En Argentina existe una larga tradición de inversión en productos inmobiliarios. El inversor -de todas las escalas- encuentra en las inversiones inmobiliarias un vehículo a través del cual proteger sus ahorros de los cambiantes y altamente volátiles contextos y coyunturas económicas a los que nuestra frágil economía nos tiene acostumbrados. El inversor siente protegido su patrimonio a través de un activo “tangible”, como es el ladrillo.
La forma de llevar a cabo este tipo de inversiones parece nunca haberse modificado: Cooperativas, Consorcios o más recientemente los Fideicomisos Inmobiliarios. Todos ellos son esencialmente el mismo vehículo de inversión, con pequeñas diferencias, que han estado vigentes en nuestro país desde hace casi un siglo.
Sin embargo, y en sentido contrario a lo que existe en otros lugares del mundo, es muy escasa en nuestro país la experiencia de estructuración e inversión en negocios inmobiliarios a través del mercado de capitales. Son pocos los casos de compañías inmobiliarias con cotización bursátil y parece ser un segmento solo reservado a pocos jugadores y exclusivamente de las “ligas mayores”.
Por otro lado, y si bien son conceptualmente diferentes a una compañía inmobiliaria con cotización bursátil, en el mundo existen otros ejemplos de instrumentos que articulan el Real Estate y el mercado de capitales, un ejemplo con larga tradición es el de los REIT (Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos.
Fueron creados en 1960 para darle la oportunidad a inversores de todas las envergaduras de colocar sus ahorros en portfolios inmobiliarios diversificados y de de gran escala.
Los REITs son compañías titulares y en general también operadores de activos inmobiliarios. Suelen establecerse en forma muy específica los destinos de cada REIT, pudiendo encontrarse algunos dedicados a la gestión de propiedades residenciales, de oficinas, centros comerciales, depósitos, centros de salud, hoteles, etc.
El éxito del formato está dado por la posibilidad que le brinda al inversor minorista de acceder a una inversión en productos que –sin vehículos como este- estarían reservadas solamente para inversores de gran escala. Asimismo, le permite diversificar su portafolio de inversión con tickets accesibles a cualquiera.
Casos más recientes y también muy exitosos son los de España y México. En España surgieron en 2009 las SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Se crearon para apuntalar el fuertemente golpeado mercado inmobiliario español con posterioridad a la crisis del sector. Sin embargo, el gran salto y despegue de las SOCIMIs estuvo dado por la modificación legislativa introducida en 201. Cuando se redujeron y flexibilizaron los requisitos para su creación, se aumentaron las posibilidades de tomar deuda y disminuyeron los requisitos originalmente establecidos respecto del número de activos necesarios por su operación. Pero fundamentalmente, el cambio que posibilitó el despegue de este vehículo de inversión estuvo dado por las exenciones fiscales ofrecidas a los inversores.
El caso mexicano también resulta muy interesante y aplicable en nuestro contexto. Las FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) nacieron en 2011 y el índice que las nuclea se encuentra activo desde 2013. Actualmente hay 10 FIBRAs que cotizan en el BMV (Bolsa Mexicana de Valores). Las más grandes han establecido una estrategia de diversificación en diferentes segmentos del Real Estate (como FIBRA Uno o FIBRA Danhos) y otras se especializaron en segmentos específicos como el hotelero o el industrial.
En todos estos casos y con las particularidades de estos instrumentos en cada país, las principales ventajas de estos vehículos de inversión están dadas, entre otras, por: (i) la diversificación del portfolio, (ii) la gestión profesional y altamente especializada de los activos, (iii) la admisión de tickets pequeños que hacen accesible la inversión en productos inmobiliarios a cualquier inversor, (iv) la liquidez que brinda el mercado de capitales, y (v) costos transaccionales sustancialmente menores a los del mercado inmobiliario tradicional.
Es fundamental destacar que a fin de darle al ahorrista un alto grado de previsibilidad con respecto a la inversión, existen reglas rígidas para la gestión de este tipo de instrumentos, como ser principalmente la capacidad limitada de endeudamiento, la distribución de dividendos anuales y las características específicas de activos en los cuales se puede invertir, entre otras.
Esencialmente están establecidos como vehículos de inversión de renta, con estrategias conservadoras y con horizontes de largo plazo. No se buscan maximizar las ganancias a través del desarrollo inmobiliario, sino ofrecer al inversor una rentabilidad anual y la protección de su patrimonio.
En ciertos casos, y una vez que sus resultados se lo permitan, existe la posibilidad de que asignen una porción menor de sus ganancias para la inversión y desarrollo en nuevos emprendimientos inmobiliarios, pero en principio no es el desarrollo inmobiliario la actividad principal de este tipo de compañías gestoras de activos inmobiliarios.
Entonces, ¿qué falta en Argentina para que puedan establecerse este tipo de formatos de inversión? Nada más y nada menos que una legislación que los organice en forma sencilla, clara y transparente, además de un tratamiento fiscal que no resulte perjudicial para el inversor individual.
Es decir, que la carga impositiva que recae sobre el ahorrista sea la misma que la que tendría como inversor individual en la compra de una propiedad de renta.
Con la legislación actual, ese inversor tributaría dos veces: una en cabeza del fondo gestor de activos y otra en cabeza propia. Esta doble imposición distorsiona totalmente la inversión y la torna inviable.
Con la legislación adecuada, estos vehículos resultarían ser un importante dinamizador de la economía y una alternativa de ahorro y renta para cualquier ahorrista.