Calificaciones del Fideicomiso Emisor 2400 en Observación Negativa.

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-11 June 2020: Fitch Ratings mantiene la Observación Negativa (ON) a las calificaciones en escala internacional asignadas al Fideicomiso Irrevocable y Traslativo de Dominio Número 2400 (Fideicomiso Emisor 2400) y coloca las calificaciones en escala nacional también en ON al concretar la revisión de las bursatilizaciones respaldadas por propiedades en México. La ON considera una afectación potencial al desempeño del activo por las medidas de contención gubernamentales, un deterioro de la situación económica, así como una exposición a riesgos de liquidez, dado la cobranza inferior a la estimada por Fitch, así como cierres parciales de arrendatarios y reservas en proceso de constitución que se encuentran, actualmente, por debajo de los niveles objetivos. Los riesgos operacionales también pudieran presionar las calificaciones nacionales e internacionales. CMBS GICSA ----A-1 MXN XS2094574584; Long Term Rating; Se Mantiene Observación de Calificación; BBB-sf; RW: Neg ----A-1 MXN XS2094574584; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Calificación en Observación; AAA(mex)vra; RW: Neg ----A-1 USD 89835RAA2; Long Term Rating; Se Mantiene Observación de Calificación; BBB-sf; RW: Neg ----A-1 USD 89835RAA2; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Calificación en Observación; AAA(mex)vra; RW: Neg ----A-2 MXN XS2094576282; Long Term Rating; Se Mantiene Observación de Calificación; BB+sf; RW: Neg ----A-2 MXN XS2094576282; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Calificación en Observación; AA(mex)vra; RW: Neg FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Exposición al Coronavirus Incrementa Riesgos Operativos y de Liquidez: Fitch continúa monitoreando activamente la liquidez disponible de la cobranza y las reservas de intereses, junto con los la evolución de eventos por la pandemia. Las medidas de contención continúan afectando la cobranza en el componente de ventas minoristas de las propiedades. La agencia espera que el administrador siga adoptando un enfoque proactivo y genere acuerdos con los arrendatarios con un enfoque caso por caso con el objetivo de mantener las tasas de ocupación y el flujo de efectivo con interrupciones mínimas, como ha sido demostrado recientemente. Fitch espera que la exposición a oficinas mantenga una resiliencia mayor por la naturaleza del activo y la exposición a arrendatarios de calidad alta con un historial largo de ocupación en propiedades bien ubicadas. En opinión de Fitch, la transacción está expuesta a un cierto grado de riesgo operativo, en parte debido al impacto de las medidas de contención que afectan los procesos operativos llevados a cabo durante los primeros meses de una emisión. Esto último resultó en períodos de respuesta mayores a lo habitual para las solicitudes de información realizadas por Fitch al fiduciario. Estos riesgos se consideran en la ON de la emisión. Fitch reconoce que el administrador continúa proporcionando información a las contrapartes. La agencia mantiene una comunicación activa con las partes involucradas y monitorea la evolución de la administración de riesgos operacionales. Flujo de Efectivo Impactado por Coronavirus: Fitch considera que un nivel menor de confianza del consumidor, la caída en demanda de bienes y servicios discrecionales, un ingreso menor disponible debido a la creciente tasa de desocupación y un entorno económico adverso reducen el flujo de cobranza esperado. El Escenario Base de Fitch considera el impacto temporal a raíz del coronavirus y se espera que los niveles de cobranza se recuperen gradualmente durante los siguientes 18-24 meses. Fitch realizó ajustes a sus estimaciones de recuperación mencionados en la última acción de calificación, para reflejar una recuperación lineal en dos etapas. La primera parte de la cobranza esperada en junio de 2020, la cual se estima alcanzaría los MXN1,223 millones en los siguientes 15 a 18 meses, seguida de incrementos hasta llegar a los MXN1,467 millones dentro de 20 a 24 meses. Las razones estimadas de cobertura del servicio de la deuda (RCSD) promedio disminuyen moderadamente a 1.30 veces (x) para los tramos A-1 y 1.21x para el tramo A-2 (de 1.32x y 1.23x, respectivamente). Mientras tanto, la razón de apalancamiento incrementa a 69% y 74%, respectivamente. Fitch consideró puntos de referencia más bajos para DSCR y mayores para LTV al asignar las calificaciones, reflejan múltiples fuentes de ingresos, diversidad geográfica y de tenencia y la calidad de las propiedades. Portafolio Diversificado y de Calidad Alta determina la Tasa de Capitalización: Fitch mantiene su perspectiva sobre la calidad de los activos y una base de ingresos diversificada en ubicaciones privilegiadas. El portafolio contiene propiedades estabilizadas (cerca de 40% medido por rentas fijas a febrero de 2020) y un componente de centros comerciales en proceso de estabilización (60%). Los edificios de oficina históricamente han mantenido su capacidad de generación de flujos en dólares estadounidenses, así como tasas de ocupación altas. Fitch mantiene la tasa de capitalización de largo plazo de 9.9% para todos los inmuebles de esta transacción para estimar el valor de los mismos (valor de la propiedad de Fitch). Fitch espera que los arrendatarios que actualmente se encuentran cerrados abran nuevamente durante el 3T20 para las propiedades bursatilizadas. Características Estructurales Disminuyen Riesgos: Fitch considera que las notas se benefician de características estructurales ante un deterioro del desempeño de los activos, esto también incluye un calendario de amortización con mecanismos de barrido de cuentas a partir del año diez, con lo cual el efectivo disponible será utilizado para amortizar los tramos A-1, seguidos de A-2. Asimismo, en el año 13 se podrá activar un evento de disposición de las propiedades vinculado a la fecha de pago objetivo. El vencimiento legal de las notas ocurre en el año 15. Por otra parte, las cuentas de reserva y la prioridad de pagos fomentan una gestión de efectivo adecuada y mitigan parcialmente el riesgo de interrupción de pago. Las notas A-1 también se benefician de una subordinación por parte de las notas A-2. Los espacios de oficinas proveen una cobertura natural de las notas A-1 USD, ya que las rentas están denominadas en USD. Fitch también incorpora la fluctuación del tipo de cambio MXN/USD, el cual se ha apreciado aproximadamente 10% desde la última acción de calificación. La transacción incorpora características estructurales que controlan la liberación de efectivo del préstamo provisional. Estos criterios incluyen un cálculo del ingreso operativo neto (NOI) sostenible y normalizado (UWNOI) mediante la aplicación de factores con base en la (i) estabilización de la propiedad, (ii) períodos de gracia en cobros de renta, (iii) ingresos de partes relacionadas con GICSA, (iv) ocupación de largo plazo, y (v) la exclusión de ingresos no recurrentes, entre otros, los cuales Fitch considera como positivos. La agencia continúa monitoreando la evolución de las estimaciones de UWNOI y NOI, junto con el uso de reservas de la transacción mientras se acercan las fechas de cálculo para la liberación del recurso en la reserva en depósito (ver sensibilidades) Nivel de Apalancamiento incrementa por Impacto del Coronavirus en el Valor de la Propiedad: Aun y cuando la agencia no espera un evento de disposición de las propiedades en el corto plazo, Fitch estima que el impacto sobre la estimación del valor de la propiedad a raíz de la pandemia resultaría en niveles de apalancamiento neto (excluye los recursos de la reserva en depósito) de 69% y 74% para las notas A-1 y A-2, respectivamente. Estos niveles son mayores a los estimados inicialmente. No obstante se consideran en línea con los niveles de calificación existentes. Administración Experimentada e Institucionalizada: El originador, administrador de la propiedad y administrador primario es una entidad experimentada en el mercado inmobiliario mexicano y cuenta con más de 30 años de historia operativa y continúa concentrado en el desarrollo, operación, comercialización y la administración de propiedades comerciales y de oficinas, con prácticas probadas. No obstante, la transacción cuenta con mecanismos y eventos de sustitución del administrador primario. Fitch monitorea las cuentas bancarias donde se recibe la cobranza, que incluyen 3 cuentas, que reciben una proporción menor de la cobranza, y continúan en proceso de cambio en titularización. En caso de concluirse dicho proceso, Fitch espera que la totalidad de la cobranza se encuentre canalizada directamente a través de cuentas bancarias abiertas a nombre del Fideicomiso Emisor Número 2400. Sin embargo, se espera que los niveles de morosidad continúen en las siguientes semanas. Fitch no descarta la transferencia de recursos adicionales por parte del administrador. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --Fitch considera que incrementos en calificaciones tienen un potencial limitado en el futuro próximo, ya que las notas se encuentran al nivel del soberano; --una recuperación del flujo de efectivo a niveles mayores a los anticipados para centros comerciales y oficinas a raíz de una tasa de ocupación por encima de la estimada; --incrementos en rentas que compensen por tasas de desocupación pudiera resultar en una Perspectiva Estable en las calificaciones existentes, toda vez que los riesgos de liquidez y operacionales hayan sido mitigados; --en caso de que no se cumplan los criterios requeridos para liberar recursos adicionales de la cuenta de depósito en custodia, y el efectivo se utilice para amortizar el préstamo provisional, de modo que lleve a una disminución en el apalancamiento al considerarlo junto con una recuperación de flujo, la estabilización de las propiedades y/o un desempeño por encima de las estimaciones de Fitch que pudiera materializarse en un cambio a una Perspectiva Estable. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --un uso consistente de las reservas acompañado de mayor dificultad en la capacidad de las transacciones para reponer las reservas de liquidez puede desencadenar una baja de múltiples escalones en la calificación; --un incremento en la morosidad en cobranza, aun y cuando se mantengan tasas de ocupación estable, que incremente la presión en los niveles de cobertura del servicio de la deuda; --medidas de contención del Gobierno que impliquen el cierre de las propiedades que resulte en que los arrendatarios intenten invocar la provisión de fuerza mayor en sus contratos para suspender temporalmente los pagos o incluso solicitar la terminación del contrato de arrendamiento si dicha situación persiste durante más de dos a tres meses; --tasas de ocupación menores a las estimadas y/o incrementos por debajo de las expectativas de la agencia pudieran resultar en bajas de calificación de múltiples escalones, según el nivel de impacto que tengan en el desempeño de las propiedades; --en el caso de que la transacción alcance los umbrales requeridos para liberar los recursos de la cuenta de depósito en custodia al momento en el que persista una situación de morosidad alta o niveles de cobranza significativamente inferiores a los estimados por Fitch, aunado a un deterioro económico que la agencia perciba aumente la presión sobre los DSCR; pudiera resultar en bajas de calificación según el impacto estimado por Fitch en los niveles resultantes de LTV y RCSD; --la agencia también ajustó las estimaciones de recuperación de su escenario a la baja, con un deterioro económico severo y prolongado, asumiendo una tasa de ocupación de 68% en el Fitch NCF, sin ingresos de renta variable y una recuperación gradual de 30 meses con aumentos de renta limitados durante este período. Los DSCR promedio en este escenario serían 1.07x y cercano a 1.0x para las notas A-1 y A-2, respectivamente. USO DE TERCEROS POR DEBIDA DILIGENCIA DE CONFORMIDAD CON LA REGLA SEC 17G -10 El formato La forma ABS Due Diligence-15E no fue provisto o revisado por Fitch, en lo que respecta a esta acción de calificación. Escenarios de Calificación para el Mejor o Peor Caso Las calificaciones de los emisores Finanzas Estructuradas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579 RESUMEN DE CRÉDITO Resumen de la Transacción: La transacción consiste en una bursatilización de tipo crédito único respaldado por un portafolio de inmuebles y sus contratos de arrendamiento respectivos a través de un fideicomiso irrevocable con nueve propiedades de calidad alta de ventas minoristas y espacios de oficinas. Fitch considera que el portafolio se encuentra geográficamente distribuido con una base de arrendatarios diversificada. Los contratos en espacios de oficinas cuentan mayoritariamente con rentas denominadas en dólares estadounidenses, en línea con el mercado de la Ciudad de México; el resto se denominan en pesos mexicanos. La calificación de Fitch refleja el pago oportuno de intereses (mensual) y la amortización total de las notas al vencimiento. Las notas calificadas consisten en dos tramos de Sénior Secured A-1 (una en USD y la otra en MXN) así como unas notas con subordinación de principal, Sénior Secured A-2 en MXN. Un monto equivalente a MXN2,250 millones se encuentran fondeado por un crédito puente al Fideicomiso Emisor 2400 en una cuenta de reserva en depósito, el cual se pagaría con la emisión de notas adicionales, toda vez que se cumplan ciertos criterios de desempeño del activo. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Este comunicado es una traducción del original emitido en inglés por Fitch en su sitio internacional el 11 de junio de 2020 y puede consultarse en la liga www.fitchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings, Inc. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Noviembre 7, 2019). Referencias para Fuentes de Información Relevantes Citadas en Factores Clave de Calificación Las fuentes de información y datos utilizados para la evaluación de la acción de calificación incluyen: --reportes de flujo de cuentas del administrador; --comunicación telefónica y por correo electrónico con el administrador de marzo a junio de 2020; --estados de cuenta bancarios con información de cobranza de abril y mayo 2020; --Certificado de cumplimiento del Manager Financial Covenant; --Certificado de covenants y estados financieros del 1T20. INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 17/diciembre/2019 para las calificaciones nacionales. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Grupo GICSA, S.A.B. de C.V. (GICSA) cómo empresa matriz del administrador primario, y Tecnología en Cuentas por Cobrar, S.A.P.I. de C.V. en su papel de Administrador Maestro. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Reportes de flujo de cuentas del administrador, comunicación telefónica y por correo electrónico con el administrador, estados de cuenta bancarios con información de cobranza, Certificado de cumplimiento del Manager Financial Covenant, Certificado de covenants y Estados Financieros del 1T20. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Estados Financieros del 1T20. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contactos: Surveillance Rating Analyst Cesar Gomez, Associate Director +52 81 4161 7031 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Committee Chairperson Rene Ibarra, Senior Director +52 81 4161 7030 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Metodología(s) Aplicada(s) CMBS Large Loan Rating Criteria (pub. 10 Apr 2020) (including rating assumption sensitivity) (https://www.fitchratings.com/site/re/10115356) Global Structured Finance Rating Criteria (pub. 02 May 2019) (including rating assumption sensitivity) (https://www.fitchratings.com/site/re/10073280) Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 25 Jun 2019) (https://www.fitchratings.com/site/re/10077005) Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 07 Nov 2019) (https://www.fitchratings.com/site/re/10077331) Structured Finance and Covered Bonds Counterparty Rating Criteria (pub. 29 Jan 2020) (https://www.fitchratings.com/site/re/10108544) Structured Finance and Covered Bonds Country Risk Rating Criteria (pub. 06 Feb 2020) (https://www.fitchratings.com/site/re/10108983) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10126008#solicitation) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10126008#endorsement_status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/regulatory) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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Sin embargo, el personal que no pertenece a NRSRO puede participar en la determinación de la(s) calificación(es) emitida(s) por o en nombre de NRSRO.