Podríamos estar frente a una nueva crisis de Real Estate en EEUU. Los precios están muy por encima de la crisis de 2008, las tasas de interés de las hipotecas se dispararon y el mercado se está debilitando a gran velocidad. Incluso la Reserva Federal alertó esta situación. ¿Qué está pasando? ¿Hay riesgo de crisis global? Leé hasta el final que te voy a dar una gran sorpresa.
Quiero comenzar con la tasa hipotecaria, la métrica más relevante para el mercado inmobiliario:
La tasa de interés promedio para hipotecas a 30 años superó el 6%, niveles no vistos desde la asfixiante crisis del 2008. ¿Qué implica esta suba? Básicamente un aumento en el pago mensual de la hipoteca de los estadounidenses, que ya están viendo cómo sus ingresos se deterioran por la inflación récord.
Además, el precio de las viviendas no paraba de subir, lo que dificultaba aún más la situación, provocando un combo letal para los potenciales compradores.
Era tal el desequilibrio que, tarde o temprano, el mercado iba a ajustar. Ajustó por cantidad: las ventas de casas familiares disminuyeron en agosto un 0,9% mensual. Y en términos anuales cayeron un 19%, reflejando la peor caída de los últimos años. Y también el mercado comenzó a ajustar por precio: el precio promedio de venta de las casas cayó un 3,5% en agosto, sufriendo el peor retroceso mensual desde 2016.
Todo esto afecta gravemente a los REITs (Real Estate Investment Trusts), que son fondos de inversión del sector inmobiliario, que cotizan en la bolsa. Son instrumentos que permiten a los inversores exponerse a dicho sector. El gráfico habla por sí solo y muestra una caída brutal en lo que va del año:
El mercado de Real Estate está sufriendo gravemente el contexto actual. Incluso Jerome Powell, el presidente de la Reserva Federal, alertó sobre esta situación, afirmando que el mercado inmobiliario seguramente sufra una corrección.
Powell afirmó que había un gran desequilibrio y que los precios estaban subiendo a un nivel insostenible. También dijo que es necesario que la oferta y la demanda estén más alineadas, para que los precios de las viviendas suban, pero a un nivel y ritmo razonable. De esta forma, la gente podría volver a acceder a una vivienda.
Es correcta la apreciación de Powell, pero parece desligarse de toda responsabilidad. La Fed (y los otros bancos centrales) han inyectado liquidez al mercado durante los últimos años, generando una enorme expansión monetaria. De esta forma se infló no solo el precio de las acciones, sino también el de las viviendas.
El ciclo de tasa 0 ha terminado, por lo que se acabó el crédito artificialmente barato. Y ahora se están viendo las consecuencias: inflación por las nubes, tasas de interés al alza y tasa hipotecaria en niveles récords
Este combo generó una burbuja en el mercado inmobiliario y poco a poco empieza a corregirse. Los precios de las viviendas siguen estando en niveles altísimos, por lo que es muy probable que continúen cayendo en el mediano plazo, teniendo en cuenta la fragilidad económica actual.
Recordemos que la Reserva Federal no para de subir la tasa de referencia para combatir la inflación. Y ante cada aumento, miles de personas quedan afuera del mercado inmobiliario.
¿Explotará la burbuja? Estamos viendo el inicio de una gran corrección que parece que continuará por mucho tiempo. La violencia dependerá de varios factores, tales como la inflación, la situación económica en general, además de las decisiones que pueda tomar la Reserva Federal.
Sin dudas, en caso de desatarse una crisis fuerte en el mercado de Real Estate, este afectará a toda la economía y, consecuentemente, a los mercados financieros. Es sabido que el rubro inmobiliario es un sector muy pujante en los EEUU, por lo que hay que estar muy atentos.