El segundo semestre del 2016 está siendo transitado por los desarrolladores con muchísimas dificultades para el lanzamiento de nuevos proyectos, esta vez no por cuestiones de la demanda o del mercado inmobiliario en sí mismo, sino por una coyuntura económica desfavorable, que esperemos no sea sostenida en el mediano plazo.
¿Qué es lo que está pasando hoy que dificulta tanto a los nuevos proyectos?
En resumen estamos transitando el costo de la construcción más alto en la historia (medido en dólares) y un mercado que ya lleva varios años sin aumentos de precios que acompañen la inflación del costo de la construcción medido en dólares.
Retroceder un poco a los datos de los últimos años nos dan la pauta de cómo llegamos a esta situación.
Con respecto a los precios de las unidades, es de público conocimiento que desde el 2008/2009 hubo una marcada y continua disminución de la demanda de inmuebles, desacelerando el mercado poco a poco. De 2011 a 2014 las escrituras cayeron un 47% en GBA y un 28% en CABA, esta disminución de la demanda generó mucha oferta acumulada que a fin de cuentas en un mercado de competencia perfecta como el inmobiliario produce mayor competitividad y baja de precios, por supuesto ya de por sí iniciar proyecto inmobiliario con el mercado en baja es un desafío por sí mismo.
Al mismo tiempo, entre el 2011 y el 2015 hubo una devaluación del dólar del 226%, con un aumento del CAC del 141 %, ese 65% de diferencia entre los dos indicadores generan un costo de construcción más bajo medido en dólares (recordemos que más allá de que algunas propiedades se hayan vendido en pesos, el mercado inmobiliario y los precios de referencia siempre se tomaron en dólares), esa disminución del costo se vio reflejada directamente en una mejora de la rentabilidad para los inversores y los desarrolladores, aun cuando los precios se mantuvieran estables y hasta hubo disminuciones.
¿Qué pasó en los últimos 12 meses?, esa ecuación se invirtió: dólar planchado cerca de $15 y más de un 30 % de aumento en el costo de construcción en pesos generó un fuerte incremento del costo de construcción medido en dólares, el costo de la construcción tiene un peso enorme en el precio total de un departamento lo que afecta en gran medida la rentabilidad de los inversores y desarrolladores.
En tercer lugar, la evolución de los precios de emprendimientos nuevos entre 2012 y 2016 fue de +1,02% en GBA y CABA +11,91 (datos según reporteinmobiliario.com). Dada la baja de costos ya mencionada, los desarrolladores pudieron lograr precios competitivos al punto de conseguir departamentos a estrenar al mismo precio o por debajo de un usado en la misma zona, esto claramente fue una distorsión en el mercado ya que los precios de unidades a estrenar sirven para establecer los precios de los usados. Este factor no cumple con la premisa de tener en cuenta el costo de reposición, o sea que algunos desarrolladores terminaron emprendimientos, los vendieron y por el precio de venta ya no podrían construir otra unidad igual.
Entonces, simplificando la ecuación de un desarrollo podríamos decir que el precio de venta de un emprendimiento es igual al costo del lote + costo de construcción + margen (desarrollador e inversor), ese precio debe ser menor o igual a lo que un comprador está dispuesto a pagar, de otra forma sería imposible venderlo en el mercado.
Actualmente el fuerte aumento de los costos en dólares, sumado al costo del lote (estable) y sosteniendo el precio de mercado disminuyeron o hasta en algunos casos hicieron negativos los márgenes. De esa manera algunos desarrolladores deberían salir a vender unidades a pérdida para poder competir con unidades a estrenar que se construyeron a un costo de construcción un 25 % más bajo.
¿Cómo salir de esta encrucijada?
Hay pocas opciones, la más rápida es suponer que el dólar en poco tiempo va a empezar a moverse hacia arriba ya que como se dice en el mercado “el dólar está barato”, si bien es una variable exógena se estima que el año próximo esta variable se va a ir ajustando.
La segunda sería esperar a que el mercado ajuste los precios, para esto las unidades que están siendo ofertadas a precios “viejos” se deberían vender y quedar en stock unidades a estrenar con precios “nuevos”. Para que esto se dé el factor tiempo es clave, y para quien está esperando el momento para lanzar un nuevo proyecto la variable tiempo es igual a menor rentabilidad de proyecto.
La opción que supone más proactividad de los desarrolladores es ser más creativos en el aprovechamiento de los recursos, más agresivos en la compra de los lotes y asumir que en esta coyuntura la rentabilidad pueda llegar a ser menor, aunque estimando que dentro de 24 o 30 meses cuando el proyecto esté a punto de terminarse el mercado haya ajustado y por lo tanto su rentabilidad se vea ajustada también.
Por lo pronto, y por supuesto sin tener una fórmula segura, el mundo del real estate siempre trae nuevos desafíos en los que algunos aprovecharán la oportunidad y con creatividad tendrán grandes resultados y otros serán seguidores en una segunda ola.
El 2016 es y fue un año de muchísimo análisis y estimación de escenarios para quienes se animaron a lanzar nuevos proyectos.