Inversión segura, sólida, rentable, durable y tangible, estos son algunos de los adjetivos con los que los argentinos califican a las inversiones inmobiliarias. La inversión en “ladrillos”, como también se la conoce a esta inversión en la que muchos argentinos incursionan, fue y es considerada una garantía de resguardo para el valor de los ahorros.
La inversión en inmuebles se erige como el baluarte de la defensa del ahorro, siendo un segmento de inversión ‘intocable’ e indiscutible para muchos que lo defienden y que prácticamente lo consideran como la única inversión segura, además del dólar.
¿Cuáles son las razones que llevan a los inversores a invertir en inmuebles? Podemos encontrar muchas, pero estas son las más comunes:
Rentas periódicas: Son muchos los inversores que acuden al mercado inmobiliario atraídos por la obtención de rentas más o menos constantes a lo largo del tiempo. A tal efecto, inmovilizan su capital para obtener los flujos de dinero subyacentes por alquilar el inmueble a un usuario.
Ganancias de capital: Hay inversores que priorizan las posibilidades de revalorización, es decir, los cambios positivos en el precio del inmueble a lo largo del tiempo. En general, estas variaciones obedecen a cambios en las fuerzas de oferta y demanda que impactan en el precio de los inmuebles y la historia nos dice que, si bien las variaciones en el precio del metro cuadrado son generalmente bajas, lo cierto es que tienden a mantenerse (medidos en dólares) o a fluctuar en ciclos que a largo plazo muestran un comportamiento alcista.
Razones impositivas: Muchos países, que valoran el efecto multiplicador que el sector inmobiliario tiene sobre el resto de la economía, han reducido los impuestos ligados a la industria inmobiliaria. En otros, en cambio, si bien no existen políticas que favorezcan abiertamente la inversión inmobiliaria, tampoco existe presión tributaria. Por ejemplo: el hecho de que los intereses que hay que pagar por deudas hipotecarias sean deducibles de impuesto a las ganancias es altamente valorado por los compradores de vivienda con crédito a la hora de tomar la decisión.
Apalancamiento financiero: En la mayoría de los países desarrollados es fácil endeudarse a tasas favorables si el destino de los fondos es la compra de un inmueble que luego se hipoteca a favor del banco (En Argentina esto no suele hacerse). De hecho, el argumento que muchos corredores inmobiliarios de esos mercados para la venta de sus productos esgrimen es que el inmueble “se paga solo”, pues los ingresos provenientes del alquiler se aplican al pago de los servicios de deuda y así al cabo de cierto periodo el comprador cancela la hipoteca “casi sin darse cuenta”.
Control: Un atractivo adicional que convoca a inversores al mercado inmobiliario es la posibilidad de tener un papel activo en el manejo de sus inversiones (lo que a menudo no sucede cuando poseen bonos, acciones y otras inversiones financieras. En pocas palabras, los cautiva la posibilidad de desarrollar, administrar, comprar, vender y alquilar inmuebles.
Cobertura contra la inflación: Históricamente se ha considerado a los inmuebles como un activo apto para proteger a los agentes económicos de las pérdidas que se producen en los activos como consecuencia de la inflación. En épocas de inflación, cuando se espera una baja en el poder adquisitivo de la moneda corriente, los precios de los bienes raíces tienden a subir, anticipándose al incremento en el precio que han de tener en el futuro.
Seguridad: Tal vez por la tradición inmigratoria propia de nuestros países latinoamericanos, siempre se consideró la adquisición de un techo propio como una conquista. Debido a eso, el acceso a la vivienda propia es altamente apreciado por las familias. Una vez logrado ese objetivo, por esa misma razón, es valorada la adquisición de otros inmuebles como inversión.
Diversificación: Siguiendo el simple principio que afirma que “no se deben poner todos los huevos en la misma canasta” muchos inversores que se hallan expuestos en activos financieros como acciones, bonos u otras colocaciones, encuentran en el mercado inmobiliario una alternativa de diversificación de su portafolio de inversiones.
Voy a enfocarme en el tema de las rentas periódicas debido a que son medibles y permiten llegar a conclusiones objetivas, además de que son las que me permiten comparar esta inversión con la inversión en bonos para así poder saber cuál de ellas resulta más conveniente, al menos desde ese punto de vista. Ahora bien, un inversor en inmuebles suele valorar más la seguridad que le da la inversión por sobre la renta periódica que obtiene y por lo tanto es obvio que va a preferir la inversión inmobiliaria por sobre la de bonos. En ese sentido podemos decir que muchos inversores inmobiliarios invierten principalmente, no tanto para ganar sino más bien “para no perder” el poder adquisitivo de su ahorro. Esa jerarquía de valores es subjetiva, propia de cada inversor y no responde necesariamente a la realidad del mercado sino principalmente a una preferencia personal.