- Las ventas de casas usadas cayeron de manera importante, mientras que las ventas de casas nuevas y los contratos de compra de hogares aumentaron en febrero
- Los permisos de construcción siguen a la baja, pero los inicios de construcción repuntaron
- Los precios de vivienda acumulan un alza de alrededor de 5.7% anual
- Hacia adelante, consideramos que el sector continuará su recuperación, aunque hay factores que podrían moderar el ritmo de avance
Las ventas de casas usadas cayeron fuertemente en febrero. Durante el segundo mes del año, las ventas de casas usadas cayeron en 7.1% mensual, esto derivado de una reducción de 39 mil unidades respecto al mes previo para ubicarse en 5.08 millones de hogares (en cifras mensuales anualizadas). De forma anual, las ventas aumentaron sólo 2.2%, comparado con el avance de 11% en enero, debido a: una caída mensual de 7.2% en las ventas de vivienda unifamiliar, lo que ubicó su comparación anual en 2%; y a un retroceso de 6.6%m/m en la enajenación de condominios, que resultó en un cambio anual de 3.6%. Adicionalmente, la mediana del precio de venta de casas existentes fue 4.4% más alta que en febrero de 2015. Consideramos que la evolución de las ventas de casas existentes es relevante debido a su alta correlación con el consumo de bienes duraderos. No obstante, el ciclo de alza en tasas podría afectar la venta de hogares en el mediano plazo a través de mayores tasas de interés sobre los créditos hipotecarios, por lo que estimamos que mantendrán un ritmo de avance anual de alrededor de 3% durante 2016.
Las ventas de propiedades nuevas y los contratos de compra-venta firmados crecieron en el segundo mes del año. Las ventas de casas nuevas se incrementaron 2%m/m es decir, un cambio de 10 mil unidades para llegar a una venta mensual anualizada de 512 mil propiedades. Este indicador es un buen predictor de crecimiento futuro y refleja en gran medida, la confianza de los consumidores sobre las condiciones actuales y futuras, por lo que será de relevancia seguir este indicador en los próximos meses. Por su parte, la venta de casas pendientes, es decir, la cantidad de contratos firmados para adquirir hogares aumentó 3.5%m/m en febrero (ver tabla abajo). Es importante recalcar que el clima frío comenzó a ceder en el segundo mes del año, con una menor cantidad de nieve de lo usual, lo que pudo haber beneficiado a las ventas durante el periodo.
Los permisos de construcción siguen a la baja, pero los inicios de construcción repuntaron. En febrero, los permisos de construcción presentaron un decremento de 3.1%m/m, después de que en enero, éstas se mantuvieran sin cambios. Esta caída mensual se debió a un incremento marginal en las solicitudes de permisos para construcción de vivienda unifamiliar y a un fuerte retroceso en los permisos de vivienda multifamiliar. Por su parte, los inicios de construcción sí subieron 5.2%m/m, luego de que el mes previo bajaran 3.4%m/m. Este aumento mensual se derivó de un incremento de inicios de construcción unifamiliar –que representa el 75% del total– y de la vivienda multifamiliar, que representa el 25%.
Los precios de la vivienda continúan al alza. Durante el primer mes de 2016, los precios de las propiedades medidos por el índice S&P Case/Shiller subieron 0.5%m/m, con lo que la variación anual se ubicó en 5.4%, ligeramente por arriba del nivel previo de 5.3%. Mientras tanto, el mismo índice para las 20 ciudades con la vivienda más costosa del país sostuvo un avance anual de 5.8%, lo que refleja un mayor encarecimiento de los bienes raíces en ciudades donde los precios promedio son más elevados. Por su parte, el índice de precios de la Federal Housing Finance Agency mostró un incremento de 0.5% mensual, con lo que la variación anual llegó a 6%. Ambos indicadores muestran que el precio de los bienes raíces continúa al alza, lo que se puede deber a tres factores: (1) Las bajas tasas de interés que han propiciado una mayor cantidad de solicitudes de créditos hipotecarios; (2) menores niveles de inventarios ante una ligera reducción en la construcción; y (3) una recuperación notable del mercado laboral.
Hacia adelante, consideramos que el sector continuará su recuperación, aunque el alza en tasas podría afectar de manera negativa. Si bien la inversión residencial ha mantenido buenos niveles de avance desde 2010, derivado de la recuperación del sector después de la crisis de 2008-2009, consideramos que la mejoría en las ventas se podría ver afectada por mayores tasas de interés provenientes del ciclo de alza en tasas del Fed en el mediano plazo. Adicionalmente, el ingreso personal disponible ha avanzado a tasas más bajas que los precios de la vivienda, lo que nos hace pensar que sería cada vez más complicada para las familias estadounidenses la adquisición de propiedades. Por ello, estimamos que el gasto en construcción seguirá avanzando a un ritmo modesto, lo que se trasladará a menores inventarios y a un avance más moderado en la actividad del sector.