En México, Fibra Upsite, enfocada co-working industrial, va por 2,880 mdp en debut bolsa

28 sep (Sentido Común) - Upsite México, una compañía que pretende desarrollar inmuebles industriales en México para su arrendamiento y venta, comenzó los trámites para listar en la Bolsa Mexicana de Valores un fideicomiso de inversión en bienes raíces, instrumento que es mejor conocido como fibra. Con el debut en el mercado de capitales mexicano del instrumento que llevará por nombre Fibra Upsite, la empresa busca recabar hasta dos mil 880 millones de pesos (159 millones de dólares) a través de una oferta restringida de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (fibras), de acuerdo con el prospecto preliminar de Upsite. La fibra sería la decimotercera en la Bolsa, pero la primera destinada al negocio de compartición de instalaciones, herramientas y maquinaria, entre varias empresas, mejor conocido como co-working, en este caso, enfocada al sector industrial. "Fibra Upsite es un vehículo inmobiliario de reciente formación con un planteamiento de inversión único enfocado en apoyar al mercado de las pequeñas y medianas empresas (pymes) a través del desarrollo de bienes inmuebles innovadores bajo la estrategia de economía compartida", dijo la firma en el prospecto de colocación. La oferta de la compañía, cuya clave de pizarra será FIBRAUP, será de modalidad restringida, es decir, que se limitará a la participación de inversionistas institucionales y calificados, lo que regularmente obedece a una estrategia del emisor para lograr una adecuada formación de precios en el mercado. La fibra emitirá 444.5 millones de títulos, pero solo venderá 77.8 millones (17.5%) a inversionistas a un precio de 37 pesos, según los cálculos preliminares. El resto de los títulos se reservarán para tesorería (5.4%), para los socios fundadores (2.1%) y las tres cuartas partes restantes (333.4 millones) para poder utilizarlos en el futuro como lo disponga el comité técnico de la fibra. Los recursos que recabe Fibra Upsite serán utilizados para el desarrollo de 10 proyectos con 63 edificios industriales y de oficinas que sumarán un área bruta rentable de aproximadamente 778 mil metros cuadrados. En esos desarrollos, ubicados en los estados de Aguascalientes, Baja California (2), Chihuahua (2), Guanajuato (2) Estado de México (2) y Querétaro, Fibra Upsite espera invertir 395 millones de dólares. La fibra, cuyo director general será Rodolfo Gerardo Balmaceda, uno de los fundadores del desarrollador de inmuebles industriales Corporación Inmobiliaria Vesta, no ha revelado las fechas en las que planea realizar la colocación, pero en su prospecto prevé comenzar a edificar entre el primer y tercer trimestre de 2018. Las propiedades primero pasarán por un proceso de construcción y luego de estabilización, que será concluido en un periodo comprendido entre 2019 y 2024, dependiendo de cada inmueble y de acuerdo con los cálculos de la compañía. Una vez estabilizadas las propiedades, serán vendidas, con el objetivo de que sus dueños capitalicen los rendimientos del valor de los mismos, de acuerdo con el prospecto. Fibra Upsite, además de ser la primera desarrolladora inmobiliaria que ejecute la modalidad de co-working en el sector industrial en México, buscará desarrollar clusters, que son grupos de empresas del mismo sector que trabajan en el mismo lugar; edificios industriales tradicionales y espacios para oficinas en los mismos centros industriales. "La estrategia de Fibra Upsite se basa en captar posibles arrendatarios que han quedado fuera del ámbito de los desarrolladores tradicionales y proporcionarles acceso a instalaciones de primera clase y servicios compartidos, mediante la oferta de espacios industriales diseñados para promover un ambiente de colaboración", dijo la empresa. Actualmente existen en el mercado mexicano fibras que rentan inmuebles al sector industrial, como Fibra Prologis, Terrafina o Fibra Uno, entre otras. En el mercado accionario está Vesta, del mismo sector y de donde provienen tres directivos de Upsite. En todos los casos sus principales clientes son grandes compañías trasnacionales, por lo que Fibra Upsite será la primera en bolsa que dé servicio de manera exclusiva a pequeñas y medianas empresas, o pymes. "Existe una cantidad relevante de empresas que no pueden ubicarse en naves industriales tradicionales debido a que sus requerimientos de espacio son menores y cuyas necesidades, por lo general, no son atendidas por los grandes desarrolladores que tradicionalmente han trabajado con empresas que demandan espacios más amplios", agregó la empresa en el prospecto. Con las pymes, Fibra Upsite busca aprovechar prácticamente 99% de las empresas del país. Del universo empresarial, 8.8% pertenecen al sector de manufacturas, generan 48% del producto interno bruto de México y 24% de los empleos, de acuerdo con datos oficiales. Entre las industrias que la potencial debutante en bolsa pretende atender se encuentran: dispositivos médicos, farmacéutica, biotecnología, alimentos y bebidas, automotriz, aeroespacial y manufactura avanzada. La fibra buscará a empresas con características específicas, entre las que destacan el buen pago de impuestos, un historial crediticio saludable, un mínimo de tres años en operación y que sean aptas para comprometerse a un contrato de arrendamiento. Upsite México incluso está en pláticas con el Instituto Nacional del Emprendedor, el organismo público creado para fomentar y apoyar a los emprendedores, para establecer un programa de garantías relacionado con el pago de rentas de pymes que operaría a través del prestamista gubernamental de fomento, Nacional Financiera (Nafin). Fibra Upsite será, de realizarlo este año, la sexta oferta inicial en Bolsa de 2017 --sin considerar a la financiera Mifel, cuya fecha se desconoce-- y la segunda proveniente de un fideicomiso de inversión en bienes raíces. Las empresas que se han listado hasta ahora son la tequilera Becle (18 mil 636 millones de pesos), mejor conocida como José Cuervo; al prestamista Banco del Bajío (ocho mil 791 millones de pesos) y la empresa petrolera Vista Oil & Gas (11 mil 689 millones de pesos). En breve solo se espera la colocación de la empresa de transporte Traxión (seis mil 875 millones de pesos), ya que el conglomerado empresarial Alfa (MX:ALFAA) desistió de colocar en el mercado su filial de alimentos Sigma. El único fideicomiso que se ha listado este año es Fibra Nova, que bursatilizó activos inmobiliarios del productor de carnes Grupo Bafar y que obtuvo del público inversionista mil 220 millones de pesos. El fiduciario emisor del Fibra Upsite será Banco Actinver, mientras que el intermediario colocador elegido por Upsite para su oferta inicial en bolsa fue BTG Pactual Casa de Bolsa. (Redacción Sentido Común)