por Francisco Delgado Castillo
(Actualiza con detalles a lo largo de la historia)
Infosel, noviembre. 14.- El sector de las edificaciones para la manufactura, almacenamiento y distribución de diversas industrias en México es dinámico y mantiene su atractivo como negocio pese al alicaído entorno macroeconómico, al menos de eso dio cuenta Finsa, la empresa inmobiliaria especializada en el sector industrial, tras cerrar la mayor venta de activos inmobiliarios del país en lo que va de 2019.
Finsa vendió a Fibra Uno, el fideicomiso de inversión en bienes raíces más grande del país, la totalidad de las propiedades incluidas en uno de sus certificados de capital de desarrollo, o CKD, en una operación de 841.4 millones de dólares.
Además, pretende emitir otro CKD con el que espera recabar hasta ocho mil millones de pesos (412 millones de dólares) que podría utilizar para desarrollar más propiedades similares.
"Puedo decir que [la transacción] es un éxito porque el precio al que se está cerrando es una confirmación que el sector está dinámico, sólido, que están muy bien distribuidos los activos", dijo en entrevista con Infosel Sergio Argüelles, director general de Finsa. "El sector industrial en México trae mucha vida, nuestra mano de obra, calidad, productividad, genera interés".
Finsa se desprendió de un portafolio compuesto por 74 complejos desarrollados desde 2012 que suman actualmente 1.3 millones de metros cuadrados de área bruta rentable con una ocupación de 95%. Además, el paquete incluyó también un millón de metros cuadrados en reservas territoriales.
El portafolio, distribuido en 10 ciudades de nueve estados del país, está ocupado mayoritariamente por empresas del sector automotriz (33%), aunque también hay compañías de logística (15%), alimentos y bebidas (8%), papel (8%), electrónica (7%), entre otras, como el sector metal-mecánico o la industria médica.
La venta corresponde al último paso, la desinversión, planeado en la emisión del CKD denominado FINSACK 12, con el que la inmobiliaria obtuvo en total dos mil 750 millones de pesos (142 millones de dólares actuales) con diferentes emisiones.
El CKD cumplió con un ciclo que abarcó de 2012 a 2015 la inversión de los recursos obtenidos, de 2015 a 2019 la estabilización de los inmuebles desarrollados, y ahora la venta del portafolio creado.
Fibra Uno, por su parte, consolidó su liderato como el mayor fideicomiso de inversiones de México tras cerrar la compra, al superar ya las 600 propiedades, cuyo valor total rebasó 243 mil millones de pesos (12 mil 519 millones de dólares), una cantidad de dinero que es tres veces mayor que la brasileña BRMalls Participações, la segunda mayor empresa de su tipo en América Latina.
"Estamos preparados para los retos que nos esperan y seguiremos haciendo de los desafíos una oportunidad para generar el mayor valor a nuestros inversionistas", dijo en una reunión con inversionistas y analistas en Nueva York Gonzalo Robina, director general adjunto de la fibra. "Estamos comprometidos en contribuir a un desarrollo sustentable y positivo de ciudades modernas en México".
La venta de los activos por parte de Finsa recibió el interés de 17 fondos de inversión, de entre los cuales, tras un proceso de selección con base en el mejor precio y la mayor certeza de cierre, entre otros factores, fueron seleccionados tres finalistas y de entre ellos Fibra Uno fue seleccionado.
"El éxito de esta transacción es una buena noticia para México y pone de manifiesto la confianza e interés de los mercados internacionales en nuestro país", agregó Argüelles.
Finsa ha desarrollado 12 millones de metros cuadrados de inmuebles, de los cuales, previo a la venta, conservaba bajo su administración 2.5 millones. Para ello se ha apoyado, en los últimos años, en dos CKDes, uno emitido en 2012 --al que corresponde la desinversión-- y otro en 2015, con el que recabó un total de 261.4 millones de dólares y acaba de concluir su periodo de inversión.
Además de la maduración de los instrumentos ya inscritos, la compañía ve oportunidad de continuar con el desarrollo del sector inmobiliario industrial, por lo que planea que la colocación de su nuevo instrumento, por 412 millones de dólares, pueda darse en la primera mitad de 2020.
Ello, pese a que la economía mexicana no está dando las mejores señales, con industrias como la automotriz entre las primeras afectadas.
La operación sucede una década después que el instrumento fuera lanzado al mercado mexicano, para generar una nueva forma de financiamiento de desarrolladores y diversificar la cartera de grandes inversionistas, como las administradoras de fondos para el retiro, mejor conocidas como afores.
En esos diez años se han listado casi 100 instrumentos que han financiado más de 350 proyectos --enfocados en un tercio en bienes raíces-- gracias a la obtención de más de 200 mil millones de pesos (10 mil 304 millones de dólares).
En esta ocasión --el CKD de Finsa--, las afores que invirtieron y que saldrán beneficiadas de la transacción son Afore Citibanamex, Afore Sura, Afore XXI Banorte (MX:GFNORTEO), Pensionissste, Afore Invercap, Principal, además de las aseguradoras New York Life y Qualitas, quienes por este instrumento registrarán un rendimiento de doble dígito (contra un proyectado de 9%).
Finsa y Fibra Uno ya habían hecho negocios entre ellas, puesto que en 2013 concretaron una operación similar por 372 millones de dólares, aunque en aquella ocasión la desarrolladora contaba con socios como American International Group (NYSE:AIG) y Walton Street Capital.