Fitch Ratifica Clasificaciones de Independencia Rentas en ‘AA-(cl)’; Perspectiva Estable

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Santiago-25 January 2021: Fitch Ratings ratificó las clasificaciones en escala nacional de largo plazo de Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (Independencia Rentas) en ‘AA−(cl)'. La Perspectiva es Estable. El detalle de las acciones de clasificación se presenta al final de este comunicado. La ratificación de las clasificaciones de Independencia Rentas incorpora positivamente el aumento de participación del fondo en Bodenor Flexcenter S.A. (Bodenor) a 70% desde 40% por concretarse este mes de enero de 2021. Para Fitch, esta transacción fortalecería el perfil de negocio de las inversiones que mantiene Independencia Rentas, por el peso mayor que tendrían el área de arriendo de bodegas en los activos del fondo, un sector que presenta un potencial sólido de crecimiento. Fitch estima que la generación de EBITDA (proveniente de las sociedades inmobiliarias) sería más que el doble al cierre de 2021 y sea cercana a los CLP50 mil millones, desde un promedio de CLP22,5 mil millones entre 2016 a 2020. Sin embargo, Fitch proyecta que el perfil crediticio del fondo se mantendrá presionado y sin espacio para absorber crecimiento inorgánico adicional en el mediano plazo, que no venga acompañado de un flujo operacional. FACTORES CLAVE DE CLASIFICACIÓN Aumento de Capital y Control de Bodenor: El aumento de capital consiste en un pago neto por UF4,2 millones en Bodenor, mediante la suscripción de 40 mil acciones nuevas que llevarían al fondo a controlar dicha sociedad con 70% de propiedad. El financiamiento de esta transacción es a través de un crédito bancario por UF3,5 millones a un plazo de cinco años, con pago al vencimiento. El remanente del aporte proviene de recursos propios del fondo. Indicadores de Endeudamiento Presionados: Fitch proyecta que el indicador deuda financiera a EBITDA del fondo combinado con sus sociedades inmobiliarias alcance un máximo nivel de casi 8,0 veces (x) en 2021, como resultado del aumento de deuda que toma el fondo para financiar la participación mayor de propiedad en Bodenor. La agencia estima una recuperación paulatina del endeudamiento para alcanzar niveles en torno a las 6,5x hacia 2023. Positivamente, la cobertura de intereses combinada se mantiene sólida sobre 6x. Las estimaciones de Fitch consideran que se mantendrá un nivel de deuda estable del fondo y sus sociedades inmobiliarias y un crecimiento orgánico de EBITDA combinado de 10% en 2022 a 2023. Por otra parte, Fitch proyecta al cierre de 2021, que el endeudamiento a nivel del fondo alcanzaría un indicador de deuda financiera bruta a EBITDA (intereses más dividendos percibidos) que sobrepasaría 6,0x (desde un promedio de 4,3x en los últimos cinco años), para ir fortaleciéndose paulatinamente a niveles bajo 6,0x en el mediano plazo. Dependencia al Flujo de las Filiales: La recuperación del indicador de endeudamiento de Fondo Independencia a niveles adecuados a la sensibilidad de la clasificación de Fitch quedaría supeditada a que sus sociedades inmobiliarias mantengan niveles de vacancia bajos, a su habilidad de renovar sus contratos de arriendo, sin reducir significativamente las tarifas y en los tiempos correspondientes al vencimiento de estos. El perfil financiero de Independencia Rentas está soportado además por la prioridad de pago de sus bonos con los flujos provenientes de sus sociedades inmobiliarias, por sobre el reparto de dividendos a los aportantes del fondo. Fortalezas de Bodenor: Bodenor mantiene una posición de liderazgo en la industria de arriendo de bodegas y centros logísticos, los que incluso desarrolla bajo la modalidad de construcción a medida (BTS; built to suit). Fitch estima que el crecimiento futuro de la cartera de activos inmobiliarios se canalizaría, en parte, en esta sociedad. Bodenor aportaría una solidez mayor al flujo que percibe Independencia Rentas, a través de su capacidad de crecer en la industria de bodegaje y centros logísticos en Chile, segmento con potencial de demanda alta debido al auge del comercio digital. Por último, la participación de estos activos sobre la cartera del fondo llega a alrededor de 30%, desde 20% previo a la transacción. Bodenor tiene 740.000 metros cuadrados (m²) de superficie de bodegas arrendables, una cartera de clientes con perfiles crediticios sólidos y niveles bajos de un dígito de vacancia. El proyecto principal de la compañía es el Parque Enea ubicado en la comuna de Pudahuel, Santiago, donde actualmente estaría desarrollando la Fase 3 de ENEA con cerca de 70 mil m² de superficie arrendable nueva. Indicador de Deuda a Propiedades de Inversión: A la fecha, Fitch proyecta que la relación de deuda financiera combinada con sociedades inmobiliarias sobre el total de propiedades de inversión alcanzaría 56% y 45% en términos bruto y netos, respectivamente; incluyendo la transacción de aporte de capital en Bodenor. Lo anterior se compara con el indicador de 45% y 35%, respectivamente, registrado en 2019. Cartera de Activos Diversificada: Independencia Rentas se posiciona como el fondo de mayor tamaño en la industria de fondos de inversión en el sector inmobiliario en Chile, con activos totales por UF20 millones. De dicho monto, cerca de 76% corresponde a la cartera nacional directa compuesta por filiales inmobiliarias, 21% a centros de bodegaje y 3% a participaciones en activos inmobiliarios ubicados en Estados Unidos. La mayor parte de los activos en Chile se ubica en la Región Metropolitana, principalmente en las comunas de Las Condes, Santiago Centro y Pudahuel, con un porcentaje menor diversificado a lo largo del país. Los activos se componen de oficinas y locales comerciales, centros de distribución y bodegaje y, en menor proporción, terrenos. Su portafolio de inversiones se concentra 54% en oficinas en Chile y exhibe una diversificación alta por tipo de activos en comparación con sus pares. SENSIBILIDAD DE CLASIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de clasificación positiva/alza: --Fitch no ve probable un alza de clasificación en el mediano plazo, dada la envergadura de la adquisición que está llevando a cabo y la mayor presión que eso ha puesto en sus indicadores de endeudamiento. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de clasificación negativa/baja: --deterioro de la razón de endeudamiento a nivel del fondo, de forma que supere sostenidamente 5,5x; --si el indicador de endeudamiento combinado no logra fortalecerse y retornar a niveles en torno a las 6,5x en el mediano plazo.; --cobertura de gastos financieros menor de 2,5x; --cobertura de activos libres de hipotecas sobre deuda neta sin garantía inferior a 2,5x; --deuda neta sobre el valor de los activos mayor de 50%. DERIVACIÓN DE CLASIFICACIÓN Independencia Rentas posee una cartera diversificada de propiedades que incluye principalmente oficinas, locales de uso comercial y bodegas. Comparado con emisores de centros comerciales clasificados por Fitch, como Plaza AA+(cl) , Independencia Rentas posee un tamaño de activos significativamente menor y una diversificación geográfica, de clientes y de negocio más acotada. Sin embargo, Independencia Rentas comparte con Plaza las fortalezas de operar en una industria con una generación estable con ingresos moderadamente crecientes, proveniente de inversiones en activos inmobiliarios operados con contratos de arriendo a mediano y largo plazo. Si bien la cartera de clientes es más acotada, esta posee, en su mayoría, un perfil de grado de inversión. El endeudamiento de Independencia Rentas combinado con sus sociedades inmobiliarias se proyecta sobre 6,0x hacia fines de 2023, mientras que para Plaza se proyecta que retorne a un indicador bajo 4,0x. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave de Fitch en el caso base de la clasificación del emisor son: --reparto de 70% del beneficio neto percibido; --refinanciamiento de pasivos en 2021; --aportes de capital en Bodenor por CLP100 mil millones aproximadamente. LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA Liquidez por Intereses y Dividendos Recibidos: La liquidez de Independencia Rentas se apoya en su generación de flujos, basada en intereses y dividendos recibidos de sus inversiones inmobiliarias. El saldo en caja al cierre de septiembre 2020 alcanzó cerca de CLP18 mil millones. Su política de dividendos es alta y establece el reparto de al menos 70% de sus beneficios netos percibidos. El próximo vencimiento relevante que enfrenta la compañía es el bono bullet (pago único al vencimiento) serie A por UF2 millones (CLP64 mil millones aproximadamente) en julio de 2021, el cual Fitch proyecta que el fondo refinanciará en su totalidad. La(s) clasificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) clasificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Definiciones de las categorías de riesgo e información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/chile. Fitch Chile es una empresa que opera con independencia de los emisores, inversionistas y agentes del mercado en general, así como de cualquier organismo gubernamental. Las clasificaciones de Fitch Chile constituyen solo opiniones de la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra o venta de estos instrumentos. Fitch Chile's Independence from issuers, investors and other market relevant participants. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Junio 26, 2020); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020). Fondo de Inversion Independencia Rentas Inmobiliarias; Clasificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AA-(cl) ----senior unsecured; Clasificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AA-(cl) Contactos: Analista Líder Andrea Jimenez, Associate Director +56 2 2499 3322 Fitch Chile Clasificadora de Riesgo Ltda. Alcantara 200, Of. 202 Las Condes Santiago Analista Secundario Andrea Rojas, Analyst +56 2 2499 3337 Presidente del Comité de Clasificación Rina Jarufe, Senior Director +56 2 2499 3310 Relación con medios: Jaqueline Carvalho, Rio de Janeiro, Tel.: +55 21 4503 2623, Email: jaqueline.carvalho@thefitchgroup.com Información adicional disponible en www.fitchratings.com. Applicable Model Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s). Corporate Monitoring & Forecasting Model (COMFORT Model), v7.9.0 (1 (https://www.fitchratings.com/site/re/986772)) Divulgación Adicional Estado de Solicitud (https://www.fitchratings.com/site/pr/10150575#solicitation-status) Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings (https://www.fitchratings.com/site/pr/10150575#unsolicited-credit-ratings-disclosures) Endorsement Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10150575#endorsement-status) Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/site/pr/10150575#endorsement-policy) TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS (HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS). 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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