Toll Brothers (NYSE:TOL) Inc. ha presentado unos sólidos resultados para el cuarto trimestre del ejercicio fiscal 2024, superando las expectativas de los analistas con un beneficio por acción (BPA) de 4,63 dólares, frente a los 4,34 dólares previstos. A pesar de los resultados financieros positivos, las acciones de la empresa cayeron un 5,64% en las operaciones después de hora, cerrando a 147,65 dólares.
Aspectos clave
- El BPA de Toll Brothers superó las previsiones en 0,29 dólares.
- Los ingresos aumentaron un 10% interanual, alcanzando los 3.300 millones de dólares.
- El precio de las acciones cayó un 5,64% tras los resultados.
- La empresa entregó un número récord de viviendas en el ejercicio fiscal 2024.
- Las previsiones futuras indican un crecimiento continuado en la entrega de viviendas.
Rendimiento de la empresa
Toll Brothers demostró un sólido rendimiento en el cuarto trimestre, entregando 3.431 viviendas y logrando un aumento interanual del 10% en los ingresos por venta de viviendas. La empresa registró un beneficio neto de 475,4 millones de dólares, lo que supone un aumento del 13% respecto al año anterior. Este crecimiento se atribuye a un enfoque estratégico en la ampliación de las líneas de productos y el aumento del alcance geográfico.
Datos financieros destacados
- Ingresos: 3.300 millones de dólares, un 10% más que el año anterior.
- Beneficios por acción: 4,63 dólares, frente a los 4,09 dólares del año anterior.
- Margen bruto ajustado: 27,9%, superando las previsiones en 40 puntos básicos.
Beneficios frente a previsiones
El BPA de 4,63 dólares de Toll Brothers superó la previsión de 4,34 dólares, lo que supone una importante sorpresa de beneficios de aproximadamente el 6,68%. Este rendimiento es coherente con la tendencia histórica de la empresa de superar las expectativas del mercado.
Reacción del mercado
A pesar de los resultados positivos, las acciones de Toll Brothers cayeron un 5,64% en las operaciones posteriores al cierre. Este descenso sugiere que los inversores están preocupados por posibles retos futuros o por las condiciones del mercado. La acción se mantiene dentro de su rango de 52 semanas, que va de 91,92 $ a 169,52 $.
Perspectivas de la empresa
De cara al futuro, Toll Brothers prevé entregar entre 11.200 y 11.600 viviendas en el ejercicio fiscal 2025, con un precio medio de entre 945.000 y 965.000 dólares. La compañía tiene previsto seguir ampliando su recuento de comunidades entre un 8 y un 10% y ha presupuestado 500 millones de dólares para recompra de acciones.
Comentario del ejecutivo
El Consejero Delegado, Douglas Yearley, hizo hincapié en el posicionamiento estratégico de la empresa, afirmando: "Estamos hechos para triunfar en este tipo de mercado con nuestra combinación geográfica, nuestra diversidad de productos, nuestra gama de precios y nuestro negocio de especificaciones". También señaló: "Nuestro margen especulativo se sitúa unos 200 puntos básicos por debajo del margen bruto medio".
PREGUNTAS Y RESPUESTAS
Durante la conferencia sobre resultados, los analistas preguntaron por los puntos fuertes de la empresa en la región y por las condiciones del mercado. Toll Brothers destacó los buenos resultados en el corredor Boston-DC y en Texas, al tiempo que expresó cautela en mercados como Phoenix y partes de Florida.
Riesgos y retos
- Posible saturación del mercado en regiones clave.
- Presiones macroeconómicas que afectan a la confianza de los compradores de vivienda.
- Interrupciones en la cadena de suministro que afecten a los plazos de construcción.
- La volatilidad de los tipos de interés influye en la asequibilidad de las hipotecas.
- La presión competitiva de otros constructores de viviendas y de nuevos participantes en el mercado.
Transcripción completa - Toll Brothers (TOL) Q4 2024:
Drew, Moderador de la Conferencia: Buenos días y bienvenidos a la conferencia telefónica de Toll Brothers del 4º trimestre del año fiscal 2024. Todos los participantes estarán en modo de sólo escucha. La empresa tiene previsto finalizar la conferencia a las 9:30, cuando abra el mercado. Durante la sesión de preguntas y respuestas, les rogamos que se limiten a una pregunta y una respuesta. Por favor, tengan en cuenta que este evento está siendo grabado.
Me gustaría ceder la palabra a Douglas Yearley, Director General. Por favor, adelante.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Gracias, Drew. Gracias, Drew. Bienvenidos y gracias a todos por estar con nosotros. Hoy están conmigo Marty Connor, Director Financiero, Rob Perehouse, Presidente y Director de Operaciones, Wendy Marlette, Directora de Marketing, y Greg Zigler, Vicepresidente Senior, Tesorero y Jefe de Relaciones con los Inversores. Como de costumbre, les advierto de que muchas de las afirmaciones que se hacen en esta convocatoria son de carácter prospectivo y se basan en hipótesis sobre la economía, los acontecimientos mundiales, los mercados inmobiliario y financiero, los tipos de interés, la disponibilidad de mano de obra y materiales, la inflación y muchos otros factores que escapan a nuestro control y que podrían afectar significativamente a los resultados futuros.
Le rogamos que lea nuestra declaración sobre información prospectiva en nuestro comunicado de resultados de anoche y en nuestro sitio web para comprender mejor los riesgos asociados a nuestras declaraciones prospectivas. Estoy increíblemente orgulloso de los resultados de nuestra empresa en el ejercicio fiscal 2024. Terminamos el año con una nota alta, con un cuarto trimestre muy fuerte. En el trimestre, entregamos 3.431 viviendas y generamos 3.300 millones de dólares de ingresos por venta de viviendas, un 25% más en unidades y un 10% más en dólares en comparación con el cuarto trimestre de 2023. Nuestro margen bruto ajustado del 27,9% superó nuestras previsiones en 40 puntos básicos y nuestros gastos generales y administrativos fueron del 8,3% de los ingresos por ventas de viviendas, es decir, 30 puntos básicos mejores que las previsiones.
Tanto el rendimiento de los ingresos como el de los márgenes contribuyeron a unos beneficios de 475 millones de dólares o 4,63 dólares por acción diluida, un 7% y un 13% más, respectivamente, que en el cuarto trimestre del año pasado. Además, los contratos aumentaron más de un 30% tanto en dólares como en unidades en el trimestre. Para todo el año, generamos la cifra récord de 10.600.000.000 $ de ingresos por venta de viviendas, más de 2.000.000.000 $ de ingresos antes de impuestos y más de 1.500.000.000 $ de ingresos netos, lo que se tradujo en unos beneficios récord de 15,01 $ por acción diluida y una rentabilidad sobre fondos propios inicial del 23,1%, el tercer año consecutivo en que hemos generado una rentabilidad superior al 20%. Entregamos 10.813 viviendas a un precio medio de aproximadamente 977.000 dólares y con un margen bruto ajustado del 28,4%. Nuestros gastos de venta y generales ascendieron al 9,3% de los ingresos por venta de viviendas y nuestro margen de explotación fue del 18,8%.
Además, los contratos crecieron un 27%, tanto en unidades como en dólares, y el número de comunidades aumentó un 10%, hasta 408 a finales de año. Se trata de unos resultados anuales y trimestrales excepcionales que demuestran el poder de nuestra marca de lujo y la solidez financiera de nuestros compradores más acaudalados. Nuestras estrategias de aumento de la producción especulativa, ampliación de zonas geográficas, precios y líneas de producto y concentración en la eficiencia operativa y de capital están funcionando. Como ya he dicho, terminamos el año con fuerza, con un aumento de los contratos en el cuarto trimestre superior al 30%, tanto en dólares como en unidades. Lo conseguimos en un contexto de incertidumbre electoral y con unos tipos hipotecarios que subieron casi 100 puntos básicos entre mediados de septiembre y mediados de noviembre.
Desde el inicio del 1er trimestre de nuestro ejercicio fiscal 2025, hace 6 semanas, hemos observado una fuerte demanda. Con la incertidumbre de las elecciones a nuestras espaldas y unos tipos hipotecarios que tienden en la dirección correcta, nos sentimos alentados por nuestro tráfico, depósitos y acuerdos, y somos optimistas de cara al inicio de la temporada de ventas de primavera a mediados de enero. Nuestras perspectivas positivas reflejan los fundamentos a largo plazo que siguen apoyando el mercado de viviendas nuevas en general y a Toll Brothers en particular. Estos incluyen demografía favorable impulsada por millennials, muchos de los cuales están comprando su primera casa más tarde en la vida cuando tienen mayores ingresos y riqueza acumulada y baby boomers que se están moviendo en la jubilación. Debido principalmente a los conocidos problemas de asequibilidad en este país, la edad media y la riqueza de un comprador de vivienda han aumentado.
Según los datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios el mes pasado, la edad media de un comprador de primera vivienda se sitúa en un máximo histórico de 38 años y la edad media de todos los compradores del mercado es ahora de 56 años. Además, los compradores de primera vivienda representaron sólo el 24% del mercado el año pasado, el nivel más bajo en más de 40 años. Esto significa que la inmensa mayoría de los compradores en el mercado se mueven hacia arriba o hacia abajo. Estas tendencias nos vienen como anillo al dedo. Aproximadamente el 28% de nuestro negocio es la venta a mayores, más ricos compradores por primera vez y el resto está atendiendo a mover hacia arriba y mover hacia abajo los compradores que son financieramente seguros y tienen una equidad significativa en sus casas existentes.
De hecho, según los datos de la Reserva Federal, el 73% del valor de las viviendas actuales corresponde al patrimonio neto. Además, el mercado de reventa, nuestra principal competencia, sigue bloqueado por unos tipos persistentemente altos, con más de la mitad de las hipotecas pendientes por debajo del 4%. Con un inventario limitado que impulsa al alza los precios de reventa, la prima de la vivienda nueva, que este año se situó en una media del 3%, es la más baja de las últimas décadas. Las viviendas nuevas están disponibles y a buen precio en comparación con las de reventa. La edad media de una vivienda existente en EE.
S. tiene ahora más de 40 años y más de la mitad de ellas se construyeron antes de 1980, lo que hace que las casas nuevas sean muy atractivas. Están mejor construidas, requieren menos mantenimiento, son menos costosas de asegurar, son más eficientes energéticamente y, lo más importante, están diseñadas arquitectónicamente para atraer al comprador de hoy. Además, muchas de ellas forman parte de comunidades con servicios muy solicitados. Es simplemente imposible o prohibitivo remodelar la mayoría de las casas existentes con las características de las casas nuevas de hoy en día, lo que hace que la propuesta de valor para la compra de nuevas sea aún más convincente.
Aunque reconocemos que la asequibilidad es un problema generalizado en el mercado, a nuestros compradores más pudientes les afecta menos. En nuestro cuarto trimestre, aproximadamente el 28% de nuestros compradores pagaron todo en efectivo, en línea con la tendencia de los últimos trimestres y muy por encima de nuestra media a largo plazo de aproximadamente el 20%. La relación préstamo-valor de nuestros compradores que contrataron una hipoteca en el 4º trimestre se mantuvo en torno al 69%. Así pues, el 72% de los compradores que solicitaron una hipoteca dieron una entrada media del 31%. Nuestra tasa de cancelación como porcentaje de la cartera sigue siendo baja, del 2,5% en el cuarto trimestre.
Nuestra baja tasa de cancelaciones se debe a los importantes pagos iniciales que realizan nuestros compradores, así como al vínculo emocional que crean al personalizar sus casas con nosotros en nuestros estudios de diseño. En el cuarto trimestre, las opciones estructurales, los acabados de los estudios de diseño y las primas por parcela supusieron una media de 203.000 dólares, es decir, el 25% del precio medio de venta. Durante el año, nuestros estudios de diseño generaron más de 1.000.000.000 de dólares en ventas y supusieron una gran fuente de ingresos de alto margen para nosotros. Cada una de estas métricas son la alta proporción de todos los compradores en efectivo, las bajas tasas de LTV, las bajas tasas de cancelación y una cantidad sustancial que nuestros compradores gastan en las primas del lote y mejoras en nuestros estudios de diseño destacan la fortaleza financiera de nuestra base de clientes. También me gustaría señalar que nos estamos beneficiando de la mayor transferencia generacional de riqueza de la historia, ya que muchos padres quieren ayudar a sus hijos con el pago inicial.
Volviendo al cuarto trimestre, a pesar del fuerte aumento de los tipos en la segunda mitad del trimestre, mantuvimos una cadencia constante de pedidos de un mes a otro. Aproximadamente el 30% de las ventas se produjeron en agosto y el 35% en septiembre y octubre. Por comunidades, vendimos a un ritmo de 2,2 viviendas al mes, una cifra significativamente superior a las 1,9 del cuarto trimestre del año pasado. Ahora que nuestro negocio se divide aproximadamente al cincuenta por ciento entre la construcción por encargo y las viviendas especiales, estamos más centrados que nunca en el ROE, la rotación del inventario y el equilibrio adecuado entre ritmo y precio. Como resultado, cuando el mercado se suavizó un poco en septiembre-octubre en respuesta a la subida de los tipos hipotecarios y la incertidumbre previa a las elecciones, redujimos modestamente el precio neto mediante el aumento de los incentivos en una media de 12.000 $. Como resultado, nuestros incentivos en el cuarto trimestre fueron de aproximadamente el 6,7% del precio medio de venta, ligeramente por encima de nuestros promedios recientes de entre el 5% y el 6%.
El pequeño aumento se debió principalmente a las viviendas terminadas, muchas de las cuales se espera que se entreguen en el primer trimestre. Con la mejora del mercado, recientemente hemos empezado a reducir los incentivos y somos optimistas de que podremos reducir aún más los incentivos y también aumentar los precios base con el inicio de la temporada de primavera en enero. Nos sentimos muy cómodos con nuestro inventario de viviendas especiales por comunidad y con el margen bruto diferencial entre nuestras viviendas especiales y las construidas por encargo. Nuestra estrategia nos ha permitido acelerar el crecimiento del beneficio por acción, aumentar nuestro ROE e incrementar nuestro margen operativo mediante el apalancamiento de los gastos generales. Creemos que es la estrategia adecuada para seguir generando rendimientos atractivos en el futuro.
En cuanto a los terrenos, al final del ejercicio poseíamos o controlábamos aproximadamente 74.700 parcelas, el 55% de las cuales estaban en opción. Excluyendo los 5.996 lotes comprometidos con compradores de viviendas en nuestra cartera de pedidos, nuestros terrenos en opción representaban el 60% de los lotes. Seguimos teniendo como objetivo a largo plazo un 60% de terrenos en opción y un 40% en propiedad. Estamos satisfechos de haber progresado sólidamente hacia este objetivo en este trimestre. Somos selectivos y disciplinados a la hora de comprar terrenos.
Evaluamos todas las operaciones de compra de terrenos, ya se trate de nuevas oportunidades o de adquisiciones en virtud de opciones existentes, aplicando normas de suscripción centradas tanto en los márgenes como en la rentabilidad. Este enfoque y nuestra atención general a la eficiencia del capital han contribuido a que nuestro ROE se sitúe por encima del 20% en los últimos 3 años. En el cuarto trimestre, compramos 201.000.000 $ de nuestras acciones ordinarias, con lo que nuestras recompras para todo el año ascienden a 628.000.000 $ a un precio medio de 127,79 $ por acción. Durante el ejercicio 2024, recompramos casi el 5% de nuestras acciones en circulación a principios de año. Ahora hemos recomprado la mitad de la empresa desde 2016.
También pagamos 93.000.000 de dólares en dividendos. Las recompras y los dividendos seguirán siendo una parte importante de nuestras prioridades de asignación de capital en el futuro. Para el ejercicio fiscal 2025, hemos presupuestado otros 500.000.000 $ de recompras de acciones, que esperamos que se concentren en la parte final del año, en consonancia con nuestra mayor generación de flujo de caja. Con esto, cedo la palabra a Marty.
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: Gracias, Doug. Como ha mencionado Doug, estamos muy satisfechos con nuestros resultados del cuarto trimestre y de todo el año. Nuestros ingresos, ingresos netos y ganancias por acción fueron todos récords de todo el año. En el cuarto trimestre del año fiscal 2020, entregamos 3.431 viviendas y generamos unos ingresos por venta de viviendas de 3.260.000.000 dólares, un 24,5% más en viviendas y un 10,4% más en dólares que hace un año. El precio medio de las viviendas entregadas descendió un 11,3%, hasta aproximadamente 950.000 dólares. Estos resultados son coherentes con nuestra estrategia plurianual de ampliar nuestras zonas geográficas y puntos de precio, expandir nuestras líneas de productos y aumentar nuestra oferta de viviendas especiales.
Los ingresos netos del cuarto trimestre ascendieron a 475.400.000 dólares
o
Marty Connor, Director Financiero de Toll Brothers: 4,63 $ por acción diluida, frente a 445.000.000 $ y medio y 4,11 $ por acción diluida hace un año. En el conjunto del año, entregamos 10.813 viviendas, la mayor cifra de nuestra historia, y generamos unos ingresos récord por venta de viviendas de 10.600.000.000 $. El beneficio neto del conjunto del año fue de 1.570.000.000 $, 15,01 $ por acción diluida. Como recordatorio, los ingresos netos incluyen aproximadamente 124.000.000 $ o 1,19 $ por acción de ganancias relacionadas con una parcela de terreno que vendimos en el 2º trimestre. Excluyendo esta ganancia, los ingresos netos habrían sido de 1.450.000.000 $ o 13,82 firmamos 2.658 contratos netos en el 4º trimestre por 2.700.000.000 $ de aproximadamente un 30% en unidades y un 32% en dólares. El precio medio de los contratos firmados en el trimestre fue de aproximadamente 1.000.000 de dólares, aproximadamente igual al del cuarto trimestre del año pasado.
A finales de año, nuestra cartera de pedidos ascendía a 6.500.000.000 $, cerca de 6.000 viviendas. Como mencionó Doug, nuestra tasa de cancelaciones como porcentaje de la cartera fue de sólo el 2,5% en el cuarto trimestre, en consonancia con nuestra media a largo plazo del 2,3%. Nuestro margen bruto ajustado del 4º trimestre, del 27,9%, fue 40 puntos básicos mejor de lo previsto, lo que se debió principalmente a la mezcla y al control de costes. También nos beneficiamos de la reducción de los tiempos de ciclo y de una mayor estabilidad en nuestros costes de construcción, que se han visto afectados por la elevada inflación de los últimos años. El año pasado, en general, pudimos mantener planos estos costes de construcción.
Los gastos de venta, generales y administrativos, como porcentaje de los ingresos por venta de viviendas, fueron del 8,3% en el trimestre, lo que supone un nivel esencialmente plano comparado con el 8,2% del mismo trimestre hace un año. Y esto fue 30 puntos básicos mejor de lo que habíamos previsto. El rendimiento superior al previsto se debió principalmente a un mayor apalancamiento de los costes fijos gracias a unos ingresos superiores a los previstos. A medida que seguimos buscando formas de ser más eficientes, vemos cómo los beneficios se reflejan en nuestros resultados. De hecho, nuestro gasto en dólares en G y A creció sólo un 1,7% interanual a pesar de la inflación, el crecimiento del 10% en el número de comunidades y el crecimiento porcentual de dos dígitos tanto en entregas como en contratos.
Las ventas de terrenos de empresas conjuntas y otros ingresos ascendieron a 44.000.000 $ en el cuarto trimestre, frente a 36.000.000 $ en el cuarto trimestre del ejercicio 2023 y nuestra previsión de 47.000.000 $. Las ventas de terrenos de empresas conjuntas y otros ingresos en el cuarto trimestre de 2024 se relacionaron principalmente con ganancias por venta de terrenos, así como con contribuciones de nuestro negocio de títulos e hipotecas, e incluyeron 6.600.000 $ de amortizaciones relacionadas con empresas conjuntas de apartamentos y otros 2.200.000 $ asociados a proyectos abandonados. Las amortizaciones incluidas en el coste de los ingresos por venta de viviendas ascendieron a 24.100.000 dólares en el trimestre, frente a los 8.300.000 dólares del ejercicio anterior. No hubo amortizaciones por venta de terrenos en el cuarto trimestre de 2024, frente a los 12.900.000 dólares del cuarto trimestre de 2023. Seguimos generando un fuerte flujo de caja en el ejercicio 2024, con aproximadamente 1.000.000.000 $ de flujo de caja procedente de las operaciones. Esperamos generar una cantidad similar este año.
Terminamos el ejercicio con más de 3.100.000.000 $ de liquidez, incluidos 1.300.000.000 $ de efectivo y 1.800.000.000 $ disponibles en virtud de nuestra línea de crédito bancario renovable. En el ejercicio 2024, invertimos 2.800.000.000 $ en la adquisición y desarrollo de terrenos. También devolvimos 716.000.000 USD a los accionistas a través de recompras de acciones y dividendos. Nuestro ratio de deuda neta sobre capital era de aproximadamente el 15% a finales del ejercicio fiscal y no tenemos vencimientos de deuda significativos hasta principios del ejercicio fiscal 2026. Nuestro balance está en plena forma.
En cuanto a nuestras previsiones. Proyectamos unas entregas en el primer trimestre de entre 1.900 y 2.100 viviendas con un precio medio de entre 925.000 y 945.000 dólares. En consonancia con los patrones estacionales normales, se espera que las entregas del primer trimestre sean el punto más bajo del año y que las entregas de todo el ejercicio se concentren en la segunda mitad. Para todo el año 2025, proyectamos unas entregas de nuevas viviendas de entre 1.200.011.600 viviendas con un precio medio de entre 945.000 y 965.000 dólares Esperamos que nuestro margen bruto ajustado en el 1er trimestre del ejercicio 2025 sea del 26,25% de los ingresos por ventas de viviendas y que para todo el año sea de aproximadamente el 27,25%. Nuestro margen bruto proyectado para el 1T refleja principalmente el impacto de la mezcla y el aumento de los incentivos ofrecidos en nuestro 4T para mover el inventario de especificaciones terminadas y contrarrestar la debilidad del mercado resultante de la incertidumbre electoral y la subida de los tipos hipotecarios. Consideramos que nuestro margen bruto ajustado del 1T es un tanto anómalo, tanto desde el punto de vista de la mezcla como de los incentivos, y esperamos que sea el punto más bajo del año.
Yo no le daría demasiada importancia. Nos sentimos muy cómodos con nuestra guía para todo el año del 27,25%, lo que implica aproximadamente un 27,5% para el resto del año. Esperamos que los intereses en el coste de ventas sean aproximadamente el 1,2% de los ingresos por ventas de viviendas en el 1er trimestre y para todo el año. Prevemos que los gastos generales y administrativos del 1er trimestre, como porcentaje de los ingresos por venta de viviendas, sean de aproximadamente el 12,7%, lo que refleja un menor apalancamiento en costes fijos, ya que el 1er trimestre suele ser el de menores ingresos. También se incluyen en los gastos de venta y administrativos del primer trimestre unos 15.000.000 de dólares de gastos anuales acelerados de compensación de acciones, que no se repiten en el resto del año.
Para todo el año, prevemos que los gastos de venta y generales como porcentaje de los ingresos por venta de viviendas se sitúen entre el 9,4% y el 9,5%. Otros ingresos procedentes de entidades no consolidadas y el beneficio bruto por venta de suelo se espera que sea de 33.000.000 $ en el 1T y de 110.000.000 $ para todo el año e incluye la venta prevista de varias comunidades de apartamentos estabilizadas. Proyectamos un tipo impositivo para el 1T y para todo el año de aproximadamente el 22% y el 25,5%, respectivamente. Esperamos que nuestro tipo impositivo del 1T se beneficie de mayores deducciones relacionadas con adjudicaciones de acciones concedidas anteriormente que no prevemos que se repitan el resto del año. Se espera que nuestro número medio ponderado de acciones sea de aproximadamente 102.000.000 en el primer trimestre y de 100.500.000 en todo el año.
Esto supone que recompraremos 500.000.000 $ de acciones ordinarias durante el año, la mayor parte a finales de año, en consonancia con nuestros mayores flujos de caja previstos. Sobre la base de los terrenos que actualmente poseemos o controlamos, esperamos aumentar el número de comunidades entre un 8% y un 10% para finales del ejercicio 2025, con un objetivo de 440 a 450 comunidades. Con esto, le devuelvo la palabra a Doug.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Gracias, Marty. Antes de abrir el turno de preguntas, me gustaría dar las gracias a todo el equipo de Toll Brothers por mantenerse centrado en nuestros clientes y ejecutar constantemente nuestras principales estrategias. Y lo que es más importante, han ayudado a posicionar a la empresa para un éxito continuado en 2025 y más allá. Por ello, estoy verdaderamente agradecido. Drew, vamos a abrir el turno de preguntas.
Drew, Moderador de la Conferencia: Gracias. Ahora comenzaremos la sesión de preguntas y respuestas. Como recordatorio, la empresa tiene previsto finalizar la llamada a las 9:30, cuando abra el mercado. Durante la sesión de preguntas y respuestas, por favor limítense a una pregunta y un seguimiento. La primera pregunta es de Stephen Kim, de Evercore ISI.
Por favor, adelante.
Stephen Kim, Analista, Evercore ISI: Sí, muchas gracias chicos. Aprecio todo el color. Ciertamente, creo que los resultados del trimestre fueron fuertes en el frente de los pedidos. Su ASP también fue muy fuerte. Sin embargo, habéis hablado de las previsiones para el primer trimestre y para todo el año, que son algo más bajas de lo que nosotros y muchos otros esperábamos para todo el año y para el trimestre.
Quería hablar del margen operativo. Si dejamos de lado los ingresos brutos y los gastos generales y administrativos y nos centramos en el margen operativo, parece que estáis apuntando a algo por debajo de diecisiete. Habéis hecho 18 en cada uno de los 2 últimos años básicamente. Y tengo curiosidad por saber qué tipo de factores exógenos o factores que están fuera de su control están incorporando en sus supuestos para 2020 5 en términos de perspectivas del mercado. Estoy pensando en cosas como, ¿puede darnos una idea de lo que está buscando para las tasas hipotecarias?
¿Puede darnos una idea de si usted está anticipando cualquier interrupción de, digamos, las políticas de inmigración de Trump y cosas por el estilo?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Gracias, Stephen. Esa es una gran pregunta. Un montón de partes a esa pregunta. Nos complace que las tasas hipotecarias hayan comenzado a estabilizarse e incluso hayan bajado modestamente. Nosotros, en la industria eran, obviamente, decepcionado de que desde mediados de septiembre hasta mediados de noviembre las tasas subieron como la Fed estaba bajando las tasas a corto plazo.
Pero creo que tenemos esperanzas y buenas razones para tenerlas de que los tipos se mantengan donde están o, más probablemente, se moderen un poco. Se han mantenido obstinadamente altos. Hemos vendido pozos, como ya dijimos en el cuarto trimestre, cuando los tipos eran elevados, y eso tiene que ver con todas las estadísticas que les dimos sobre el porcentaje de compradores en efectivo y los ratios LTV y la composición acomodada de nuestro grupo de compradores. No necesitamos tipos más bajos para tener éxito en esta empresa. Acabamos de demostrarlo en el último trimestre, pero somos optimistas de que 2025 será un año en el que, como he dicho, las tasas se mantendrán donde están o bajarán un poco.
Como he dicho, ya hemos empezado a reducir los incentivos. Fueron un poco elevados en el cuarto trimestre. Y como hacemos tradicionalmente al abrir la temporada de primavera, tendemos a tener un aumento de precios a nivel nacional, un aumento del precio base fuera de la hoja de precios. Y cuando combinamos esto con una reducción de los incentivos, creemos que el plan de negocio está en marcha y somos optimistas para el próximo año. En cuanto a su pregunta sobre las interrupciones, no estamos anticipando interrupciones.
Obviamente, seguimos de cerca la política. Nos alientan muchas de las nuevas políticas que creemos que van a venir. Así que todo sigue igual. Estamos hechos para triunfar en este tipo de mercado gracias a nuestra combinación geográfica, nuestra diversidad de productos, nuestra gama de precios, nuestro negocio especulativo y, lo que es más importante, la afluencia de nuestros clientes.
Stephen Kim, Analista, Evercore ISI: Entendido. Aprecio ese color. No he visto una guía de flujo de caja para 2025. Me preguntaba si podrías dárnosla. Creo que te hice esta pregunta hace uno o dos trimestres sobre cuál crees que puede ser el margen operativo sostenible a largo plazo.
Y creo que entonces mencionaste algo en torno al 17%, 18% o 17,5%. ¿Sigue creyendo que ese es el rango general en el que podría mantener su margen operativo a largo plazo?
Marty Connor, Director Financiero de Toll Brothers: Steven, nos sentimos cómodos con el rango del 17% al 18% de nuestro margen operativo. Y en cuanto al flujo de caja, hicimos 1.000.000.000 de dólares aproximadamente en 2024 y proyectamos una cantidad similar en 2025.
Drew, moderador de la conferencia: La siguiente pregunta viene de John Iovalo con UBS. Por favor
John Iovalo, Analista, UBS: adelante. Buenos días, chicos. Gracias por aceptar mis preguntas. Voy a enlazar con Steve aquí por un momento. Con la previsión de que el flujo de caja sea el mismo año tras año, ¿por qué la intención de recomprar menos acciones, los 500.000.000 $ frente a los 628.000.000 $ que hicieron en el año fiscal 2024?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: John, es una guía. El año pasado, comenzamos el año con una guía de 400.000.000 dólares y en realidad compramos más de 600.000.000 dólares Pero a medida que entramos en el año y miramos el crecimiento de nuestro negocio y la tierra que estamos comprando y las carreteras que estamos poniendo y el flujo de caja que estamos generando, en este momento, nos sentimos cómodos en ese número. Si la historia se repite, vamos a hacer más, pero no estamos en este momento preparados para guiar a lo que hicimos el año pasado. Pero como creo que les hemos demostrado esa oportunidad puede estar ahí fuera y la aprovecharíamos.
John Iovalo, Analista, UBS: Sí. Tiene mucho sentido. Y en cuanto al margen bruto del 1T, creo que lo habéis explicado bastante bien con la mezcla y los mayores incentivos en las especificaciones acabadas que se van a entregar en el 1T. Pero supongo que la pregunta es el 27,5% que necesitaríamos para el resto del año, ¿hay una cadencia en la que deberíamos pensar? ¿Y se supone que los tipos de interés bajarán a partir de ahora?
¿O se podría conseguir con tipos al mismo nivel o potencialmente un poco más altos si así fueran las cosas?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Por lo tanto, voy a empezar y Marty va a terminar. No supone que los tipos bajen. No supone una mejora del mercado. Creo que en los comentarios que hemos preparado les hemos dado la oportunidad de hacerlo mejor en un mercado en mejora, pero no es el estilo de nuestra empresa incluir eso en las previsiones. Y así es como enfocamos el año.
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: Sí. Y en lo que se refiere a la cadencia de márgenes, creo que el 27,5% de media durante el último trimestre sin mucha desviación de los últimos 3 trimestres sin mucha desviación de eso es un buen conjunto de supuestos a utilizar.
Drew, Moderador de la Conferencia: La siguiente pregunta viene de Trevor Allison con Wolfe Research. Por favor, adelante.
Trevor Allison, Analista, Wolfe Research: Hola, buenos días. Gracias por aceptar mis preguntas. Primera pregunta, quiero visitar algunos de sus comentarios positivos sobre la demanda. Ha mencionado que la demanda en las últimas 6 semanas ha sido bastante fuerte. ¿Puede aportar algo más ahora que estamos después de las elecciones sobre las tasas de tráfico o los ritmos de absorción?
¿Y las diferencias que observan entre los distintos segmentos de consumidores?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Claro. Así que tradicionalmente, si nos remontamos en el tiempo con Toll Brothers, la Q1 es en promedio alrededor de un 10% por debajo del cuarto trimestre en términos de ventas y estamos tendencia mejor que eso. Estamos proyectando a mitad del trimestre alrededor de 2 contratos por comunidad al mes. Así que si haces los cálculos, podrás entenderlo. En realidad, los chicos van a hacerlo por mí en este momento.
Así que va a estar entre 2.400 y 2.500 veces por comunidad.
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: los 400 4 meses.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Veces el 400 4 100. 400 más o menos comunidades. Así que ahí lo tienen. Y eso es mejor que las tendencias tradicionales de cómo Q1 se compara con Q4s.
Trevor Allison, Analista, Wolfe Research: Muy bien. Gracias. Es útil y muy alentador. Y la segunda pregunta es sobre el suministro de lotes. En su comunicado mencionan que tienen todos los lotes que necesitan para crecer en 2026.
Si miramos a su oferta de pérdidas en la actualidad sobre una base de suministro de 4 años, parece que ha bajado un poco de donde ha estado en los últimos años. Así que la pregunta es, tal y como están hoy aquí, dadas sus perspectivas para 2025, la demanda sigue siendo saludable para su producto. ¿Necesitan acelerar la pérdida que tienen bajo control a partir de aquí? Gracias.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: No. Estoy muy orgulloso de nuestra compra de tierras, muy contento con la opción frente a la propiedad impulso que está teniendo lugar para ser más eficientes en capital. Nos hemos vuelto más creativos a la hora de comprar suelo, lo atamos ahora y lo pagamos después. Las grandes operaciones se realizan en colaboración con otros constructores amigos o con fondos de Wall Street, y cada vez hay más bancos de suelo. Nuestro objetivo es tener un máximo de 1,5 a 2 años de suelo en propiedad y una cartera de pedidos neta.
Gracias, Greg. Y estamos haciendo progresos. No estamos allí todavía, pero vamos a seguir avanzando en esa dirección. Así que nuestro flujo de negocios es fuerte. Nuestra suscripción es muy conservadora.
Exigimos un alto margen. Exigimos altos rendimientos. Pasamos por alto operaciones que se quedan cortas y no nos importa. Tenemos un gran grupo financiero que es muy creativo sobre cómo podemos estructurar acuerdos para mantenerlos controlados durante más tiempo, en propiedad durante un período más corto de tiempo. Y así el negocio de la tierra está en gran forma y estoy muy cómodo.
Y estoy muy orgulloso de que podamos hacer crecer esta empresa con un 10% de comunidades en los últimos 2 años en el mercado en el que estamos. Así que estamos en gran forma. Y un anuncio adicional aquí. Recuerde, con las geografías que estamos en 24 estados, 60 mercados, con la forma en que hemos ampliado el punto de precio de $ 300,000 a más de $ 5,000,000 cómo hemos ampliado nuestras líneas de productos con un tercio por primera vez y el o 30% por primera vez y el saldo subir y bajar. Tenemos la más amplia de todo en la industria y por lo tanto la mayor oportunidad de crecer.
Y, por cierto, en nuestro punto de precio, que el comprador afluente puede absorber algunos de estos golpes que hemos visto con tasas más altas con un poco de sentimiento de los consumidores está apagado de vez en cuando. Así que el modelo de negocio está en buena forma y estoy muy entusiasmado con el rumbo que llevamos.
Drew, Moderador de la Conferencia: La siguiente pregunta viene de Mike Dahl con RBC Capital Markets. Por favor, adelante.
Chris Blatt, Analista, RBC Capital Markets: En realidad es Chris Blatt en lugar de Mike. Volviendo a sus comentarios sobre los incentivos, ustedes vieron un aumento de los incentivos este trimestre. Esperan que se moderen ligeramente. ¿Podrías ayudarnos a cuantificar lo que esperas de los incentivos a medida que entramos en el nuevo año? Y teniendo en cuenta vuestras expectativas de un aumento de precios a nivel nacional y una carga de incentivos más moderada, ¿cuál es vuestra confianza en que podréis mantener la tendencia de absorción del 2 por mes que habéis anunciado para el primer trimestre y el resto del año?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Sí. Creemos que vamos a asentarnos en el rango de los 55.000 dólares a medida que se acerque la primavera.
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: Eso es 5% a 6% del precio de venta. Derecho.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Que es donde hemos estado y ya hemos recuperado como he dicho un poco de los modestos aumentos que vimos en el otoño. Así que ahí es donde está.
John Iovalo, Analista, UBS: Muy bien. Y entonces usted acaba de planear
Chris Blatt, Analista, RBC Capital Markets: operar a ese nivel durante el resto del año, correcto,
John Iovalo, Analista, UBS: ¿en este momento?
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: Bueno, creo que el mercado dictará donde están los incentivos. Seguiremos bajando los incentivos si el mercado sigue permitiéndonos hacerlo.
Douglas Yearley, consejero delegado de Toll Brothers: Y no se olvide de los aumentos de precios. No hay nada que nos haga más felices ni a nosotros ni a la cartera de pedidos cuando ven que la hoja de precios sube. Así que es una combinación. Cuando se reducen los incentivos, normalmente también se puede subir el precio de la vivienda. Es un impacto combinado.
Drew, Moderador de la Conferencia: La siguiente pregunta viene de Michael Rehaut con JPMorgan. Por favor, adelante.
: Gracias. Buenos días a todos. Gracias por aceptar mis preguntas.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Hola, Mike.
: Hola, Doug. En primer lugar en el
Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: Q1
: Lo siento, la descripción del cuarto trimestre sobre el margen bruto es el punto más bajo debido a una combinación de mezcla e incentivos. Me preguntaba si podríamos hacer un desglose aproximado de la diferencia entre el primer trimestre y el resto del año. Y en términos más generales, cuando piensas en tu estrategia de especificaciones, obviamente, has destacado el mayor nivel de incentivos que aplicaste a las especificaciones acabadas en el cuarto trimestre. Si el mercado sigue siendo un poco más volátil, si hay un poco más, digamos, la flojedad en el inventario o lo que no, ¿eso haría que usted cambie un poco lejos de especificaciones tal vez en comparación con la forma en que ha abordado el mercado en el último par de años?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Así que Mike, alrededor del 80% del margen inferior de Q1 es la mezcla. Tenemos menos procedentes de la región del Pacífico y tenemos menos procedentes del Atlántico Medio. Q1. En el primer trimestre, esto se invierte y se vuelve a una mezcla más normal para el resto del año. El otro 20% es lo que hemos descrito, es decir, hasta septiembre-octubre, los tipos subieron, los compradores se mantuvieron al margen a medida que se acercaban las elecciones.
Y sobre todo con nuestras viviendas terminadas, que son las que entregaremos en el primer trimestre, aumentamos un poco el incentivo para que se vendieran. Y como hemos mencionado, hemos visto mucho de eso ya invertido con las elecciones detrás de nosotros y con las tasas ahora estabilizar o incluso modestamente cayendo a medida que nos acercamos más y más a mediados de enero el lanzamiento de la temporada de primavera. Mark, ¿quieres hacer el resto?
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: Creo que me gustaría aprovechar la oportunidad para reiterar lo centrados que estamos en los retornos. Y con respecto a cualquier cambio en nuestra estrategia de especificaciones, creo que es poco probable sobre la base de lo que nos ha permitido hacer con los rendimientos. Así que seguiremos siendo conscientes de las especificaciones que tenemos, en particular cuando el mercado se debilite, lo que no prevemos en este momento. Pero creo que queremos reiterar nuestro enfoque en los rendimientos y lo que hemos sido capaces de lograr con el rendimiento de los fondos propios a través de la combinación de elevados márgenes brutos, altos márgenes brutos, buen margen operativo y la redistribución de capital a través de dividendos y recompra.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Sí. Creo que es importante volver a explicar rápidamente esta nueva estrategia que ya está plenamente en marcha. Cuando construíamos el 5% de nuestras comunidades con especificaciones, en el mercado actual, tendríamos un margen más alto porque el negocio de construcción por encargo en el extremo de lujo del negocio, que es lo que Bill Toll Brothers tenía un margen más alto. Seríamos una empresa mucho más pequeña y no podríamos obtener el mismo ROE porque el suelo es muy caro. Se tarda mucho más en construir las casas y es mucho más difícil de convertir el dinero.
Así que estamos muy contentos con una mezcla que puede estar un poco por debajo de ese margen de construcción por encargo porque reconocemos que el margen especulativo está en un punto de precio más bajo. A veces hay que incentivarlo un poco más. Pero si lo ponemos todo junto, sigue siendo un gran margen. Somos una empresa mucho más grande, más ingresos, más BPA y somos mucho más eficientes en capital. Y así, a medida que avanzamos, esta mezcla creemos que es perfecta para el negocio que estamos logrando.
: Estupendo. También aprecio esa perspectiva más amplia. Creo que es útil. En segundo lugar, me gustaría retomar tus comentarios sobre el fuerte comienzo del primer trimestre. ¿Intentando comprender un poco mejor cuáles crees que son los factores que lo han impulsado?
En otras palabras, ¿ha desaparecido la incertidumbre de las elecciones? ¿Se han estabilizado los tipos? Y también para profundizar en las tendencias más amplias del mercado, me encantaría saber cómo está evolucionando el inventario en su opinión a través de sus mercados clave, si hay algún mercado en el que haya visto un aumento del inventario, y cómo eso podría estar influyendo en la dinámica del mercado también.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Claro. ¿Por qué el mercado mejoró en noviembre? Número 1, las elecciones quedaron atrás. Número 1, los que estaban al margen volvieron a salir. Número 2, una buena a gran economía.
Número 3, las tasas se estabilizaron bajando un poco y siendo digeridas y aceptadas por el cliente. Ya hemos hablado de ello antes, la equidad significativa que 3 cuartas partes de nuestros compradores porque 3 cuartas partes de nuestros negocios se mueven hacia arriba y hacia abajo, la equidad significativa que tienen en sus casas y por lo tanto su capacidad de negociar y tal vez pagar todo o más dinero en efectivo mediante el uso de esa equidad y no estar tan atado a los problemas de asequibilidad de las tasas más altas. Los compradores ricos, no son sólo los que tienen equidad en su casa. Son compradores acomodados con buenas inversiones en el mercado que han ido bien y buenos trabajos. Tenemos un mercado de valores que ha funcionado muy bien.
Ahora, algunos de ustedes dirán, bueno, eso ocurrió en octubre. Por eso empecé con lo de después de las elecciones, porque creo que todos esos otros componentes, aunque muchos de ellos se habían puesto en marcha antes de las elecciones, el hecho de que las elecciones hayan quedado atrás los ha liberado. Y la transferencia de riqueza, que ni siquiera he mencionado, que es lo que dijimos en nuestros comentarios preparados, la increíble cantidad de dinero que pasa de mamá y papá a sus hijos, para que puedan comprar su casa, por lo general su primera casa. Creo que ese es el motor. Y estamos impacientes por que llegue enero.
Drew, Moderador de la Conferencia: La siguiente pregunta viene de Rafe Jedrosich con Bank of America. Por favor, adelante.
Rafe Jedrosich, Analista, Bank of America: Hola, buenos días. Gracias por aceptar mi pregunta. Buenos días. Sólo estoy haciendo un seguimiento de las previsiones de margen bruto para el primer trimestre y de la mejora en el segundo hasta el cuarto trimestre. ¿Podrías hablarnos de lo que supones para los márgenes especulativos?
Sé que es un poco diferente para vosotros porque tenéis diferentes niveles de especificaciones, tanto si se vende pre drywall como si se trata de especificaciones acabadas. ¿Cuáles son sus previsiones para los márgenes de las especificaciones en el primer trimestre y para el resto del año?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Así que nuestro margen de especificaciones corre alrededor de 200 puntos básicos por debajo del margen bruto medio. Así que hemos estado guiando a 27,25 para el año. Pueden hacer ese cálculo. Y nuestro margen de construcción bajo pedido está unos 200 puntos básicos por encima del margen bruto medio. En el 1T, debido a que incentivamos un poco más, como hemos dicho, las especificaciones acabadas que se entregan en el 1T, la diferencia de 200 puntos básicos es un poco mayor.
Rafe Jedrosich, analista, Bank of America: Muy bien. ¿Y suponiendo que vuelva a la normalidad para el diferencial normal en el resto del año?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Esa es nuestra suposición. Así es. De acuerdo.
Rafe Jedrosich, Analista, Bank of America: Todos los derechos. Eso es útil. Y creo, Doug, que en el pasado has hablado de algunas diferencias regionales o de mercado. Cuando miras al cuarto trimestre fiscal y de cara al primer trimestre fiscal, ¿dónde ves focos relativos de fortaleza? ¿Y dónde hay mercados específicos en los que hayáis tenido que ser un poco más agresivos con los incentivos?
¿Existen tendencias regionales específicas o es por punto de precio? ¿Puede hablarnos de las diferencias relativas?
Douglas Yearley, consejero delegado de Toll Brothers: Claro. Tenemos una amplia base de fuerza en todo el país. El mercado de Boston a Washington D.C., que estuvo un poco olvidado durante los años del COVID cuando todo el mundo huía, es increíblemente fuerte.
Texas, Dallas, se habla mucho de Texas. Yo sacaría a Dallas y Houston de esa conversación ahora mismo. Estamos viendo la fuerza en esos mercados. Son, con diferencia, los dos mayores mercados de Texas y han vuelto. Todavía hay cierta debilidad en Austin que es impulsada por la asequibilidad porque los precios de Austin corrieron y corrieron y corrieron a través de COVID.
Así que hay un poco más de presión sobre la asequibilidad con los precios más altos. Y San Antonio, que es un mercado muy pequeño para nosotros, también ha sido un poco más suave. En el Oeste, todo bien. El único mercado en el que tenemos cierta cautela es Phoenix, donde los inventarios han subido un poco. Y aunque es bueno, ciertamente no lo llamaría genial.
Y el que dejo para el final es Florida. La buena noticia en Florida es que Jacksonville ha sido muy fuerte, pero los otros mercados de Florida han visto algunos niveles de inventario elevados. También tuvieron aumentos de precios significativos a través de COVID que superaron a la empresa, perdón, la media del país. Y por lo tanto, hay un poco más de un problema de asequibilidad allí porque los precios han subido. Así que estamos atentos a Florida.
La temporada de invierno acaba de empezar con la llegada de los pájaros de la nieve, pero probablemente sea nuestro mercado más cauteloso del país.
Marty Connor, director financiero de Toll Brothers: En lo que respecta al tipo de producto, el lujo es el que mejor funciona, el lujo asequible ocupa el segundo lugar. Y el tercero es el de adultos activos de edad restringida, que en realidad no es tan fuerte simplemente porque el año anterior fue muy duro.
Douglas Yearley, consejero delegado de Toll Brothers: Creo que el mercado es bueno porque hay un montón de boomers y están pagando mucho dinero en efectivo debido a que la equidad en su casa. Pero sobre el papel, no parece tan bueno en este momento, pero eso es realmente la comparación con el año pasado, más que la calidad de ese negocio en la actualidad.
Drew, Moderador de la Conferencia: La siguiente pregunta viene de Alan Ratner con Zelman y Asociados. Por favor, adelante.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers0: Hola chicos, buenos días. Gracias por todo el gran color hasta ahora. Hola, Alan. La mayoría de mis preguntas han sido contestadas aquí, pero tengo algunas. En primer lugar, sobre los posibles aranceles, me gustaría saber si han realizado algún análisis interno de su cadena de suministro para tratar de averiguar qué exposición potencial podría haber en China, Canadá o México y si han hecho algún trabajo para tratar de ampliar su base de proveedores para evitar algunos de esos riesgos.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Bueno, ciertamente hemos hecho algunos análisis. Hemos tenido un montón de buenas conversaciones con nuestros proveedores. Tuvimos muchos problemas con la cadena de suministro durante los años de COVID, que no se debieron a las tarifas. Fue impulsado por la disponibilidad. Así que esta industria y Toll Brothers tienen cierta experiencia en cómo navegar a través de algunos desafíos de la cadena de suministro.
En general, nos sentimos cómodos de que será de minimis, pero tenemos que esperar y ver. No creo que nadie tenga claro todavía exactamente dónde, cuándo y en qué medida afectarán los aranceles. Creo que la mayoría de nuestros proveedores lo están estudiando. Están preparados. Muchos de ellos se trasladaron, si no a los EE.
Muchos de ellos se han trasladado, si no a los EE.UU., sí más cerca de los EE.UU. En gran parte de su fabricación en los últimos 5 a 10 años. Así que se trata de esperar y ver. Estamos preparados para ello.
Y personalmente no creo que vaya a ser un gran problema, pero no estamos preparados para intentar cuantificarlo en este momento. Ya veremos.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers0: Muy bien. Aprecio los pensamientos allí, Doug. Esta podría ser para Marty, pero obviamente un gran enfoque en ROE en toda la empresa y es bastante visible las medidas que está tomando allí para mantener ese ROE alto. Quería referirme rápidamente a la línea de empresas conjuntas en el balance. Tenéis unos 1.000.000.000 de dólares invertidos.
Y si miro hacia atrás históricamente, la línea de empresas conjuntas en el P y L ha sido tradicionalmente un contribuyente bastante sólido de las ganancias. El año pasado, no lo fue. Y sé que la composición de sus intereses han cambiado. Creo que históricamente, podría haber sido un poco más proyectos de vida de la ciudad y ahora tal vez es un poco de tierra JVs. Así que esperaba que pudieras dar un poco más de color sobre lo que está incluido en esa inversión y cómo deberíamos esperar ver ese flujo a través de P y L y los rendimientos en el futuro.
Marty Connor, Director Financiero, Toll Brothers: Sí. Nuestra línea JV incluye una inversión en un par de edificios urbanos. Es relativamente pequeña. Incluye inversiones en nuestros proyectos de apartamentos estabilizados o en desarrollo. Generalmente, absorbemos algunas pérdidas operativas durante el periodo de desarrollo y luego mostramos una ganancia en la venta.
Así que es un poco desigual a través de la cuenta de resultados. Y muchas de nuestras JV son lo que voy a llamar joint ventures de desarrollo de suelo con otros constructores, donde se diseña para mantener el suelo fuera de balance, entregar el suelo a cada uno de los constructores a precio de coste y generar mayores márgenes brutos en el balance en la cuenta de resultados.
Drew, Moderador de la Conferencia: La siguiente pregunta viene de Sam Reid con Wells Fargo. Por favor, adelante. Sr. Reed, su línea está abierta. ¿Está silenciada accidentalmente?
Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: Sí. Gracias. Sí, quería preguntar sobre los recortes de precios que ha mencionado. Creo que he oído 12.000 dólares o algo así. Quiero decir, no parece que ese nivel de recorte de precios haría una gran diferencia en la asequibilidad de las personas que compran sus casas.
Así que me pregunto si eso está funcionando. ¿Qué es sólo más de una cosa emocional que hace que la gente sobre la valla para comprar por eso? ¿Hay alguna cosa que compensar que ustedes están haciendo, por ejemplo, en los costos de cierre o algo más o como se puede elaborar un poco en eso? ¿Cómo se está moviendo la aguja?
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Gran pregunta, Alex. ¿Está funcionando? Tenemos un 30% de crecimiento de pedidos. Así que sí, está funcionando en un mercado difícil. ¿Es emocional?
Por supuesto. Esas estadísticas de 28% todo en efectivo y 69% LTV ratio, que $ 12 no es necesario para calificar a nuestro comprador, pero les ayuda a sentirse como en lo que ellos saben es un poco de un mercado más suave porque leen sobre él. Ellos saben que no están al margen con una elección que se avecina. Saben que los tipos han subido. A veces sólo les da un poco que es necesario para que se sientan como que apreté un par de dólares en un peaje.
Tengo un trato y estoy listo para ir. Ahora, por supuesto, siempre reto a mis chicos, ¿por qué no lo regalamos? Porque apuesto a que aún podrías haberlos conseguido si no les hubieras dado el dinero extra. Pero suelo perder esa discusión. Pero sí, creo que has dado en el clavo.
No es que estemos comprando hipotecas a la baja para que el comprador pueda optar a una hipoteca al tipo más bajo porque no puede optar al tipo del mercado. Esto es mucho más emocional, ya que estamos absorbiendo una especie de titulares y el ablandamiento del mercado. Así es como funciona el negocio. Es muy subjetivo. Es muy suave.
Lo invertimos tan rápido como podemos. Estamos todos sobre el precio de conducción, haciendo que la cartera de pedidos se sienten muy bien. Y durante ese periodo de tiempo, aumentamos los pedidos un 30% jugando un poco con los incentivos y haciendo que nuestros clientes se sintieran bien.
Drew, Moderador de la Conferencia: Esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría devolver la conferencia a la dirección para cualquier comentario final.
Douglas Yearley, CEO, Toll Brothers: Drew, gracias. Has estado genial. Gracias a todos por todo vuestro apoyo, todo vuestro interés. Siempre estamos a su disposición para responder a cualquier pregunta que puedan tener. Que paséis unas maravillosas fiestas y gracias de nuevo.
Drew, Moderador de la Conferencia: La conferencia ha concluido. Gracias por asistir a la presentación de hoy. Ya pueden desconectar.
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