador para mantener tanto el nivel de cobranza como la tasa de ocupación y renovación fue el ofrecer facilidades de pago a los arrendatarios de acuerdo a sus necesidades. Composición del Portafolio Respalda Supuestos: A diciembre de 2020, 60.2% de la tasa de ocupación medida como superficie rentable corresponde a cadenas de autoservicio que son consideradas actividades esenciales. El portafolio continúa concentrado en arrendatarios donde los 10 principales representan 52.4% de las rentas fijas con un plazo promedio de 26 meses. Fitch monitoreará la composición del portafolio a medida que las condiciones económicas por la pandemia evolucionan para identificar cualquier cambio que pueda afectar los supuestos derivados por Fitch. Estructura Financiera Sólida y Ritmo Estable de Amortización: Fitch considera que la transacción se beneficia de factores estructurales que anticipan deterioro del desempeño del portafolio. En específico, los eventos de amortización relacionados a mantener la reserva de efectivo equivalente a cuatro meses de cupón y la cobertura del servicio de la deuda (RCSD). Los CB amortizan de manera mensual de acuerdo a un calendario de amortización que finaliza en el vencimiento legal de la emisión, es decir abril de 2032. Sin embargo, la calificación asignada considera el pago puntual de intereses y el pago de principal a vencimiento. A enero de 2021 el saldo insoluto de los CB representa 86.4% del saldo original (90.5% a enero de 2020). Históricamente la cobranza ha sido suficiente para cubrir tanto el pago de intereses como el principal objetivo, por lo que la reserva de efectivo se mantiene en su nivel objetivo y no ha sido utilizada. Nivel Adecuado de Apalancamiento: Para el cálculo del Fitch NCF, la agencia considera una tasa de ocupación de 85.1% y una tasa de capitalización de 10.4%, por lo que el valor de la propiedad calculado por Fitch es de MXN1,565.4 millones. La razón de crédito a valor del activo (LTV; loan-to-value) considerando este último valor es de 55.2% mientras que la RCSD es de 1.36 veces (x), lo que se encuentra en línea con la calificación asignada. El promedio de los últimos doce meses de la RCSD de acuerdo al reporte mensual de cobranza es de 2.15x (2.52x el año anterior), lo que se encuentra por encima del mínimo requerido de 1.15x, si se excluyen las reservas de efectivo, esta métrica disminuye a 1.24x (1.56x el año anterior). Riesgos de Contraparte Mitigados Adecuadamente: La transacción está constituida como una estructura de cuenta fiduciaria (TAS; trust account structure), por lo que los proveedores de las cuentas bancarias del Fideicomiso no son considerados como contrapartes directas. A enero de 2021, 97% de la cobranza es recibida en cuentas bancarias a nombre del Fideicomiso, proporción que se mantiene desde 2018, por lo que Fitch considera que el riesgo de mezcla de efectivo (commingling risk) no es sustancial. La reserva de efectivo se encuentra abierta en una cuenta bancaria a nombre del Fideicomiso y se encuentra completamente fondeada en su nivel objetivo. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: La calificación sería presionada a la baja si las tasas de ocupación y/o la cobranza disminuyen de manera significativa presionado la RCSD o que estos niveles se encuentran fuera de los rangos esperados por la agencia y deriven en un cambio de supuestos. También, cualquier medida adicional relacionada con el distanciamiento social que derive en el cierre total o parcial, voluntario u obligatorio, de las propiedades bursatilizadas o la inexistencia de pagos de los arrendatarios pueden presionar a la baja la calificación actual. Finalmente, el uso consistente de las reservas de efectivo acompañado de una reducción en la cobranza y que además afecte la capacidad de la transacción para regresarlas a su nivel objetivo es también un factor que podría derivar en disminuciones de la calificación asignada. Los resultados de modelación, mostraron que la transacción podría ser resiliente a una disminución de hasta 20% en el Fitch NCF, sin embargo, una reducción de 30% en este indicador podría derivar en la baja de al menos un nivel de calificación respecto a la calificación actual. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: No aplica, dado que los CB se encuentran calificados en el máximo nivel en escala nacional. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es) o entidad(es) calificada(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 17, 2020); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Abril 21, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020); --Metodología de Calificación de Créditos Grandes de CMBS (Agosto 20, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 14/mayo/2020 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Control y Operación de Inmuebles, S.A. de C.V. (COISA), CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple, en su carácter de Fiduciario (CIBANCO), fuentes de información públicas, entre otros. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: La información utilizada en el análisis de esta calificación fue proporcionada por Grupo Frisa, a través de los Informes Mensuales de Cobranza, CIBanco a través de los Reportes del Fideicomiso desde el inicio de la transacción a enero/2021 u obtenida de fuentes de información públicas. La información incluye, pero no se limita a un portafolio de contratos de arrendamientos de locales bursatilizados a enero/2021. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: desde la fecha de cierre hasta enero/2021. La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contactos: Analista de Seguimiento Anakaren Sanchez, Associate Director +52 55 5955 1609 Fitch Mexico S.A. de C.V. Blvd. Manuel Avila Camacho No. 88, Edificio Picasso, Piso 10, Col. Lomas de Chapultepec, Mexico City 11950 Presidente del Comité de Calificación Maria Paula Moreno, Managing Director +57 1 484 6775 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). CMBS Large Loan Model, v2.2.0 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/976200)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154487#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154487#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154487#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10154487#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2021 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una calificación o un informe. 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