Fitch Califica Emisión Propuesta de CBF de Fibra Prologis en ‘AAA(mex)’

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-New York-19 March 2021: Fitch Ratings asignó las calificaciones en escala internacional de ‘BBB' y escala nacional de largo plazo de ‘AAA(mex)' a la emisión propuesta de certificados bursátiles fiduciarios (CBF) con clave de pizarra FIBRAPL 21DV de Fideicomiso Irrevocable 1721 Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, División Fiduciaria (Fibra Prologis). Se espera que el monto y el plazo de la emisión de notas sénior propuestas sean de USD140 millones y de hasta 13 años, respectivamente. Los recursos obtenidos de dicha emisión se utilizarán para la sustitución de deuda, extendiendo el perfil de vencimiento de deuda de la compañía de 7.1 años (al 31 de diciembre de 2020) a alrededor de 9 años (proforma). Las calificaciones actuales de Fibra Prologis son las siguientes: --Calificación internacional de riesgo emisor (IDR; issuer default rating) de largo plazo en monedas extranjera y local de ‘BBB'; --Calificación en escala nacional de largo plazo de ‘AAA(mex)'; --Emisión de CBF FIBRAPL 20DV de ‘AAA(mex)' y ‘BBB'. La Perspectiva de las calificaciones es Estable. Las calificaciones de Fibra Prologis consideran el perfil de su portfolio de propiedades, su posición sólida de mercado y su estrategia de crecimiento. Además, las calificaciones incorporan sus métricas de liquidez y de apalancamiento neto esperados para 2021 y 2022. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Posición Sólida de Negocio: Las calificaciones consideran la posición sólida de mercado de Fibra Prologis como uno de los mayores propietarios de bienes raíces del segmento industrial en México, con una diversificación de ingresos fuerte por segmento y por inquilino. La compañía mantiene un portafolio que incluye 205 propiedades enfocadas en logística y manufactura ligera. El portafolio de Fibra Prologis está compuesto por 40.2 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), con una tasa de ocupación consolidada de 97.1%. Estas propiedades están arrendadas a 228 inquilinos; al 31 de diciembre de 2020, los 10 inquilinos principales de la fibra generaron aproximadamente 24% de la renta base anual. Al 31 de diciembre de 2020, aproximadamente 70% de los ingresos por arredramiento de Fibra Prologis provenía del segmento de logística y 30% restante del sector manufactura. El segmento de logística se ubica principalmente en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Estos mercados son altamente industrializados e impulsados por el consumo. Además, se benefician por su proximidad a las principales autopistas, aeropuertos y vías ferroviarias, y su presencia en zonas altamente pobladas ofrece beneficios por el crecimiento sostenido de la clase media. Las regiones de manufactura incluyen Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa; estos centros industriales dan servicio a la industria automotriz, electrónica, médica y aeroespacial, entre otras. Estos mercados se benefician de la oferta de mano de obra calificada e infraestructura adecuada, así como de la proximidad a la frontera con Estados Unidos. Participación de Líder Internacional: Prologis, Inc. (Prologis), propietario, operador y desarrollador global líder de bienes raíces enfocados en logística, es dueño de aproximadamente 47% de Fibra Prologis al 31 de diciembre de 2020. Las calificaciones de Fibra Prologis reflejan su perfil crediticio individual, ya que Fitch considera que el vínculo de crédito entre Fibra Prologis y Prologis es moderado debido a la integración débil tanto legal como financiera, a pesar de los vínculos estratégico y operativo robustos. La integración débil legal y financiera se refleja en la ausencia de provisiones de incumplimientos cruzados, así como en los limitados acceso y control de la tesorería. Las calificaciones de Fibra Prologis reflejan únicamente su perfil crediticio individual, sin embargo, Fitch percibe positivamente la presencia Prologis entre sus tenedores. Riesgo Limitado de Desarrollo: La estrategia de crecimiento de Fibra Prologis está enfocada en adquisiciones. A través de un acuerdo con Prologis, Fibra Prologis tiene acceso al portafolio en desarrollo de Prologis en México mediante el derecho de adquisición preferente sobre ciertas propiedades de inversión, siempre y cuando lo disponga Prologis. Además, Prologis otorgó a Fibra Prologis el derecho de primera oferta a todas las oportunidades de inversión para adquirir propiedades industriales estabilizadas y no estabilizadas (excepto los proyectos de desarrollo o reurbanización) en México, que estén en proceso de venta por terceros y que cumplan con los fundamentos de inversión de Fibra Prologis. Desde su oferta pública inicial en 2014, Fibra Prologis ha llevado a cabo adquisiciones por aproximadamente USD700 millones; alrededor de 80% de los inmuebles adquiridos fueron desarrollos por Prologis. Fibra Prologis completó una oferta de derechos de suscripción de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) por USD360 millones y adquirió inmuebles por USD490 millones durante 2020. Impacto Bajo en Operaciones por Contingencia: La crisis derivada de la contingencia sanitaria por coronavirus tuvo un impacto moderado en las operaciones de Fibra Prologis durante 2020, con una estabilización de las actividades hacia el cuarto trimestre de 2020. Una parte importante de los inquilinos cerró temporalmente o limitó sus operaciones durante el segundo trimestre de ese año debido a las medidas de distanciamiento social implementadas por las autoridades para hacer frente a la emergencia de salud. A pesar de esta situación, durante dicho período los niveles de cobranza se mantuvieron saludables en 98%. Durante 2020 la fibra otorgó diferimientos de renta equivalentes a 1.8% de sus ingresos anuales; Fibra Prologis no otorgó descuentos sobre renta, solo diferimientos en el pago de renta a algunos inquilinos. Fitch estima que el impacto total de la contingencia sanitaria en los ingresos anuales de la fibra será menor de 2% de los ingresos por arrendamiento. Durante 2020, 66% de estos diferimientos fueron repagados, mientras que el saldo restante será pagado durante 2021. Ocupación Alta con Concentración en Vencimientos de Contratos: Al 31 de diciembre de 2020, la tasa de ocupación del portafolio de Fibra Prologis fue de 97.1%. A la misma fecha, los contratos de arrendamiento tenían una vida remanente promedio de 3.5 años; en términos de ingresos anuales, 12%, 15% y 13% de los ingresos corresponden a contratos con vencimientos en 2021, 2022 y 2023, respectivamente. Fitch considera que el calendario de vencimientos de contratos de arrendamiento de Fibra Prologis está en línea con los niveles promedio en el segmento industrial en México de alrededor de cuatro años. La fibra presentó tasas de renovación de contrato adecuadas de alrededor de 87% durante 2019 y 2020. El portafolio de propiedades de Fibra Prologis presenta un perfil adecuado en términos de ocupación, de diversificación y del calendario de vencimientos de contratos de arrendamiento. La compañía alcanzó ingresos, EBITDA y margen EBITDA de MXN4.7 mil millones, MXN3.6 mil millones y 76.5%, respectivamente, durante 2020. Las calificaciones de la entidad incorporan la expectativa de que el margen EBITDA de la fibra se mantendrá estable (en alrededor de 76.5% durante 2021 y 2022). Apalancamiento Moderado, Deuda Neta a EBITDA de 5.0 veces: Las calificaciones incorporan la expectativa que Fibra Prologis mantendrá un perfil financiero moderado, con métricas clave como deuda neta a EBITDA, razón de deuda neta a activos (LTV; loan-to-value) y cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria consistentemente cercana a 5.0 veces (x), por debajo de 40%, y por arriba de 3.0x, respectivamente, durante 2021 y 2022. El apalancamiento neto de la compañía fue de 4.9x y 4.7x al cierre de 2019 y 2020, en el mismo orden. Al 31 de diciembre de 2020, las métricas de apalancamiento reflejaron niveles de EBITDA, deuda total y efectivo y equivalentes de USD166 millones, USD847 millones y USD21.8 millones, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2020, el LTV neto de la compañía, medido como deuda neta a activos, fue de aproximadamente 29%. La razón de activos libres de gravamen a deuda quirografaria de Fibra Prologis fue de 3.6x al 31 de diciembre de 2020. Fitch estima que la fibra continuará con un pago de dividendos equivalente a alrededor de 90% de su flujo generado por la operación (FGO) ajustado; en línea con la proporción de dividendos pagados entre 2017 y 2020. DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN Las calificaciones de Fibra Prologis reflejan la expectativa de que el apalancamiento neto, medido como deuda neta a EBITDA, se mantendrá cercano a 5.0x durante el horizonte de calificación, lo que es consistente con el rango de calificación BBB en Latinoamérica. Las calificaciones de Fibra Prologis reflejan su perfil como un operador inmobiliario experimentado y bien posicionado en el mercado mexicano, con una diversificación adecuada de ingresos por propiedad, una concentración baja por inquilino y la escala necesaria para ser un emisor significativo en los mercados de deuda y capital, atributos equiparables a otras entidades de bienes raíces calificadas en la región latinoamericana. La calificación en escala internacional ‘BBB' de Fibra Prologis es favorable con respecto a los pares inmobiliarios en la categoría de calificación en términos de estructura de capital, márgenes operativos y liquidez. Fitch estima que la razón de apalancamiento neto de Fibra Prologis se situará en alrededor de 5.0x durante 2021 y 2022, nivel que se considera adecuado en comparación con los pares regionales. Fitch estima que Fideicomiso Fibra Uno (Fibra Uno) [BBB Perspectiva Negativa], CIBANCO, S.A., Institución de Banca Múltiple, Trust F/00939 (Fibra Terrafina) [BBB- Perspectiva Estable] y Corporación Inmobiliaria Vesta S.A.B. de C.V. (Vesta) [BBB- Perspectiva Negativa] alcanzarán apalancamientos netos de alrededor de 7.5x, 5.7x y 6x respectivamente, durante el mismo período. Además, Fitch considera que la escala, diversificación, granularidad del portafolio y acceso a mercados de capital y deuda de Fibra Prologis son similares a los de Fibra Terrafina y Vesta y, en comparación con Fibra Uno, esta exhibe una posición más fuerte en escala y diversificación. Fitch cree que la exposición a variaciones del tipo cambio es moderada para Fibra Prologis, ya que 65% de sus ingresos por arrendamiento están denominados en dólares estadounidenses, mientras que en el caso de Fibra Uno, Fibra Terrafina y Vesta los ingresos por arrendamiento denominados en dólares estadounidenses son cercanos a 31%, 97% y 85%, respectivamente. Fitch considera que la posición de liquidez de Fibra Prologis es una de las más sólidas entre sus pares regionales en cuanto a su capacidad de mantener una base de activos libres de gravamen de alrededor de USD2,600 millones y líneas de crédito disponibles por aproximadamente USD347 millones. Al comparar con pares internacionales, el riesgo relacionado con el entorno operativo de Fibra Prologis (el cual incorpora el efecto del riesgo país sobre el emisor) se considera más alto que el de sus pares. Las calificaciones de Fibra Prologis no están limitadas desde una perspectiva soberana debido a que el techo país de México es de ‘BBB+'. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave utilizados dentro del caso base de Fitch para el emisor incluyen (todos durante 2021 a 2022): --margen EBITDA cercano a 76.5%; --apalancamiento neto (medido como deuda neta a EBITDA) de alrededor de 5x; --cobertura de intereses (medida como EBITDA a intereses pagados) consistentemente en torno a 5.7x; --liquidez total, medida como efectivo y equivalentes más líneas de crédito comprometidas disponibles, consistentemente por arriba de USD200 millones. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --dado que las calificaciones de Fibra Prologis están en el nivel más alto de la escala nacional, acciones positivas de calificación no son posibles. Para las calificaciones en escala internacional: --la expectativa de Fitch de una razón de apalancamiento neto (medido como deuda neta a EBITDA) consistentemente cercano a o por debajo de 4.0x; --cobertura de deuda quirografaria a activos libres de gravamen consistentemente en torno a 3.5x; --mantener liquidez sólida, reflejada en un monto de líneas de crédito comprometidas disponibles y efectivo y equivalentes superiores a USD200 millones; --una mejora significativa en la diversificación y escala del portafolio. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --la expectativa de Fitch de una razón de apalancamiento neto consistentemente por arriba de 5.5x en el largo plazo; --pago de dividendos consistentemente superior a 100% del flujo generado por operaciones ajustado; --la expectativa de Fitch de una cobertura de EBITDA a intereses pagados de 2.0x o inferior; --cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria consistentemente por debajo de 3.0x. Escenarios de Calificación para el Mejor o Peor Caso Las calificaciones de los emisores Finanzas Corporativas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579 LIQUIDEZ Liquidez Sólida, Base Amplia de Activos no Gravados: El escenario del caso base proyectado por Fitch para Fibra Prologis muestra una liquidez sólida, con un perfil de vencimientos de deuda proforma manejable y líneas de crédito comprometidas disponibles de USD347 millones al 31 de diciembre de 2020. A la misma fecha, el efectivo y equivalentes ascendió a USD21.8 millones y la fibra reportó niveles significativos de activos no gravados por un total de 91% de sus propiedades de inversión. El valor de los activos no gravados de la compañía fue de USD2,600 millones, lo que dio como resultado una cobertura de activos no gravados, medida como el valor de los activos no gravados a deuda quirografaria de 3.6x. La fibra ejecutó de manera exitosa su proceso de refinanciamiento durante el cuarto trimestre de 2020 y extendió su perfil de vencimientos de deuda a un promedio ponderado de 7.1 años. Fitch proyecta que la fibra mantendrá una razón de cobertura de EBITDA a interés pagados de alrededor de 5.7x durante 2021 y 2022. Además, Fitch estima que Fibra Prologis mantendrá una estructura de deuda relativamente estable con deuda quirografaria, la cual representó 88% de la deuda total al 31 de diciembre de 2020. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Este comunicado es una traducción del original emitido en inglés por Fitch en su sitio internacional el XX de marzo de 2021 y puede consultarse en la liga www.fitchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings, Inc. Referencias para Fuentes de Información Relevantes Citadas en Factores Clave de Calificación Las fuentes principales de información usadas en el análisis son las descritas en los Criterios Aplicados. CONSIDERACIONES DE LOS FACTORES ESG A menos que se indique lo contrario en esta sección, el puntaje más alto de relevancia crediticia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés) es de 3. Los aspectos ESG son neutrales para el crédito o tienen un impacto crediticio mínimo en la entidad, ya sea debido a la naturaleza de los mismos o a la forma en que son gestionados por la entidad. Para obtener más información sobre los puntajes de relevancia ESG, visite www.fitchratings.com/esg. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Junio 26, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 21/octubre/2020. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Fibra Prologis o información obtenida de fuentes de información pública. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Financieros Públicos. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Incluye hasta 31/diciembre/2020. La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico. El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Fecha del Comité de Clasificación Relevante 09 October 2020 Fideicomiso Irrevocable 1721 Banco Actinver, S.A., Institucion de Banca Multiple, Grupo Financiero Actinver, Division Fiduciaria (Fibra Prologis) ----senior unsecured; Long Term Rating; Nueva Calificación; BBB ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Nueva Calificación; AAA(mex) Contactos: Analista Líder Jose Vertiz, Director +1 212 908 0641 Fitch Ratings, Inc. Hearst Tower 300 W. 57th Street New York, NY 10019 Analista Secundario Diana Isabel Cantu Gonzalez, Associate Director +52 81 4161 7042 Presidente del Comité de Calificación Alberto Moreno Arnaiz, Senior Director +52 81 4161 7033 Relación con medios: Liliana Garcia, Monterrey, Tel.: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). Corporate Monitoring & Forecasting Model (COMFORT Model), v7.9.0 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/986772)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155988#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155988#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155988#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10155988#endorsement-policy) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. 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Sin embargo, el personal que no pertenece a NRSRO puede participar en la determinación de la(s) calificación(es) emitida(s) por o en nombre de NRSRO.