- El Nearshoring ha tomado mayor relevancia, considerando la pasada Guerra Comercial entre China y EUA, el Covid-19 y el conflicto entre Rusia y Ucrania
- A nivel mundial, México resulta uno de los países mejor posicionados en el Nearshoring, destacando el TLC 2.0, la Proximidad a EUA y la Mano de Obra.
- El Sector Inmobiliario Industrial es uno de los más beneficiados, recordando que las Fibras de este Sector han sido nuestras favoritas en los últimos 3 años.
Todos Hablan del Neashoring…
En el 2022 diversos foros económicos y financieros han reforzado la tendencia del Nearshoring. Previo a la pandemia, el entorno global de comercio estaba bajo la “Guerra Comercial” entre China y EUA, después al mundo llegó el Covid-19, y este año se presentó la Guerra entre Rusia y Ucrania. Con la inercia del entorno de negocios cambiante, todo parece indicar que México mantiene el atractivo para el comercio, incluso resulta el mejor posicionado en diversas métricas del Nearshoring. Uno de los sectores en México que más se ha beneficiado de dicha tendencia es el Inmobiliario Industrial, el cual en este reporte destacaremos por sus atractivos fundamentales.
Piezas Claves del Nearshoring en México
Previo la guerra comercial entre China y EUA, el país asiático había reforzado su liderazgo en el comercio global, basándose en el “Off-shoring” (deslocalización de una actividad comercial). Posterior a las disputas comerciales, llegó la pandemia del Covid-19, aspectos que ayudarían a diversos sectores hicieran una transición hacia el “Near-shoring” (externalización de una producción, pero con el factor de la proximidad). De manera puntual, el Nearshoring en México considera los siguientes aspectos claves: 1) El TLC 2.0 firmado en 2018 entre EUA, México y Canadá (una actualización del previo acuerdo trilateral); 2) Una Mano de Obra más Competitiva en México vs China y otros competidores; y 3) El atractivo entorno mundial del “E.commerce”.
México el Mejor en el Ranking de Criterios del Nearshoring…
El Nearshoring considera en diversos países los siguientes criterios en su dinámica: La cantidad de Recursos Naturales; el Cambio Relativo en Balanza Comercial; el Costo de Energía “relativamente” más económica vs otros países; la Fuerza Laboral abundante; los Bloques Comerciales con países desarrollados; entre otros. Basados en dichos criterios de competitividad del FMI y de Bloomberg, en el Ranking Mundial México se ubica en el 2do lugar a nivel mundial, seguido de Malasia, pero en la métrica específicamente sobre Nearshoring, México es el primer lugar.
El Sector Inmobiliario Industrial en México el Mejor Posicionado en el Nearshoring
Tomando en cuenta el Nearshoring, es bueno señalar que en los últimos 10 años el GLA del Sector Inmobiliario Industrial ha presentado una TCAC de 10.2%, cifra que además incluye una absorción favorable en las regiones del Norte, Bajío y Centro. Para la próxima década se espera una TCAC en la generación de GLA en el Norte, Bajío y Centro de 4.2%, 3.5 y 2.7% respectivamente. Los niveles de rentas actuales en la Región del Norte, Bajío y Centro han presentado un aumento de 23.9%, 22.5% y 19.5% vs los últimos 5 años, y para los siguientes años esperamos un menor ritmo de crecimiento ante los elevados niveles de inflación. Previo a la pandemia, el Sector de Fibras mostraba el punto más atractivo en la ocupación desde su debut, y en efecto del Covid-19 anticipábamos un menor impacto en el Sector Industrial, por diversos aspectos fundamentales” no cíclicos vs otros sectores. Para 2023, esperamos que dicha métrica mejore incluso respecto a 2019.
Expectativas para el 2023
En el 2022, anticipábamos un entorno de mejores dividendos en las Fibras, aspecto que se podría mantener para 2023. El dividendo anual promedio del 2023 presentaría un crecimiento de 6.0% vs 2022, pero respecto al 2020 del 23.2%. Desde el 2020 hasta la fecha, hemos reiterado como favorito al Sector Industrial (nuestro reporte mensual Fibrómetro), por aspectos de “resiliencia” vs el entorno, y un periodo de recuperación más corto vs el Sector Comercial y de Oficinas. Mantenemos un entorno atractivo por fundamentales relacionado al Nearshoring en Vesta, Fibra Prologis, Fibra Uno, Fnova, Fibra MTY y Terra. Cabe destacar que Prologis y FMTY levantaron capital en este 2022, aspecto que fortalece nuestra visión de despliegue de recursos para 2023.
Contexto Global del Nearshoring
Previo a la pandemia del Covid-19, el entorno comercial global presentaba una importante tensión entre EUA y China (se inició el conflicto en marzo de 2018), aspecto que sería el antecedente de transición del “Off-shoring” (deslocalización de una actividad comercial) hacia el “Near-shoring” (externalización de una producción, pero la clave es la proximidad). Adicional a dicho contexto, en a nivel global se visualizaban nuevas tendencias en las relaciones comerciales. Los aspectos claves de la nueva dinámica de comercio consideran como principales factores: los costos de energía para diferentes países; el efecto salarial competitivo de China; el Nearshoring de las cadenas de suministro y trabajo remoto. Como efecto de la pandemia y la guerra entre Rusia y Ucrania, el mayor cambio se observó en los commodities, las cadenas de suministro (principalmente en China con su política de cero Covid-19) y la reconfiguración del comercio físico y virtual.
Existen Bloques Comerciales, aspecto que Implica Mayor Competencia vs China
En términos comerciales, los países emergentes con sus amplios recursos naturales y las instituciones adecuadas podrían posicionarse mejor y ascender en la escala de ingresos. En Bloomberg, existen 2 categorías para los países emergentes, en América “Jaguares” (México, Argentina y Colombia), mientras que Asia “Tigres” (Malasia y Filipinas). Los aspectos que los considera como países relevantes en el Nearshoring son la gran cantidad de recursos naturales, costo de energía “relativamente” más económica vs otros países, una gran cantidad de fuerza laboral (abundante), bloques comerciales con países desarrollados y gran generación de “talento”. Basados en dichos criterios, en el Ranking Mundial del FMI (evaluado también por Bloomberg), México se ubica en el 2do lugar a nivel mundial, seguido de Malasia, pero en la métrica específicamente sobre Nearshoring, México es el primer lugar. Además, diversos especialistas consideran que los tratados comerciales son claves, y México ésta bien posicionado.
Hablemos de México, ya que es Líder en Manufacturas…
El Sector Industrial especializado en manufacturas representa alrededor el 18.0% del PIB, el cual comprende unidades económicas dedicadas principalmente a la transformación mecánica, física o química de materiales o substancias (con el objetivo de crear productos nuevos); el ensamble en serie de partes y componentes fabricados; y la reconstrucción en serie de maquinaria y equipo industrial, comercial, de oficina y otros. Pese a cambios en la correlación económica con EUA, una mayor demanda de productos en el país americano genera mayor atractivo sectorial en México.