por Francisco Delgado Castillo
(Retransmite historia publicada el 11 de noviembre)
Infosel, noviembre. 12.- Promecap Acquisition Company (PAC), una compañía que recabó recursos en bolsa para comprar activos en uno o varios sectores, anunció que pretende fusionarse con Valores Integrales Inmobiliarios, o Viisa, empresa mexicana dedicada al sector inmobiliario, lo que la convertirá en administradora de centros comerciales.
La compañía pretende, por aproximadamente 300 millones de dólares, adquirir 55% de Viisa para posteriormente fusionarse a ella y cambiar de denominación a Acosta Verde S.A.B. de C.V., que operará bajo el nombre de Nuevo Acosta Verde, dio a conocer Promecap Acquisition a través de un comunicado.
"PAC se ha enfocado en la implementación de un proceso ordenado y disciplinado para identificar y evaluar oportunidades de inversión consistentes con la tesis de inversión", escribió la compañía en el comunicado. "PAC considera que la empresa objetivo cumple con los atributos planteados en la tesis de inversión".
La compra, que ya tiene el visto bueno del consejo de administración de la compañía, será sometida a la aprobación de los accionistas tanto de PAC como de Viisa, y posteriormente tendrá que esperar autorizaciones gubernamentales.
Luego, si todo sale de acuerdo con lo planeado, nuevamente serán consultados los dueños para la aprobación de la fusión.
En términos de participación accionaria, está previsto que una vez completada la adquisición, PAC, que es propiedad en 84% del público inversionista y 16% de Promecap, sea propietario de 55% de Viisa, que continuaría como empresa privada. Posteriormente, tras la fusión, el público inversionista (46%) y Promecap (9%) se convertirían en accionistas de la nueva sociedad, Nuevo Acosta Verde, que sería una empresa cotizada en bolsa.
Los otros accionistas de la inmobiliaria --y quienes venderán a PAC en primera instancia-- serán las firmas de inversión FAV (familia Acosta Verde) y Equity International, con intereses de 21 y 24%, respectivamente.
Viisa es una empresa mexicana fundada en 1970 por Jesús Acosta Verde que desde su nacimiento tuvo por objeto la construcción, renta y operación de propiedades comerciales.
Ha desarrollado 43 centros comerciales de los cuales actualmente 16 son de su propiedad y cuatro son administrados para terceros, gracias a lo que tiene una participación de mercado de 1% en el sector.
Las propiedades, enfocadas en los segmentos de ingreso medio y medio bajo de la población, han tenido un crecimiento anual promedio de 27.8% en términos de ingreso operativo neto --un indicador usualmente utilizado para las fibras y conocido por sus siglas en inglés como NOI--, rubro que ha representado aproximadamente 90% de los ingresos totales de Viisa en ese periodo.
Los centros comerciales de Viisa tienen en promedio 35 mil metros cuadrados de superficie, 200 arrendatarios y requieren de una inversión de 700 millones de pesos (36.6 millones de dólares). Están ubicados en ciudades como Tijuana, Mexicali y Culiacán, con sub-penetración de este tipo de edificios y con alto crecimiento poblacional.
PAC llegó a Bolsa Mexicana de Valores como un special purpose acquisition company (spac), es decir, como un instrumento que permite a empresas sin activos recabar recursos para comprarlos, en marzo de 2018.
Aunque no delineó claramente el sector al que pretendía entrar, le ayudó estar respaldada por Promecap Sponsor, una firma con un historial de adquisiciones de más de dos décadas y presidida por el empresario mexicano Fernando Chico Pardo, con activos bajo administración por más de dos mil 500 millones de dólares y con experiencia en México, gracias a la emisión de certificados de capital de desarrollo (CKDes).
El spac, el segundo en el mercado mexicano tras la energética Vista Oil & Gas, obtuvo 300 millones de dólares con su oferta pública inicial, justo el monto que está previsto para su combinación inicial de negocios.
Si la operación es completada sin contratiempos, PAC tiene previsto un potencial de edificación de cuatro centros comerciales por año, de los cuales ya están en gestión dos inmuebles para 2020 y cuatro para 2021.
Además, en el apartado de crecimiento inorgánico, tiene en la mira los otros 27 centros comerciales que ha desarrollado Viisa, que suman 950 mil metros cuadrados de área bruta rentable, y otros 71 centros comerciales --2.5 millones de metros cuadrados y en manos de 35 propietarios-- que cumplen con las características, localización y enfoque similar al que manejará Nuevo Acosta Verde.
