Fitch Califica Emisión Propuesta de CBF de Fibra MTY en ‘BB+’/‘AA(mex)’

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-22 March 2021: Fitch Ratings asignó la calificación en escala internacional de ‘BB+' a la emisión propuesta de certificados bursátiles fiduciarios (CBF) FMTY 21D por hasta USD115 millones de Banco Invex, S.A. Fideicomiso F/2157 (Fibra MTY). Asimismo, Fitch asignó la calificación en escala nacional de ‘AA(mex)' a la emisión propuesta. La calificación de Fibra MTY se fundamenta en la buena calidad de los activos de su portafolio, diversificación en los segmentos de oficina, industrial y, en menor medida, el comercial. También refleja un perfil financiero fuerte caracterizado por márgenes EBITDA altos, apalancamiento neto esperado en el mediano plazo de 4.5 veces (x) y liquidez adecuada. Por su parte, las calificaciones están limitadas por cierto grado de concentración en propiedades, inquilinos y por geografía; mitigantes para este factor incluyen la calidad buena de los inquilinos y las garantías corporativas contenidas en los contratos, así como la localización de las propiedades en estados de la República mexicana con tasas de actividad económica y crecimiento superiores a la media nacional. Finalmente, la estrategia de Fibra MTY contempla el crecimiento hacia segmentos y regiones con perspectivas favorables de rentabilidad, que permitirán la dilución de concentraciones en el mediano y largo plazo. La emisión propuesta de CBF corresponde a un instrumento de deuda emitido en el mercado local denominado en dólares estadounidenses. Los recursos provenientes de la emisión de CBF serán utilizados para amortizar deuda actual y otros fines corporativos de naturaleza general. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Calidad Buena de Portafolio: Los precios por metro cuadrado de los inmuebles de Fibra MTY comparan favorablemente con los de los mercados en los que participa; la estructura de su base de clientes principalmente institucionales y el plazo de los contratos de largo plazo son resultado de una calidad buena de activos. Al cierre de 2020, la compañía contaba con 59 inmuebles en operación equivalentes a 713.9 mil metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), un incremento con respecto a las 22 propiedades y 220.3 mil metros cuadrados al cierre de 2015. La fibra cuanta con 18 propiedades en el segmento de oficinas, 35 en el segmento industrial y seis propiedades comerciales localizados en nueve diferentes estados del país. Riesgo Bajo en Ingresos por Rentas: La calidad de los activos, localización y relaciones de largo plazo con inquilinos le permiten a Fibra MTY mantener tasas altas de ocupación. Al 31 de diciembre de 2020, la ocupación total del portafolio en términos de ABR fue de 94.4%. Fitch considera que los contratos de renta de Fibra MTY, con un plazo de arrendamiento remanente promedio de cinco años, otorgan predictibilidad sobre los ingresos futuros de la fibra. Al cierre de 2020, el calendario de vencimientos de los contratos era escalonado (21.8% en un año, 10.9% en dos años, 4.3% en tres años, 4.8% en cuatro años y 58.2% en cinco años en adelante). Fitch espera que la ocupación total se ubique en rangos de 95%; al cierre de diciembre de 2020, la tasa de retención de contratos se mantuvo alrededor de 80.3%. Concentración de Ingresos por Rentas: En la opinión de Fitch, Fibra MTY presenta concentración por propiedad, inquilinos y geográfica. Al 31 de diciembre de 2020, Fibra MTY contaba con 108 arrendatarios, de los cuales varios ocuparon más de una propiedad del portafolio. Durante 2020, los 10 inquilinos más importantes concentraron aproximadamente 50.2% de los ingresos, nivel elevado para la calificación. El inquilino más importante, Whirlpool (NYSE:WHR), representó aproximadamente 20.0% de los ingresos por rentas, sin embargo, ninguno de los demás inquilinos equivale a más de 4.3% de los ingresos por renta. Por otro lado, la compañía presenta concentración geográfica en el estado de Nuevo León. Durante 2020, 64.5% de los ingresos se generaron en Nuevo León. El análisis de Fitch toma en cuenta el crecimiento en el producto interno bruto (PIB) de los estados en donde tiene presencia Fibra MTY y cómo este compara con el crecimiento del PIB promedio nacional. Fitch estima que esta concentración se reducirá conforme la compañía despliegue su estrategia de crecimiento que tiene contemplada en los próximos 12 a 24 meses, la cual está enfocada en estados con potencial de crecimiento en el sector de manufacturas en las regiones Norte y Bajío del país. Fitch considera positivo que Fibra MTY mantenga una cartera de clientes diversificada por giro económico. Los sectores de bienes duraderos de consumo, bienes de capital y automotriz son los más representativos, con 54.7% de los ingresos al 31 de diciembre de 2020. Efectos por Emergencia Sanitaria Manejables: La administración de Fibra MTY realizó evaluaciones de riesgo e implementó medidas para hacer frente al entorno provocado por la pandemia de coronavirus. Ante la contingencia sanitaria de 2020, Fibra MTY redujo las actividades de adquisición, creó reservas por incobrabilidad y brindó apoyo a los inquilinos. Lo anterior incluye acuerdos para aplicar depósitos en garantía al pago de rentas, con el compromiso de restituirlos en los siguientes 12 a 24 meses, así como diferimiento en el pago de rentas que serán recuperadas durante 2021. Fitch continuará monitoreando el desempeño de los ingresos y cartera de Fibra MTY. La tasa de retención en espacios de oficinas durante 2020 fue de 80% a pesar de la incertidumbre que existía en el mercado ante la permanencia de las restricciones gubernamentales a actividades denominadas no esenciales. En su caso base de proyecciones, la agencia considera tasas menores de ocupación en el segmento oficinas y una prolongación en el tiempo en que expira un contrato y se formaliza uno nuevo. Los resultados de este análisis indican que la rentabilidad y las métricas crediticias principales continúan en rangos adecuados. Trayectoria Positiva en Rentabilidad: Fibra MTY ha mostrado una ejecución eficiente en la incorporación de propiedades nuevas a su portafolio inicial. Además, el crecimiento en la base de inmuebles, aunado a su estructura de costos fijos, le ha permitido fortalecer sus márgenes de EBITDA. Las actividades de administración y asesoría se realizan de manera interna, lo cual le permite mantener una estructura de costos principalmente fijos y generar eficiencias y economías de escala. Según números reportados y de acuerdo a cálculos de Fitch, al cierre de 2020 el margen EBITDA fue de 79.6% (calculado de acuerdo a las metodologías de Fitch), frente al registrado al cierre de 2015 de 72.4%. Fitch anticipa que el margen EBITDA se fortalecerá hacia niveles de aproximadamente 81% en los siguientes años. Apalancamiento Adecuado: Fitch espera que el apalancamiento medido como deuda neta a EBITDA (calculado de acuerdo a las metodologías de Fitch) de Fibra MTY se ubique en 4.5x en el mediano plazo, al tiempo que ejecuta su estrategia de crecimiento. La proyección toma en consideración el despliegue de los recursos provenientes de la colocación de capital realizada durante 2019 y los flujos generados por las propiedades actuales y nuevas. La calificación actual contempla una estrategia de crecimiento financiada con una combinación de deuda y capital que le permitan a la fibra mantener un indicador de deuda neta a valor de propiedades (LTV; loan-to-value) igual o inferior a 35%. Durante el cuarto trimestre de 2020, Fibra MTY pagó anticipadamente deuda garantizada. Con esto, al 31 de diciembre de 2020, el saldo de deuda total de Fibra MTY fue de MXN4,135.4 millones, denominada en su totalidad en dólares estadounidenses. En este sentido, la compañía presenta una cobertura natural al tipo de cambio ya que los contratos, que representan alrededor de 71.2% de los ingresos, están referenciados a esta moneda. Por otro lado, Fitch considera para la calificación la emisión propuesta de CBF cuyos recursos se espera sean utilizados para refinanciar el crédito sindicado por USD110 millones, con lo cual el plazo promedio de las amortizaciones de manera proforma pasaría de 5.3 a 8.6 años. Aunado a esto, de manera proforma, el prepago del crédito sindicado supone la liberación de aproximadamente 32.3% del valor de las propiedades de inversión. El caso base proyectado por Fitch estima que al cierre de 2021 68% de las propiedades estarán libres de gravamen, lo cual le brindará mayor flexibilidad financiera a la fibra en un escenario de baja actividad económica y acceso limitado a distintas fuentes de fondeo. DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN La calidad buena del portafolio de Fibra MTY fortalecido por una integración exitosa de adquisiciones anteriores le ha permitido lograr un desempeño operativo sólido y reducir, en cierta medida, el riesgo de ingreso por rentas. Sin embargo, la escala y granularidad baja de su portafolio limitan las calificaciones debido a que la concentración de ingresos por propiedad e inquilino es mayor y la diversificación geográfica es menor. A diciembre de 2020, el portafolio inmobiliario de Fibra MTY estaba integrado por 59 propiedades, equivalentes a 713.9 mil metros cuadrados de ABR. Durante 2020, el segmento de oficinas representó 47.3% de los ingresos, industrial 49.7% y comercial 2.9%. A la misma fecha, CIBANCO, S.A. Institución de Banca Múltiple, F/00939 (Fibra Terrafina) [BBB- Perspectiva Estable] contaba con 289 inmuebles y un ABR aproximado de 3.9 millones de metros cuadrados destinados en su totalidad al segmento industrial. La mayor escala de este último le permite diluir su concentración de ingresos por propiedades e inquilino y facilita que su diversificación geográfica sea mayor. La cartera de clientes de Fibra Terrafina está conformado por 298 inquilinos; de los cuales los 10 principales representaron alrededor de 18.6% de los ingresos por rentas y, del resto, ninguno de los inquilinos representó más de 3.9% de los ingresos por renta. Fitch considera que el enfoque de Fibra Terrafina en el segmento industrial proporciona una predictibilidad mayor de los flujos de efectivo y estabilidad en las tasas de ocupación ya que los plazos de los contratos de arrendamiento de este segmento tienden a ser más extensos. Asimismo, Fitch considera que el segmento industrial de bienes raíces está mejor posicionado para una recuperación más rápida durante la reapertura económica. Además, la agencia percibe que los fundamentales del segmento industrial continuarán en el mediano plazo debido a las ventajas competitivas que exhibe el país, entre ellas destacan su ubicación estratégica y los costos laborales menores en relación con otros centros de manufactura. En opinión de Fitch, el perfil de negocio de Fibra MTY es más débil en relación con sus pares de la región en el rango bajo del nivel calificación internacional de ‘BBB'. No obstante, este factor es parcialmente mitigado por un perfil financiero sólido. El margen EBITDA de Fibra MTY es superior al de Fideicomiso Fibra Uno (Fibra Uno) [BBB Perspectiva Negativa] debido, en parte, a su estructura de costos fijos y al esquema de administración interna que le permite lograr eficiencias y economías de escala. Fitch espera que la rentabilidad de Fibra Uno se mantenga en torno a 74%. En términos de estructura financiera, la agencia considera que Fibra MTY está bien posicionada respecto a sus pares y que este es un factor positivo para el crédito. La expectativa de Fitch es que el apalancamiento neto de Fibra MTY sea de 4.5x en el mediano plazo, mientras que, para Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. (Vesta) [BBB- Perspectiva Negativa] y Fibra Terrafina la expectativa es que el apalancamiento neto sea de 5.5x. Mitigantes para el nivel de apalancamiento de Vesta es su perfil de negocio más sólido y una flexibilidad financiera mayor, medida en términos de una mayor cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria y una exposición al tipo de cambio menor. Respecto a los pares de Fibra MTY en la calificación en escala nacional, su portafolio en términos de escala es comparable con el de Fideicomiso 2870 Fibra Nova (Fibra Nova) [AA-(mex) Perspectiva Estable], que operaba un portafolio de 99 propiedades en los segmentos industrial, comercial y oficinas con un ABR de 350.2 mil metros cuadrados y a la de Banamex Fibra Danhos, Fideicomiso 17416-3 (Fibra Danhos) [AAA (mex) Perspectiva Estable], que opera 14 propiedades y 891.7 mil metros cuadrados de ABR. El portafolio de Fibra Nova presenta una concentración por inquilinos al agrupar clientes por compañías afiliadas que representan alrededor de 40% de los ingresos anualizados. La calidad buena de los inquilinos y las garantías corporativas contenidas en los contratos mitigan el riesgo de concentración. Por su parte, el portafolio de Fibra Danhos presenta concentración de ingresos por propiedad al tener un número menor de estas que Fibra MTY. En términos de perfil de los inquilinos, Fibra Danhos está diversificada en comercial, oficinas y hospedaje. El portafolio industrial de Fibra MTY y Fibra Nova es un factor positivo dado que les brinda mayor estabilidad en los ingresos y contratos de arrendamiento de mayor plazo. Fitch estima que el margen EBITDA de Fibra MTY se mantendrá cercano a 81% en los siguientes años. Fitch espera que la rentabilidad de Fibra Danhos se sitúe en 64%. El margen EBITDA de Fibra MTY es más alto en parte por su estructura delgada, administración y asesoría interna, características que comparte con Fibra Nova cuyo margen EBITDA alcanzó 90.7% en 2020. El apalancamiento neto de Fibra MTY esperado es de 4.5x en el mediano plazo. De igual manera el escenario base de calificación de Fibra Nova calcula que el apalancamiento neto será de alrededor de 4.5x y contempla una estrategia de crecimiento financiado principalmente por deuda. El apalancamiento bruto (deuda total a EBITDA) esperado de Fibra Danhos en el mediano y largo plazo es inferior a 2.0x. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos utilizados entro del caso base de Fitch incluyen: --las rentas por metro cuadrado aumentan en línea con la inflación; --tasas de ocupación del portafolio continúan en alrededor de 95%; --margen EBITDA se fortalece a alrededor de 81%; --adquisiciones financiadas con una mezcla de deuda y capital; --emisión de CBF por USD115 millones y prepago del crédito sindicado de USD110 millones; --apalancamiento neto entre 4.0x y 5.0x; LTV tiende a estar por debajo de 35%. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --aumento en la concentración de ingresos por inquilino y/o por propiedad; --deterioro en la rentabilidad que dé como resultado un margen de EBITDA por debajo de 70% de forma sostenida; --incremento en el nivel de apalancamiento neto en rangos superiores a 5.0x de forma sostenida, como resultado de un deterioro en la rentabilidad y/o adquisiciones financiadas principalmente con deuda; --pago de dividendos consistentemente superior a 100% del flujo generado por operaciones (FGO), que derive en un debilitamiento en la estructura de capital; --perfil de liquidez debilitado; --cobertura de EBITDA a intereses pagados de 2.5x o inferior; --cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria igual o inferior a 2.0x. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --ejecución exitosa del plan de adquisiciones durante el horizonte de calificación de forma que aumente la escala del portafolio en operación y reduzca la concentración de ingresos e ingreso operativo neto (ION) por inquilino y por propiedad; --margen EBITDA consistentemente superior a 80%; --mantener un apalancamiento neto por debajo de 4.0x de forma sostenida, incluyendo períodos de inversión; --disminución importante en la proporción de activos gravados. Escenarios de Calificación para el Mejor o Peor Caso Las calificaciones de los emisores Finanzas Corporativas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579 LIQUIDEZ Liquidez Amplia: La liquidez de Fibra MTY se complementa con disponibilidad en sus líneas comprometidas equivalentes a MXN1,638.0 millones al cierre de 2020. Las líneas están compuestas por créditos revolventes no dispuestos por MXN1,040 millones más USD30 millones. Al 31 de diciembre de 2020, el saldo de efectivo y equivalentes ascendió a MXN2,367.8 millones. En sus proyecciones, Fitch incorpora que el saldo proyectado de efectivo se sitúa cercano a MXN400 millones. La deuda de Fibra MTY al 31 de diciembre de 2020 cuenta con garantías sobre 58.1% de las propiedades de inversión. Los recursos provenientes de la emisión propuesta de CBF quirografarios serán utilizados para amortizar deuda garantizada actual. Con esto, y al tomar en cuenta el valor reportado de las propiedades a diciembre de 2020, Fitch calcula que la cobertura de activos libres de gravamen a deuda quirografaria sería de 2.3x desde 2.9x al cierre de 2020. Además, al concretarse esta emisión, Fibra MTY extendería la vida promedio de la deuda y no enfrentaría vencimientos de deuda significativos hasta octubre 2027. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es) o entidad(es) calificada(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Este comunicado es una traducción del original emitido en inglés por Fitch en su sitio internacional el 22 de marzo de 2021 y puede consultarse en la liga www.fitchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings, Inc. Referencias para Fuentes de Información Relevantes Citadas en Factores Clave de Calificación Las fuentes principales de información usadas en el análisis son las descritas en los Criterios Aplicados. CONSIDERACIONES DE LOS FACTORES ESG A menos que se indique lo contrario en esta sección, el puntaje más alto de relevancia crediticia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés) es de 3. Los aspectos ESG son neutrales para el crédito o tienen un impacto crediticio mínimo en la entidad, ya sea debido a la naturaleza de los mismos o a la forma en que son gestionados por la entidad. Para obtener más información sobre los puntajes de relevancia ESG, visite www.fitchratings.com/esg. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Junio 26, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 17/septiembre/2020. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Fibra MTY o información obtenida de fuentes de información pública. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados Financieros Públicos. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Incluye hasta 31/diciembre/2020. La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Fecha del Comité de Clasificación Relevante 09 October 2020 Banco Invex, S.A. Fideicomiso F/2157 (Fibra MTY) ----senior unsecured; Long Term Rating; Nueva Calificación; BB+ ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Nueva Calificación; AA(mex) Contactos: Analista Líder Diana Isabel Cantu Gonzalez, Associate Director +52 81 4161 7042 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Analista Secundario Oscar Alvarez, Analyst +52 81 4161 7090 Presidente del Comité de Calificación Sergio Rodriguez Garza, CFA Senior Director +52 81 4161 7035 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). Corporate Monitoring & Forecasting Model (COMFORT Model), v7.9.0 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/986772)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156273#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156273#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156273#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10156273#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. 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