(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Santiago-December 20: Fitch Ratings – Santiago – 20-Dic-2019 Fitch Ratings subió las clasificaciones nacionales de largo plazo de Plaza S.A. (Mall Plaza) a ‘AA+(cl)' desde ‘AA(cl)' y ratificó la clasificación nacional de corto plazo en ‘N1+(cl)'. La Perspectiva de las clasificaciones de largo plazo es Estable. El alza en las clasificaciones de Mall Plaza refleja la gestión que está llevando a cabo la compañía para mejorar su perfil crediticio, exhibiendo consistentemente indicadores de endeudamientos holgados junto con niveles de eficiencia medidos como margen EBITDA sólidos. La acción de clasificación es consistente también con el proceso de diversificación geográfica y de uso mixto del espacio arrendado que ha seguido la compañía, lo que le otorga una estabilidad importante en la generación de su flujo de caja a través del ciclo macroeconómico. Fitch evalúa el perfil crediticio de Mall Plaza de manera individual, distinguiéndolo del de su matriz Falabella S.A. [clasificación en escala nacional en AA(cl) e internacional en ‘BBB+', ambas con Perspectiva Estable], basado en un análisis de vínculo legal débil con su matriz y moderado a débil desde un punto de vista estratégico y operacional. El portafolio de arrendatarios es diversificado y amplio, con una oferta que incluye comercio, entretenimiento y servicios, lo que limita el riesgo de incumplimiento individual y mitiga riesgos de ciclos económicos y tendencias del consumo. Mall Plaza presenta un indicador de endeudamiento robusto, el que se espera se mantenga en torno a 4,0 veces (x) en los siguientes períodos. FACTORES CLAVE DE CLASIFICACIÓN Perfil de Crédito Fortalecido: La evolución de los indicadores crediticios de Mall Plaza incorpora la mayor generación de flujos de sus activos inmobiliarios actuales y de las nuevas operaciones de la compañía, con lo cual se han fortalecido los principales indicadores financieros. Además, se incorpora el crecimiento controlado de la deuda financiera que la compañía ha ido adquiriendo para financiar sus inversiones, puesto que el negocio inmobiliario se caracteriza por un mayor componente de apalancamiento en su estructura de financiamiento. Durante los últimos 12 meses (UDM) a septiembre de 2019, Mall Plaza alcanzó un indicador de deuda a EBITDA de 3,7x, una mejora con respecto a las 3,8x, 4,2x, 4,2x y 4,4x registradas entre 2018 y 2015, respectivamente. A la misma fecha, su indicador deuda neta a EBITDA se ubicó en 3,5x desde 3,6x, 4,1x, 4,1x y 4,2x en los mismos períodos. De igual manera, su cobertura de gastos financieros (EBITDA a gastos financieros) mejoró desde 6,4x a 7,7x durante los períodos en comparación, 2015 a los UDM a septiembre de 2019. Fitch incorpora en esta acción de clasificación un indicador deuda financiera a EBITDA estimado en el rango de 3,5x - 4,0x para los próximos períodos. Perfil de Activos Libres de Garantías: Mall Plaza cuenta con una base de activos inmobiliarios por USD4,4 mil millones y USD5,6 mil millones, de acuerdo con el valor libro y justo respectivamente, de las propiedades de inversión al 30 de septiembre de 2019, las cuales se encuentran 100% libres de hipotecas. Así, la compañía cuenta con una cobertura de activos sobre deuda no garantizada cercana a 4,3x y 3,4x, en el mismo orden, y una relación de deuda financiera a propiedades de inversión que llegó a 23% a la misma fecha, niveles que la ubican sólidamente en la clasificación de riesgo asignada a la compañía. Vínculo con su Matriz, Falabella: Fitch incorpora en su análisis la fortaleza crediticia individual de Mall Plaza por sobre la de su matriz y, por tanto, reconoce la independencia de esta para cumplir sus obligaciones. Bajo este contexto, la agencia destaca que el vínculo legal matriz-subsidiaria es bajo, considerando que los instrumentos de deuda de Mall Plaza no están vinculados al incumplimiento de la deuda a nivel de su matriz. Por otra parte, el vínculo estratégico y operacional considera los beneficios de la amplia complementariedad de los negocios de ambas compañías. Mall Plaza le otorga diversificación y estabilidad de flujos a su matriz, en donde Mall Plaza representa cerca de 20% del EBITDA de Falabella. Expectativa de Menor Consumo 2020: Fitch observa que el sector de centros comerciales deberá abordar importantes desafíos en 2020 frente al menor dinamismo en el consumo esperado. Para el caso particular de Mall Plaza, la agencia destaca la capacidad de la compañía para mitigar este riesgo, considerando su estructura de centros comerciales con formato regional y el mayor uso de servicios complementarios al comercio minorista que le permite diversificar su oferta. Por el contrario, formatos de centros comerciales de menor tamaño, con una oferta de servicios y experiencia de consumo menos desarrollada serían más vulnerables a ciclos de demanda a la baja. Mall Plaza cuenta actualmente con cerca de 34% de su superficie bruta arrendable (GLA, por sus siglas en inglés) destinada a ofrecer servicios y productos distintos al comercio minorista. Diversificación de Arrendatarios: Mall Plaza se beneficia de la diversificación de sus más de 800 arrendatarios, distribuidos en más de 4.000 locales, que van desde centros médicos y establecimientos educativos hasta empresas importantes de ventas al detalle (retail). Lo anterior le entrega a la compañía estabilidad en sus flujos frente a los vaivenes de la economía que podrían afectar a sus arrendatarios de manera individual. Paralelamente, la mezcla de operadores ofrece una gama atractiva de servicios y productos que favorecen el flujo de público hacia los centros comerciales de la compañía. Estabilidad de Flujos Operacionales: Mall Plaza ha demostrado una estabilidad en sus flujos operacionales a través de ciclos macroeconómicos diversos, en parte, debido a tasas de ocupación promedio de sus centros comerciales sobre 95% y cobros fijos en los contratos de arriendo que a nivel consolidado superan 90%. Lo anterior ha implicado un flujo de caja operacional (FCO) cercano a CLP196 mil millones y un flujo de fondos libre (FFL) de CLP46 mil millones a los UDM de septiembre de 2019. SENSIBILIDAD DE CLASIFICACIÓN Si bien Fitch no contempla un alza de las clasificaciones de Mall Plaza en el mediano plazo, considera como favorables los siguientes factores: - un aumento en el tamaño de la compañía en términos de su portafolio de activos; - diversificación geográfica más amplia; Factores futuros que pueden llevar, de forma individual o en conjunto, a una acción negativa de clasificación: - plan de desarrollo inmobiliario agresivo, financiado en gran parte con deuda, que repercuta en un deterioro sostenido de los indicadores crediticios superior a las 5,0x; - un debilitamiento significativo del perfil crediticio de su controladora, Falabella, podría presionar las clasificaciones de Mall Plaza. DERIVACIÓN DE CLASIFICACIÓN Mall Plaza es la empresa líder de centros comerciales en términos de GLA en Chile, administrando 1,7 millones de metros cuadrados, seguido por Cencosud S.A. (Cencosud; BBB–/Observación Negativa) con 1,1 millones de metros cuadrados y Parque Arauco S.A. (Parque Arauco; AA–(cl)/Positivo) con 467 mil metros cuadrados. Las métricas crediticias de Mall Plaza se comparan positivamente con Parque Arauco con un endeudamiento neto inferior, de 3,5x frente a 4,3x y margen operacional superior, de 80% frente a 73% de Parque Arauco al año móvil a septiembre de 2019. Fitch valora positivamente la estabilidad de los flujos provenientes desde los centros comerciales ya consolidados en Chile. Actualmente, Mall Plaza se encuentra en una etapa inicial de crecimiento y expansión en la región, operando cerca de 84% de su GLA en Chile, frente a 45% y 55% de Parque Arauco y Cencosud, respectivamente. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave empleados por Fitch para el caso particular de Mall Plaza incluyen: - crecimiento de ingresos consolidados en niveles medios-bajos de un dígito; - crecimiento de GLA según plan de inversiones de la compañía; - margen de EBITDA en torno a 79% en 2019 y 80% para el período 2020 a 2022; - inversiones de capital (capex) en niveles de 30% a 40% de los ingresos durante el período 2019–2021 y 50% para 2022; - política de dividendos de 40% de reparto de utilidad. LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA Perfil de Liquidez Adecuado: La liquidez de la compañía se fundamenta principalmente en su generación de caja operacional estable, junto con un nivel de caja de CLP33 mil millones, a septiembre 2019. A la misma fecha, la compañía mantenía una deuda financiera de CLP940 mil millones, de la cual 13% estaba pactada a corto plazo. La duración de la deuda financiera se mantiene en torno a 6,7 años, lo que compara positivamente con una duración de siete años para el caso de sus contratos de arriendo. La(s) clasificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) clasificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Fitch Chile es una empresa que opera con independencia de los emisores, inversionistas y agentes del mercado en general, así como de cualquier organismo gubernamental. Las clasificaciones de Fitch Chile constituyen solo opiniones de la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra o venta de estos instrumentos. Resumen de Ajustes a los Estados Financieros Deuda financiera ajustada por derivados de cobertura. Fitch Chile's Independence from issuers, investors and other market relevant participants. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. Criterios aplicados en escala nacional: - Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019); - Vínculo de Clasificación entre Matriz y Subsidiaria (Diciembre 6, 2018); - Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018). Plaza S.A. (Mall Plaza); Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Alza; AA+(cl); RO:Sta ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Alza; AA+(cl); RO:Sta ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Corto Plazo; Afirmada; N1+(cl) Contacts: Primary Rating Analyst Andrea Jimenez, Associate Director +56 2 2499 3322 Fitch Chile Clasificadora de Riesgo Ltda. Alcantara 200, Of. 202 Las Condes Santiago Secondary Rating Analyst Jose Vertiz, Director +1 212 908 0641 Committee Chairperson Rina Jarufe, Senior Director +56 2 2499 3310
Media Relations: Loreto Hernandez, Santiago, Tel: +56 2 2499 3303, Email: loreto.hernandez@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com. Applicable Criteria Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 02 Aug 2018) https://www.fitchratings.com/site/re/10038720 Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (pub. 16 Apr 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10041606 Vínculo de Calificación entre Matriz y Subsidiaria (pub. 06 Dec 2018) https://www.fitchratings.com/site/re/10049442 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10106147#solicitation Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/CHILE. LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CLASIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de clasificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una clasificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus clasificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las clasificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. 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