(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Bogota-January 29: Fitch Ratings – Bogota- 29 – Jan – 2020: Fitch Ratings afirmó en ‘iAA+(col)' la calificación nacional de largo plazo de los Títulos de Participación Inmobiliaria (TPI) Oikos Centro Comercial Andino Locales 272 y 276. La Perspectiva es Negativa. Andino Local 272 y 276 ----Andino Local 272 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; iAA+(col); RO:Neg FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Calidad y Características de los Activos: Los activos que respaldan la transacción tienen atributos que están en línea con las categorías más altas de calificación, y que son coherentes con factores fundamentales de localización, versatilidad y entorno. Sin embargo, las condiciones de mercado se encuentran estresadas y las vacancias del sector de centros comerciales en Bogotá han aumentado; aspecto que es visible en el centro comercial en el que se encuentran los locales. Fitch considera que la situación de mercado podría impactar negativamente la estabilidad en los rendimientos de los inversionistas dentro del grado de calificación actual, especialmente porque el arrendatario del local 272 se encuentra en un proceso de reorganización, que podría dejar vacante el inmueble. Estabilidad en los Rendimientos: Fitch monitoreó el desempeño de los flujos de caja generados por los activos y la apreciación del valor de mercado de estos desde la última revisión de calificación. A pesar de que los activos se han valorizado en los últimos años, el crecimiento del ingreso operacional neto (NOI por sus siglas en inglés) ha venido desacelerándose. Sin embargo, durante 2019 el NOI mostró signos de recuperación, principalmente por la renegociación de los términos del contrato de la póliza de seguro contra todo riesgo, uno de los costos principales del fideicomiso, que llevó a una disminución importante del valor de la prima. Adicionalmente, en 2019 hubo un aumento del canon de arrendamiento para las dos propiedades de acuerdo a lo establecido en el contrato. Fitch considera que la negociación con la aseguradora en compañía con un aumento del canon de arrendamiento para los próximos años, de acuerdo a lo establecido contractualmente, permitirán que haya estabilidad en los retornos de los inversionistas. Diversificación Baja: La transacción está respaldada por dos tiendas ubicada en un mismo centro comercial de Bogotá. De acuerdo con el Criterio de Calificación de Títulos Participativos Respaldados por Activos Inmobiliarios, esto hace que la transacción esté expuesta al riesgo de concentración y sea más vulnerable a la calidad crediticia de los arrendatarios y las condiciones de mercado, generando una limitación para la calificación. Experiencia del Administrador Inmobiliario: Fitch considera que el conocimiento y la experiencia del Grupo Empresarial Oikos son factores clave que respaldan la transacción. La administración correcta del inmueble, que cubre desde el proceso de arrendamiento hasta la facturación y cobranza, permite la generación de flujos estables en el tiempo y potencializa la opción de valorización del activo en el tiempo. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Incumplimiento por Parte del Arrendatario: El incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de algún arrendatario, puede conllevar la suspensión de pagos a los inversionistas, surgimiento de gastos jurídicos y, por ende, afectar la liquidez del fondo de reserva aún y cuando existan pagos de arrendamiento cubiertos por el seguro contratado. Impacto de las Condiciones Actuales de Mercado: La situación de vacancia actual del mercado podría tener un efecto negativo sobre la estabilidad en los rendimientos a los inversionistas, lo que impactaría la calificación de la emisión. Finalización del Proceso de Reorganización: En caso de que al final del proceso de reorganización del arrendatario del local 272, este continúe arrendando el inmueble y siempre que la transacción continúe distribuyendo rendimientos estables a los inversionistas y la cuenta de reserva continué acumulando recursos, la Perspectiva se revisaría a Estable. RESUMEN DE CRÉDITO RESUMEN DE LA EMISIÓN Los títulos participativos están respaldados por dos activos inmobiliarios ubicados en el segundo piso del centro comercial Andino en la ciudad de Bogotá. Los pagos a los inversionistas provienen en su totalidad de los flujos generados por los activos a través de sus arriendos. La acción de calificación se sustenta en la estabilidad de los flujos que perciben los inversionistas. Fitch analiza el historial de los activo incluyendo su valor de mercado, sus arrendatarios y canon correspondiente. En el caso de los locales 272 y 276, los activos se han valorizado por encima del promedio de mercado. Además, sus contratos de arriendo han sido muy estables durante los últimos 20 años, con tan solo tres arrendatarios para los dos activos. Los flujos reportados por el administrador inmobiliario también evidencian estabilidad y cumplimiento en los pagos, siendo importante destacar que dada la situación de reorganización del arrendatario del local 272, algunos de los cánones han sido cubiertos por el seguro de arriendo. Para cubrir los gastos de funcionamiento de los activos, la transacción cuenta con un fondo de reserva administrado por Acción Fiduciaria, que recibe 20,3% del total recaudado por concepto de arriendo. De este fondo se liquidan todas las obligaciones de impuestos, comisiones, seguros y mantenimiento del bien inmueble y, a la vez, busca acumular una reserva de liquidez suficiente para cubrir contingencias y períodos donde el activo esté cesante. El fondo ha acumulado recursos durante su existencia que servirían como colchón financiero ante incrementos eventuales en los costos. La estructura legal de la transacción es apropiada para aislar al activo subyacente del riesgo corporativo del originador, puesto que se efectuó la venta de los inmuebles al fideicomiso emisor de los títulos. A su vez, la estructura financiera permite generar una reserva de liquidez para apalancar gastos extraordinarios y períodos en los que el inmueble se encuentre cesante. Por último, cabe precisar que este análisis no incluye la calificación de la calidad crediticia de los arrendatarios para el pago del canon; así como tampoco incorpora la calificación de la calidad crediticia o la calificación de la fortaleza financiera de la compañía de seguros que expide pólizas en beneficio del patrimonio autónomo para pagar indemnizaciones por siniestros amparados en las mismas. La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional: - Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); - Criterio de Calificación de Títulos Participativos Respaldados por Activos Inmobiliarios – Colombia (Febrero 12, 2019). INFORMACIÓN REGULATORIA NOMBRE EMISOR ó ADMINISTRADOR: Fideicomiso OIKOS Centro Comercial Andino Locales 272 y 276 NÚMERO DE ACTA: 5789 FECHA DEL COMITÉ: 28 de Enero de 2019 PROPÓSITO DE LA REUNIÓN: Revisión Periódica MIEMBROS DE COMITÉ: Rene Ibarra (Presidente), María Paula Moreno, Vanessa Roveri, Elsa Segura, Mariana Zuluaga Las hojas de vida de los Miembros del Comité Técnico podrán consultarse en la página web: https://www.fitchratings.com/site/dam/jcr:1b0dccce-4579-444a-95a4-571e22ec9c13/0 6-12-2017%20Lista%20Comite%20Tecnico.pdfLa calificación de riesgo crediticio de Fitch Ratings Colombia S.A. Sociedad Calificadora de Valores constituye una opinión profesional y en ningún momento implica una recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni constituye garantía de cumplimiento de las obligaciones del calificado. En los casos en los que aplique, para la asignación de la presente calificación Fitch Ratings consideró los aspectos a los que alude el artículo 4 del Decreto 610 de 2002, de conformidad con el artículo 6 del mismo Decreto, hoy incorporados en los artículos 2.2.2.2.2. y 2.2.2.2.4., respectivamente, del Decreto 1068 de 2015. DEFINICIONES DE ESCALAS NACIONALES DE CALIFICACIÓN TÍTULOS PARTICIPATIVOS RESPALDADOS POR ACTIVOS INMOBILIARIOS: iAAA(col). Refleja la expectativa de la más alta estabilidad en los rendimientos medida a través del valor de mercado y la generación de ingresos de los activos subyacentes, consistentes con los términos de la emisión. iAA(col). Las emisiones calificadas en esta categoría ofrecen una alta estabilidad en los rendimientos. iA(col). Las emisiones calificadas en esta categoría ofrecen muy buena estabilidad; sin embargo, ésta puede ser levemente afectada por cambios en las condiciones económicas. iBBB(col) Las emisiones calificadas en esta categoría ofrecen una estabilidad promedio; sin embargo, esta varía durante períodos de inestabilidad económica. iBB(col). Las emisiones calificadas en esta categoría ofrecen una estabilidad por debajo del promedio. Existen variaciones considerables a través de los ciclos económicos que podrían derivar en frecuentes cambios en la calificación. iB(col). Las emisiones calificadas en esta categoría ofrecen una estabilidad que es muy inferior al promedio. Existen variaciones considerables a través de los ciclos económicos que podrían derivar en frecuentes cambios en la calificación. iCCC(col). Las emisiones calificadas en esta categoría ofrecen una estabilidad incierta. Está la expectativa que el capital se vea afectado en forma negativa y que los rendimientos sean insuficientes. iE(col). No se cuenta con suficiente información para poder asignar una calificación. Nota: Los modificadores "+" o "-" pueden ser añadidos a una calificación para denotar la posición relativa dentro de una categoría de calificación en particular. Estos sufijos no se añaden a la categoría 'iAAA', o a categorías inferiores a 'iB'. PERSPECTIVAS Y OBSERVACIONES DE LA CALIFICACIÓN: PERSPECTIVAS. Estas indican la dirección en que una calificación podría posiblemente moverse dentro de un período entre uno y dos años. Asimismo, reflejan tendencias que aún no han alcanzado el nivel que impulsarían el cambio en la calificación, pero que podrían hacerlo si continúan. Estas pueden ser: “Positiva”; “Estable”; o “Negativa”. La mayoría de las Perspectivas son generalmente Estables. Las calificaciones con Perspectivas Positivas o Negativas no necesariamente van a ser modificadas. OBSERVACIONES. Estas indican que hay una mayor probabilidad de que una calificación cambie y la posible dirección de tal cambio. Estas son designadas como “Positiva”, indicando una mejora potencial, “Negativa”, para una baja potencial, o “En Evolución”, si la calificación pueden subir, bajar o ser afirmada. Una Observación es típicamente impulsada por un evento, por lo que es generalmente resuelta en un corto período. Dicho evento puede ser anticipado o haber ocurrido, pero en ambos casos las implicaciones exactas sobre la calificación son indeterminadas. El período de Observación es típicamente utilizado para recoger más información y /o usar información para un mayor análisis. Contacts: Surveillance Rating Analyst Melissa Franco, Senior Analyst +57 1 484 6770 Fitch Ratings Colombia Calle 69 A No. 9-85 Bogota Committee Chairperson Rene Ibarra, Senior Director +52 81 8399 9100
Media Relations: Monica Jimena Saavedra, Bogota, Tel: +57 1 326 9999, Email: monica.saavedra@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/colombia. Applicable Criteria Criterio de Calificación de Títulos Participativos Respaldados por Activos Inmobiliarios - Colombia (pub. 12 Feb 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10061460 Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 25 Jun 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077005 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10109169#solicitation Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/COLOMBIA. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una calificación o un informe. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Solamente para Australia, Nueva Zelanda, Taiwán y Corea del Norte: Fitch Australia Pty Ltd tiene una licencia australiana de servicios financieros (licencia no. 337123) que le autoriza a proveer calificaciones crediticias solamente a “clientes mayoristas”. La información de calificaciones crediticias publicada por Fitch no tiene el fin de ser utilizada por personas que sean “clientes minoristas” según la definición de la “Corporations Act 2001”. Esta calificación es emitida por una calificadora de riesgo subsidiaria de Fitch Ratings, Inc. Esta última es la entidad registrada ante la Comisión de Valores de EE.UU. (U.S. Securities and Exchange Commission) como una Organización que Califica Riesgo Reconocida Nacionalmente (Nationally Recognized Statistical Rating Organization) o NRSRO por sus siglas en inglés. Sin embargo, la subsidiaria que emite esta calificación no está listada dentro del Apartado 3 del Formulario NRSRO (favor de referirse a https://www.fitchratings.com/site/regulatory) y, por lo tanto, no está autorizada a emitir calificaciones en representación de la NRSRO.