El sector residencial siguió su lenta recuperación

Las ventas de casas usadas mejoraron en marzo. Durante el tercer mes del año, las ventas de casas usadas subieron 5.1% mensual, esto derivado de un aumento de 260 mil unidades respecto al mes previo para ubicarse en 5.33 millones de hogares (en cifras mensuales anualizadas). De forma anual, las ventas aumentaron sólo 1.5%, comparado con el avance de 2.2% en febrero, debido a: un avance mensual de 5.5% en las ventas de vivienda unifamiliar, lo que ubicó su comparación anual en 2.6%; y a un aumento de 1.8%m/m en la enajenación de condominios, que resultó en un cambio anual de -6.6%.

Adicionalmente, la mediana del precio de venta de casas existentes fue 5.7% más alta que en marzo de 2015. Consideramos que la evolución de las ventas de casas existentes es relevante debido a su alta correlación con el consumo de bienes duraderos. No obstante, el ciclo de alza en tasas podría afectar la venta de hogares en el mediano plazo a través de mayores tasas de interés sobre los créditos hipotecarios, por lo que estimamos que mantendrán un ritmo de avance anual de alrededor de 3% durante 2016.

Las ventas de propiedades nuevas decrecieron, pero los contratos de compra-venta firmados aumentaron en el tercer mes del año. Las ventas de casas nuevas retrocedieron 1.5% m/m es decir, una baja de 7 mil unidades parallegar a una venta mensual anualizada de 511 mil propiedades. Este indicador es un buen predictor de crecimiento futuro y refleja en gran medida, la confianza de los consumidores sobre las condiciones actuales y futuras, por lo que será de relevancia seguir este indicador en los próximos meses. Por su parte, la venta de casas pendientes, es decir, la cantidad de contratos firmados para adquirir hogares aumentó 1.4% m/m en marzo (ver tabla abajo). Es importante recalcar que el clima frío comenzó a ceder desde el segundo mes del año, con una menor cantidad de nieve de lo usual, un factor que pudo haber beneficiado a la actividad del sector.

Los permisos e inicios de construcción siguen mostrando debilidad. En marzo, los permisos de construcción presentaron un decremento de 7.7% m/m, después de que en febrero, éstos bajaran 2.2% m/m. Esta caída mensual se debió a una caída de 1.2% en las solicitudes de permisos para construcción de vivienda unifamiliar y a un fuerte retroceso de 20.6% en los permisos de vivienda multifamiliar. Por su parte, los inicios de construcción disminuyeron 8.8% m/m, luego de que el mes previo aumentaran 6.9% m/m. Esta baja mensual se derivó de una fuerte caída tanto de inicios de construcción unifamiliar –que representa el 75% del total– como de la vivienda multifamiliar, que representa el 25%.

Los precios de la vivienda mantienen una alta variación anual. Durante el segundo mes de 2016, los precios de las propiedades medidos por el índice S&P Case/Shiller subieron 0.4%m/m, con lo que la variación anual se ubicó en 5.3%, ligeramente por debajo del nivel previo de 5.4%. Mientras tanto, el mismo índice para las 20 ciudades con la vivienda más costosa del país registró unavance anual de 5.4%, lo que refleja un mayor encarecimiento de los bienesraíces en ciudades donde los precios promedio son más elevados. Por su parte, el índice de precios de la Federal Housing Finance Agency mostró un incremento de 0.4% mensual, con lo que la variación anual llegó a 5.6%. Ambos indicadores muestran que el precio de los bienes raíces continúa al alza, lo quese puede deber a tres factores: (1) Las bajas tasas de interés que han propiciado una mayor cantidad de solicitudes de créditos hipotecarios; (2) menores niveles de inventarios ante una ligera reducción en la construcción; y (3) una recuperación notable del mercado laboral.

Consideramos que el sector continuará su lenta recuperación en los próximos meses. Si bien las cifras durante el mes de marzo no reflejaron gran fortaleza, el dato de inversión residencial dentro del primer estimado del PIB mostró un crecimiento trimestral anualizado de 14%, acumulando un crecimiento importante en los últimos ocho trimestres. Adicionalmente, las aplicaciones para hipotecas han mejorado y se espera que estas evolucionen aún más, por mayores comisiones a los funcionarios de las áreas de crédito. Por su parte, los datos comparados anualmente podrían mostrar un crecimiento más moderado por una alta base de comparación en 2T15 debido a los incentivos de tasa impositiva que se dieron justo antes de finalizar el periodo antes mencionado. Sin embargo, hacia adelante, vemos señales positivas para el sector aunque será de relevancia seguir de cerca el efecto de mayores tasas de interés en el corto y mediano plazo (cuando se reanude el ciclo restrictivo de la política monetaria), al igual que el hecho de que el ingreso personal disponible ha avanzado a tasas más bajas que los precios de la vivienda, lo que nos hace pensar que sería cada vez más complicado para las familias estadounidenses la adquisición de propiedades. Por ello, estimamos que el gasto en construcción seguirá avanzando a un ritmo modesto, lo que se trasladará a menores inventarios y a un avance más moderado en la actividad del sector.