por Patricia Guerrero Medina
Infosel, abril. 17.- La emergencia sanitaria derivada de la pandemia de coronavirus covid-19 ya golpeó a varias industrias, que enfrentan grandes desafíos para mantenerse a flote en un escenario obstaculizado por medidas gubernamentales destinadas a evitar una escalada incontrolable en el número de contagios, un túnel cuya salida cada vez parece más lejana.
Esas medidas pretenden el aislamiento social, endurecido por las autoridades con el paso de las semanas, hasta decretar la interrupción de sectores no esenciales para hacer frente a la pandemia, como el cierre de centros comerciales y posteriormente de fábricas y oficinas, lo que afecta tanto a las empresas dueñas de esos espacios como las que los rentan.
En medio de este contexto, los arrendadores y sus inquilinos deben trabajar en equipo para encarar una situación que como menos durará mes y medio.
"Es muy importante que todos los inquilinos se sienten a negociar con sus arrendadores y viceversa. Esto tiene que venir de las dos partes", dijo Jorge Lizan, director de Lizan Retail Advisors, una consultora estadounidense especializada en administración de negocios minoristas, en entrevista telefónica con Infosel. "El objetivo para ambos debería de ser, en este momento de más emergencia, mantener el mayor número de inquilinos en un futuro".
Algunas firmas ya toman medidas en ese sentido. Ejemplo de ello es Planigrupo Latam, firma especializada en la construcción y administración de centros comerciales, y que la víspera anunció la puesta en marcha de una estrategia con la que busca conservar a sus arrendatarios en el largo plazo, ante la imposibilidad de algunos de ellos de afrontar los próximos pagos de renta de espacios.
Walmart (NYSE:WMT) de México y Centroamérica, la mayor cadena minorista del país condonará la renta a los locatarios que alquilan alguno de los espacios comerciales que existen en sus unidades durante los meses de abril y mayo; mientras que Gicsa, especializada en inmuebles comerciales y de usos mixtos, dijo a finales de marzo que estaba en conversaciones con sus inquilinos para encontrar una solución conjunta para enfrentar la caída de ingresos en sus establecimientos, derivado de la baja afluencia de visitantes a centros comerciales o al cierre de este tipo de espacios, como en el caso de la capital del país.
Claro que, pese a tener un objetivo en común, las negociaciones entre arrendadores e inquilinos no siempre son del todo sencillas, ya que ambas partes toman en cuenta sus necesidades y obligaciones.
"Todo mundo está replanteándose su modelo de negocio, están viendo cómo recortan sus gastos. . . cómo reestructuran todo y tratan de sobrevivir", apuntó Lizan en la entrevista, en la que resaltó que las empresas con una mayor reserva de capital o con acceso a líneas de créditos --entre otras fuentes que les permitan liquidez-- serán las mejor posicionadas para soportar los complicados meses por venir.
Quizá el ejemplo perfecto de lo anterior es Fibra Uno, el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces del país, y al que su amplio y diversificado portafolio --retail, naves industriales y de usos mixtos-- le proporciona un mayor margen de negociación a su favor con los arrendatarios de sus inmuebles.
Muestra de ello es el plan de la empresa para negociar con solo un grupo de sus inquilinos, especialmente con las grandes marcas --como las cadenas de cines Cinépolis y Cinemex-- aunque sin dejar de lado a sus pequeños arrendatarios, de acuerdo con Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas de la fibra.
"Nosotros estamos diseñados para no hundirnos, vamos a aprender cosas de esta crisis, seguramente, y las cosas que aprendamos pues las ponemos en práctica", dijo el directivo en una entrevista telefónica. La estructura de Fibra Uno "nos dota de un diseño contracíclico en un negocio que sabemos que es cíclico por naturaleza, porque está ligado a la economía y los ciclos pasan".
La división comercial del fideicomiso, que engloba inmuebles como Patio Santa Fe, Parques Polanco, Pabellón Cuauhtémoc, Plaza Cumbres y otros, aporta alrededor de 42% de sus ingresos totales y de ellos, alrededor de 15 o 20% proviene de los pequeños locatarios.
Algunas opciones que el fideicomiso contempla para negociar con sus inquilinos son la condonación de uno o dos meses de renta o el diferimiento de pagos, explicó Pigeon.
Las medidas contempladas por Fibra Uno son muy similares a las sugeridas por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la organización que agrupa a 81 de las principales compañías inmobiliarias del país, a finales de marzo.
La propuesta de la organización, que cuenta entre sus socios a empresas dedicadas al sector comercial como Fibra Danhos, Gicsa y otros, incluso llamó la atención de la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece), la autoridad antimonopolio del país, quien vio en ella una posible práctica monopólica absoluta sujeta a sanción.
Para los arrendadores otro frente abierto que deberán resolver es el de los espacios que no tienen inquilinos y que en la medida que se deteriore la condición económica de México --algo que para los expertos es ineludible al grado de que el Fondo Monetario Internacional ya espera la peor crisis de los últimos 100 años--, en esa misma medida se complicará encontrar empresas con planes de expansión.
Planigrupo incluso aseguró a sus inversionistas que ya analiza una estrategia para la comercialización de sus espacios disponibles tan pronto como termine la emergencia sanitaria.
De lado de las empresas que rentan los espacios también es posible que aprovechen la coyuntura para optimizar sus negocios, como lo estima un análisis de Lizan Retail Advisor, mediante el cierre de tiendas no rentables, reubicación de otras que no están en puntos ideales y renegociación de condiciones comerciales con los desarrolladores.
Pero más allá de estas medidas y propuestas, para los especialistas la clave para una buena negociación entre ambas partes radica en la comprensión del sus respectivos negocios, y la consciencia para ver más allá de la urgencia inmediata.
"La industria va a regresar y será exitosa pero definitivamente va a tomar un poco de tiempo para llegar a un nivel razonable que haga sentido tanto para una parte como para la otra. Y mientras eso pase, tendremos que hacer equipo y ayudarnos", concluyó Lizan.
*Francisco Delgado colaboró en esta historia.
Infosel, abril. 17.- La emergencia sanitaria derivada de la pandemia de coronavirus covid-19 ya golpeó a varias industrias, que enfrentan grandes desafíos para mantenerse a flote en un escenario obstaculizado por medidas gubernamentales destinadas a evitar una escalada incontrolable en el número de contagios, un túnel cuya salida cada vez parece más lejana.
Esas medidas pretenden el aislamiento social, endurecido por las autoridades con el paso de las semanas, hasta decretar la interrupción de sectores no esenciales para hacer frente a la pandemia, como el cierre de centros comerciales y posteriormente de fábricas y oficinas, lo que afecta tanto a las empresas dueñas de esos espacios como las que los rentan.
En medio de este contexto, los arrendadores y sus inquilinos deben trabajar en equipo para encarar una situación que como menos durará mes y medio.
"Es muy importante que todos los inquilinos se sienten a negociar con sus arrendadores y viceversa. Esto tiene que venir de las dos partes", dijo Jorge Lizan, director de Lizan Retail Advisors, una consultora estadounidense especializada en administración de negocios minoristas, en entrevista telefónica con Infosel. "El objetivo para ambos debería de ser, en este momento de más emergencia, mantener el mayor número de inquilinos en un futuro".
Algunas firmas ya toman medidas en ese sentido. Ejemplo de ello es Planigrupo Latam, firma especializada en la construcción y administración de centros comerciales, y que la víspera anunció la puesta en marcha de una estrategia con la que busca conservar a sus arrendatarios en el largo plazo, ante la imposibilidad de algunos de ellos de afrontar los próximos pagos de renta de espacios.
Walmart (NYSE:WMT) de México y Centroamérica, la mayor cadena minorista del país condonará la renta a los locatarios que alquilan alguno de los espacios comerciales que existen en sus unidades durante los meses de abril y mayo; mientras que Gicsa, especializada en inmuebles comerciales y de usos mixtos, dijo a finales de marzo que estaba en conversaciones con sus inquilinos para encontrar una solución conjunta para enfrentar la caída de ingresos en sus establecimientos, derivado de la baja afluencia de visitantes a centros comerciales o al cierre de este tipo de espacios, como en el caso de la capital del país.
Claro que, pese a tener un objetivo en común, las negociaciones entre arrendadores e inquilinos no siempre son del todo sencillas, ya que ambas partes toman en cuenta sus necesidades y obligaciones.
"Todo mundo está replanteándose su modelo de negocio, están viendo cómo recortan sus gastos. . . cómo reestructuran todo y tratan de sobrevivir", apuntó Lizan en la entrevista, en la que resaltó que las empresas con una mayor reserva de capital o con acceso a líneas de créditos --entre otras fuentes que les permitan liquidez-- serán las mejor posicionadas para soportar los complicados meses por venir.
Quizá el ejemplo perfecto de lo anterior es Fibra Uno, el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces del país, y al que su amplio y diversificado portafolio --retail, naves industriales y de usos mixtos-- le proporciona un mayor margen de negociación a su favor con los arrendatarios de sus inmuebles.
Muestra de ello es el plan de la empresa para negociar con solo un grupo de sus inquilinos, especialmente con las grandes marcas --como las cadenas de cines Cinépolis y Cinemex-- aunque sin dejar de lado a sus pequeños arrendatarios, de acuerdo con Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas de la fibra.
"Nosotros estamos diseñados para no hundirnos, vamos a aprender cosas de esta crisis, seguramente, y las cosas que aprendamos pues las ponemos en práctica", dijo el directivo en una entrevista telefónica. La estructura de Fibra Uno "nos dota de un diseño contracíclico en un negocio que sabemos que es cíclico por naturaleza, porque está ligado a la economía y los ciclos pasan".
La división comercial del fideicomiso, que engloba inmuebles como Patio Santa Fe, Parques Polanco, Pabellón Cuauhtémoc, Plaza Cumbres y otros, aporta alrededor de 42% de sus ingresos totales y de ellos, alrededor de 15 o 20% proviene de los pequeños locatarios.
Algunas opciones que el fideicomiso contempla para negociar con sus inquilinos son la condonación de uno o dos meses de renta o el diferimiento de pagos, explicó Pigeon.
Las medidas contempladas por Fibra Uno son muy similares a las sugeridas por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la organización que agrupa a 81 de las principales compañías inmobiliarias del país, a finales de marzo.
La propuesta de la organización, que cuenta entre sus socios a empresas dedicadas al sector comercial como Fibra Danhos, Gicsa y otros, incluso llamó la atención de la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece), la autoridad antimonopolio del país, quien vio en ella una posible práctica monopólica absoluta sujeta a sanción.
Para los arrendadores otro frente abierto que deberán resolver es el de los espacios que no tienen inquilinos y que en la medida que se deteriore la condición económica de México --algo que para los expertos es ineludible al grado de que el Fondo Monetario Internacional ya espera la peor crisis de los últimos 100 años--, en esa misma medida se complicará encontrar empresas con planes de expansión.
Planigrupo incluso aseguró a sus inversionistas que ya analiza una estrategia para la comercialización de sus espacios disponibles tan pronto como termine la emergencia sanitaria.
De lado de las empresas que rentan los espacios también es posible que aprovechen la coyuntura para optimizar sus negocios, como lo estima un análisis de Lizan Retail Advisor, mediante el cierre de tiendas no rentables, reubicación de otras que no están en puntos ideales y renegociación de condiciones comerciales con los desarrolladores.
Pero más allá de estas medidas y propuestas, para los especialistas la clave para una buena negociación entre ambas partes radica en la comprensión del sus respectivos negocios, y la consciencia para ver más allá de la urgencia inmediata.
"La industria va a regresar y será exitosa pero definitivamente va a tomar un poco de tiempo para llegar a un nivel razonable que haga sentido tanto para una parte como para la otra. Y mientras eso pase, tendremos que hacer equipo y ayudarnos", concluyó Lizan.
*Francisco Delgado colaboró en esta historia.