Los bancos pequeños están en peligro porque el sector de Real Estate Comercial no va a poder pagar sus préstamos hipotecarios.
Se estima que 31 millones de metros cuadrados de oficinas van a quedar vacantes en los próximos años. Y eso pone en jaque a los pequeños bancos que financiaron las propiedades. ¿Cómo hacen para cobrar el dinero si las oficinas continúan vacías? Esa es la gran pregunta.
El mercado de Real Estate Comercial estuvo sufriendo el aumento de la tasa de interés, que elevó el costo de los préstamos y redujo el valor de las propiedades. Además, el home office fue un gran enemigo. Y llegó la frutilla del postre: la crisis bancaria, que debilitó a todos los bancos.
En los próximos 5 años vencen USD 2,5 Trillions en hipotecas comerciales. Y la mayoría está en poder de los bancos.
¿Quiénes son los principales bancos que tienen esas hipotecas? Los Small Banks (bancos pequeños), que tienen el 70% del total:
Los bancos más pequeños comenzaron a aumentar su exposición al Real Estate Comercial (CRE) después de la crisis financiera de 2008.
Aunque durante la pandemia muchas personas dejaron de ir a los negocios en las principales zonas y no pagaban el alquiler, estos bancos le siguieron prestando dinero al sector. Recordemos que, por ese entonces, las tasas estaban cercanas al 0%.
¿Qué puede pasar? El Real Estate Comercial (principalmente las oficinas) tiene mucho viento en contra: trabajo remoto, tasas de interés al alza, dificultad de refinanciación. Se esperan ventas forzadas de las propiedades con grandes caídas en los precios en los próximos años. Vale aclarar que la tasa hipotecaria supera el 6% actualmente.
Veamos la evolución de los principales REITs (Real Estate Investment Trusts) de oficinas, que no paran de caer:
La caída es dramática y se aceleró luego de la reciente crisis bancaria. Este deterioro pone en riesgo a los bancos pequeños, por la exposición que tienen en los préstamos como porcentaje de sus activos.
Se puede entrar en un ciclo de retroalimentación muy peligroso entre el Real Estate Comercial y los bancos pequeños:
Además, la tasa de ocupación de las oficinas ronda el 50% en las principales ciudades de los EE.UU. ¿Qué pasaría si los propietarios comienzan a dejar de pagar o a sufrir ejecuciones hipotecarias?
Sin dudas, los bancos pequeños sufrirían fuertemente, porque tendrían que reconocer esas pérdidas, generando un deterioro enorme en su capital.
Recordemos que el colapso de Silicon Valley Bank se originó cuando reconoció una pérdida multimillonaria para financiar la salida de depósitos. Mejor prevenir que curar. ¿Cómo cobrarán los bancos pequeños todos esos préstamos? Quién sabe.