(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-December 19: Fitch Ratings-Monterrey, N.L.-19-Dic-2019: Fitch Ratings Afirmó la calificación 'AAA(mex)vra' de los certificados bursátiles fiduciarios (CB) denominados FOVISCB 19-2U con Perspectiva Estable, tras recepción de la documentación legal final y conforme a la información definitiva y datos finales recibidos del portafolio bursatilizado. Los CB cuentan con un plazo legal de 29.18 años. La calificación considera el pago final de principal e intereses en la fecha legal de vencimiento; sin embargo los CB devengarán intereses mensualmente a un tasa de Udis + 4.27% y contemplan también montos fijos de amortizaciones objetivo en cada fecha de pago mensual. Los CB fueron emitidos por el fideicomiso irrevocable de administración, emisión y pago F/4281 (Fideicomiso Emisor) por un monto de 628,747,600 Unidades de Inversión (Udis). Los CBs están respaldados por un portafolio estático de créditos hipotecarios seleccionados, originados y administrados por el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste, calificado 'AAFC2+(mex)' con Perspectiva Positiva por Fitch). FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Calidad del Activo: Fitch mantiene el caso base de incumplimiento en 4% para los créditos tradicionales originados y administrados por Fovissste. El pago de los créditos se deduce directamente de la cuenta de nómina o pensión de los acreditados, lo cual, reduce el riesgo de voluntad de pago y contribuye a una probabilidad menor de incumplimiento esperado. Así, Fitch deriva dicho caso base tras analizar datos históricos de incumplimientos acumulados de las bursatilizaciones de créditos de Fovisste desde el año 2009. Para su análisis, Fitch también consideró la información de tipo crédito por crédito del portafolio que respalda estos CBs. Con base en información con fecha de corte a septiembre de 2019, el portafolio estático está formado por 7,417 acreditados, una tasa de interés en promedio ponderada de 5.9%, un plazo remanente de 325.4 meses (27.1 años) y una razón de razón crédito a valor, actual y original de 72.2% y 89.4% respectivamente. Las tres dependencias con mayor ponderación respecto al saldo actual del portafolio representan 11.9%, lo cual, compara positivamente respecto a otras transacciones de Fovissste calificadas por Fitch, así como respecto al nivel de sobre-colateral propuesto para esta emisión, ya que mitiga de cierta manera el riesgo de retrasos de entero de cobranza y retrasa el efecto de concentración en pocas dependencias conforme la vida de los CB avanza (factor que ha sido observado en transacciones anteriores). Estructura Financiera: Los CBs se benefician de una protección crediticia en forma de sobre-colateral objetivo de 25% calculado como [uno menos saldo insoluto de los CB dividido entre el saldo vigente del portafolio (mora menor a 90 días)]. Este nivel fue incorporado en la modelación de flujos de efectivo de Fitch y comparado con pérdidas en el portafolio crediticio de 20%, las cuales, son correspondientes al escenario de calificación 'AAA(mex)'. Fitch espera que el exceso de margen financiero para los CB sea modesto y cercano a alrededor de 1%. Además, los CB se beneficiarán de una reserva de efectivo equivalente a los siguientes tres pagos de intereses y principal. Al considerar esta reserva la mejora crediticia crecería hasta 26.1%. Fovissste como fideicomisario en segundo lugar tiene una posición subordinada de pago (como tenedor de una Constancia) pero, contrario a otros TFOVIS calificados, tendrá derecho a excedentes de efectivo cada mes si el nivel de sobre-colateral se encuentra al menos en su nivel objetivo así como si los pagos mensuales son hechos de forma consecutiva, entre otros factores. La cascada de pagos de los CBs considera un esquema de cascada sencilla, con amortizaciones objetivo cada mes y prepagos anticipados que promueven un ritmo de amortización consistente en cada fecha de pago. El calendario de amortizaciones objetivo está distribuido en 20 años, sin embargo, la fecha de vencimiento legal de los CB se estableció en 30 años (28 de enero de 2049), lo cual, provee un margen razonable de maniobra ante desfases de la calendarización establecida. Análisis de Flujo de Caja: Fitch utilizó su modelo financiero para simular probabilidades diversas de incumplimiento del portafolio bursatilizado. Además, analizó el impacto del incumplimiento, en los flujos de efectivo generados y disponibles para pagar intereses y principal de los CB en el plazo legal de los mismos. El caso base de incumplimiento fue estresado 5 veces (x) para simular una probabilidad de incumplimiento acumulada estresada de 20% distribuida equitativamente en los primeros 60 meses consecutivos de esta transacción. Fitch asigna una tasa de recuperación dado el incumplimiento igual a cero en bursatilizaciones de créditos hipotecarios originados por Fovissste y adapta sus modelos de flujos de efectivo para simular el efecto de los retrasos de entero de cobranza por parte de las dependencias principales hacia Fovissste mediante un rezago de 12 meses para recibir los flujos de efectivo de la cobranza total proveniente de las tres dependencias más representativas del portafolio estimado a ser bursatilizado. Fitch también adaptó su modelo para incorporar el esquema de amortizaciones objetivo y los eventos que ocasionarían una amortización acelerada (por ejemplo, que el sobre-colateral se encuentre debajo de su nivel objetivo). La agencia también incorpora un desfase de actualización del valor de los créditos respecto al valor de los CB en Udis por una proporción acumulada de 22.15% durante los primeros 15 años de la transacción. Riesgo Operacional: Fovissste es considerado una contraparte directa de la transacción ante sus atributos únicos de originación, recuperación y avance de cobranza cuando los empleadores retienen temporalmente recursos deducidos a los acreditados. Fitch opina que el riesgo de voluntad de pago de los créditos hipotecarios bursatilizados está mitigado a través del mecanismo de cobranza existente que utilizan las dependencias gubernamentales sobre los acreditados activos, el cual, consiste en deducción por nómina o pensión de los pagos requeridos de cada crédito. Fovissste mantiene la facultad de implementar este esquema de cobranza sobre sus créditos originados e incluso tener acceso a participaciones federales en caso de retraso así como avanzar cobranza, en caso de requerirse, lo cual mitiga la severidad de pérdida. Fitch espera que Fovissste no exhiba retrasos significativos de dicha cobranza a los fideicomisos emisores respectivos. La agencia también consideró como adecuadas las sinergias en actividades de supervisión provistas por HiTO. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN La Perspectiva es Estable. Dado su nivel actual, la calificación podría modificarse a la baja por un deterioro no esperado en su nivel de aforo, así como por concentraciones excesivas en pocas dependencias a medida que el portafolio disminuye por su natural amortización que resulte en un riesgo evento (event risk) mayor al esperado, y elevados índices de cartera vencida (incluyen prórrogas) a los inicialmente analizados por Fitch. En específico, un incremento de 30% en el caso base de incumplimiento ocasionaría una disminución en la calificación de al menos un nivel. También, la percepción de Fitch sobre riesgos operacionales mayores que podrían derivar en una protección crediticia menor podría ocasionar una baja en la calificación actual o si las capacidades del administrador y el administrador maestro se perciben inferiores a las mostradas históricamente, a juicio de la agencia PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. - Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Diciembre 7, 2017); - Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017); - Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Noviembre 7, 2019). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 11/noviembre/2019 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Fovissste y agente estructurador Execution Finance. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: portafolio estático de créditos que formarían parte de la cesión de esta bursatilización recibido en Diciembre 2019. Además, Fitch recibió la versión final de la documentación legal de la transacción incluidos el Contrato de Administración Maestra, Contrato de Administración, así como el Título, Suplemento, Contrato de Cesión y Contrato de Fideicomiso. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: noviembre/2019 Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contacts: Primary Rating Analyst Elsa Segura, Associate Director +52 81 8399 9125 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Secondary Rating Analyst Anakaren Sanchez, Associate Director +52 55 1935 7868 Committee Chairperson Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 8399 1108, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (pub. 07 Dec 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/907408 Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 25 Jun 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077005 Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 07 Nov 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077331 Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (pub. 14 Sep 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/902769 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10105989#solicitation Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2019 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
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