Informe de resultados: Lennar Q4 2024 no alcanza las expectativas, las acciones caen

Lennar Corporation (NYSE:LEN) informó de sus ganancias del cuarto trimestre el 18 de diciembre de 2024, revelando resultados que quedaron por debajo de las expectativas de Wall Street. La empresa registró un beneficio por acción (BPA) de 4,06 dólares, por debajo de la previsión de 4,20 dólares. Los ingresos fueron de 9.950 millones de dólares, por debajo de los 10.600 millones previstos. Tras la publicación de los resultados, las acciones de Lennar cayeron un 6,43% en las operaciones posteriores al cierre, situándose en 145,93 dólares, lo que refleja la preocupación de los inversores por los resultados y las perspectivas futuras de la empresa.

Aspectos clave

• El beneficio por acción y los ingresos de Lennar en el cuarto trimestre de 2024 incumplieron las expectativas de los analistas.
• El precio de las acciones cayó un 6,43% en las operaciones posteriores al cierre.
• Los nuevos pedidos y los márgenes brutos no alcanzaron las previsiones.
• La empresa está ampliando su estrategia de productos básicos y centrándose en la eficiencia operativa.

Resultados de la empresa

Los resultados de Lennar en el cuarto trimestre estuvieron marcados por las dificultades para cumplir las expectativas del mercado, con unas cifras de beneficios por acción e ingresos por debajo de lo esperado. La empresa se enfrentó a un difícil mercado inmobiliario caracterizado por elevados tipos de interés y problemas de asequibilidad. A pesar de estos obstáculos, Lennar mantuvo una fuerte posición de efectivo y continuó con su programa de recompra de acciones, lo que refleja la confianza en su estrategia a largo plazo.

Datos financieros destacados

• Ingresos: 9.950 millones de dólares (por debajo de la previsión de 10.600 millones)
• Beneficio por acción: 4,06 $ (por debajo de la previsión de 4,20 $)
• Nuevos pedidos: 16.895 (frente a los 19.000 previstos)
• Margen bruto: 22,1% (frente al 22,5% previsto)
• Posición de tesorería: 4.700 millones de dólares
• Recompra de acciones: 13,6 millones de acciones por 2.100 millones de dólares

Beneficios frente a previsiones

El beneficio por acción real de Lennar, de 4,06 dólares, fue un 3,33% inferior al previsto de 4,20 dólares, lo que supone una importante pérdida en comparación con trimestres anteriores, en los que la empresa solía cumplir o superar las expectativas. El déficit de ingresos de 650 millones de dólares puso aún más de relieve los retos a los que se enfrenta Lennar en el actual clima económico.

Reacción del mercado

Tras el anuncio de los resultados, las acciones de Lennar cayeron un 6,43% en las operaciones posteriores al cierre, reflejando la decepción de los inversores. La caída de la acción la acercó a su mínimo de 52 semanas de 134,3 dólares, lo que contrasta con las tendencias más amplias del mercado, donde muchos pares han mostrado resistencia a pesar de las incertidumbres económicas.

Perspectivas de la empresa

De cara al primer trimestre de 2025, Lennar ha ofrecido unas previsiones de nuevos pedidos de entre 17.500 y 18.000 viviendas y de entregas de entre 17.000 y 17.500 viviendas. La empresa pretende mantener un precio medio de venta de 410.000 a 415.000 dólares, con unos márgenes brutos que se espera que oscilen entre el 19% y el 19,25%. Lennar también tiene previsto escindir Milrose Properties y seguir centrándose en la racionalización de costes.

Comentario del ejecutivo

El consejero delegado Stuart Miller reconoció el difícil entorno a corto plazo, pero expresó su optimismo sobre el largo plazo, declarando: "A corto plazo lleno de baches, a largo plazo entusiasmado". La directora financiera, Diane Bessette, hizo hincapié en la estrategia financiera de la empresa, señalando: "El objetivo es que nuestros ingresos netos igualen realmente nuestro flujo de caja."

PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Durante la llamada de resultados, los analistas se centraron en los retos de asequibilidad de los consumidores y la estrategia de Lennar para mantener el volumen en medio de presiones sobre los márgenes. La discusión también cubrió la escisión de Milrose Properties y los impactos potenciales de la inmigración y las políticas arancelarias en el mercado de la vivienda.

Riesgos y desafíos

• Los elevados tipos de interés siguen afectando a la confianza de los consumidores y a la asequibilidad.
• La escasez crónica de viviendas sigue planteando problemas.
• Las posibles repercusiones de las políticas de inmigración y arancelarias podrían afectar a la dinámica del mercado.
• Alcanzar los objetivos de volumen y margen previstos en medio de la incertidumbre económica.
• Riesgos de ejecución asociados a la escisión de Milrose Properties.

Transcripción completa - Lennar Corporation (LEN) Q4 2024:

Operador de la Conferencia: Bienvenidos a la Conferencia Telefónica sobre los Resultados del 4º Trimestre de Lennar. En este momento, todos los participantes están en modo de sólo escucha. Después de la presentación, llevaremos a cabo una sesión de preguntas y respuestas. La conferencia de hoy está siendo grabada. Si tienen alguna pregunta, pueden desconectarse en este momento.

A continuación cedo la palabra a David Collins para la lectura de la declaración prospectiva.

David Collins, Interventor y Vicepresidente de Lennar: Gracias, y buenos días a todos. La conferencia telefónica de hoy puede incluir declaraciones prospectivas, incluidas las declaraciones relativas a los negocios, la situación financiera, los resultados de las operaciones, los flujos de efectivo, las estrategias y las perspectivas de Lennar. Las declaraciones prospectivas representan sólo las estimaciones de Lennar en la fecha de esta conferencia telefónica y no pretenden dar ninguna garantía en cuanto a los resultados futuros reales. Debido a que las declaraciones prospectivas se refieren a asuntos que aún no han ocurrido, estas declaraciones están inherentemente sujetas a riesgos e incertidumbres. Muchos factores podrían afectar a los resultados futuros y podrían hacer que las actividades o resultados reales de Lennar difieran materialmente de las actividades y resultados previstos en las declaraciones prospectivas.

Estos factores incluyen los descritos en nuestro comunicado de ganancias y en nuestros archivos de la SEC, incluidos los que figuran bajo el título Factores de riesgo contenidos en el Informe anual de Lennar en el Formulario 10 ks presentado más recientemente ante la SEC. Tenga en cuenta que Lennar no asume ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas.

Operador de la conferencia: Me gustaría presentar a su anfitrión, el Sr. Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO. Señor, puede comenzar.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y Consejero Delegado de Lennar: Muy bien, y gracias. Buenos días a todos y gracias por acompañarme hoy. Hoy estoy en Miami junto con John Jaffe, nuestra Co CEO y Presidenta Diane Bessette, nuestro Director Financiero David Collins, a quien acaban de escuchar, nuestro Controlador y Vicepresidente Fred Rothman está aquí, nuestro Director de Operaciones y Marshall Lanes también, Presidente de la Fundación Benéfica Lennar junto con algunos otros. Como de costumbre, voy a dar una visión macro y estratégica de la empresa. Después de mis observaciones introductorias, John va a dar una visión operativa, la actualización de algunos costes de construcción, tiempo de ciclo y algunos de nuestra estrategia de la tierra y la posición.

Como de costumbre, Diane va a dar una visión financiera detallada junto con algunas orientaciones limitadas para el primer trimestre de 2025. Y luego, por supuesto, tendremos nuestro periodo de preguntas y respuestas. Y como de costumbre, me gustaría pedirles que por favor se limiten a una pregunta y un seguimiento que podamos acomodar a tantos como sea posible. Permítanme comenzar. Nuestro cuarto trimestre fue un trimestre difícil para Lennar, ya que los tipos de interés subieron aproximadamente 100 puntos básicos durante el trimestre y desafiaron aún más la asequibilidad.

A principios del trimestre, vimos que las ventas se estancaban en los niveles de precios e incentivos existentes. Esto hizo necesario aumentar los incentivos, reducir los tipos de interés y ajustar los precios para activar las ventas y evitar una mayor acumulación de existencias. En consecuencia, nuestros resultados del 4º trimestre no cumplieron las expectativas, ya que los nuevos pedidos fueron 16.895 $ inferiores a los 19.000 $ que esperábamos y nuestro margen bruto fue un 22,1% inferior al 22,5% previsto. El déficit de margen se debió al aumento de los incentivos en las viviendas vendidas y entregadas en el trimestre. En consecuencia, estamos moderando nuestras expectativas de márgenes y ventas para el primer trimestre de 2025, a medida que el mercado se ajusta y estabiliza.

En general, el entorno económico, que en nuestra opinión fue constructivo el trimestre pasado para el sector de la construcción de viviendas, se ha vuelto ciertamente más difícil, ya que los tipos de interés a largo plazo, junto con los tipos hipotecarios, han subido constantemente desde nuestra última convocatoria de resultados. Aunque la demanda subyacente de viviendas nuevas sigue siendo muy fuerte y la oferta de viviendas disponibles sigue siendo crónicamente corta, una combinación de vacilante confianza del consumidor y el elevado coste de adquisición han puesto a prueba el deseo y la capacidad de los clientes para realizar transacciones. Aunque sigue habiendo un tráfico considerable de clientes en busca de vivienda, la urgencia por realizar una transacción se ha calmado a medida que los clientes se adaptan a una nueva normalidad. Por supuesto, la asequibilidad ha sido un factor que ha limitado la demanda y el acceso a la propiedad de la vivienda desde hace algún tiempo. La inflación y los tipos de interés han obstaculizado la capacidad de la familia media para acumular un pago inicial o para acceder a una hipoteca.

Los tipos de interés más altos también han bloqueado a los hogares en hipotecas con tipos de interés más bajos y han frenado el ascenso natural a medida que las familias crecen y necesitan más espacio. Las bajadas de tipos y los incentivos han permitido que la demanda acceda al mercado. Aunque los consumidores siguen teniendo empleo y, en general, confían en que seguirán teniéndolo y en que su remuneración aumentará, la subida de los tipos de interés y la inflación han superado su capacidad o su deseo de actuar. Aunque un empleo fuerte suele ir de la mano de un mercado inmobiliario fuerte, los tipos de interés han dejado al margen a muchos necesitados. Dado que la fuerte demanda, favorecida por los incentivos y la reducción de los tipos hipotecarios, ha impulsado el mercado de la vivienda nueva en los últimos años, esperamos que el ciclo de demanda generalizada se restablezca a medida que los tipos se estabilicen o incluso se moderen y que la demanda acumulada siga creciendo frente a la escasez de oferta.

Mientras que la demanda se ha visto limitada por la asequibilidad, la oferta de viviendas sigue siendo limitada. La bien documentada escasez crónica de viviendas es el resultado de años de infraproducción. Esta escasez se ve exacerbada por la continua escasez de producción impulsada por una demanda ahora contenida, junto con las restricciones ya existentes a la hora de conceder permisos y el aumento de las tasas de impacto a nivel local, así como el aumento de los costes de construcción en todo el panorama inmobiliario. Los alcaldes y gobernadores de todo el país son plenamente conscientes de la escasez y el déficit de viviendas en sus respectivas zonas geográficas. Muchos han insistido en la necesidad de viviendas asequibles, asequibles y para los trabajadores en sus respectivos mercados.

Por último, la inmigración y los aranceles se han añadido recientemente a la lista de cuestiones y preocupaciones potenciales a las que se enfrenta el sector. Reconocemos que todavía se está configurando el panorama en torno a estas cuestiones y que no se pueden abordar con certeza. Sin embargo, nuestra primera evaluación sugiere un impacto limitado para nosotros y para la industria y John discutirá esto con más detalle en breve. En este contexto macroeconómico, seguimos convencidos de los dos ejes de nuestra estrategia operativa.

Diane Bessette, Directora Financiera de Lennar: En primer lugar,

Stuart Miller, presidente ejecutivo y consejero delegado de Lennar: estamos centrados en el volumen y en ajustar nuestra producción al ritmo de ventas. Aunque nuestra ejecución en el cuarto trimestre se vio dificultada por el rápido e inesperado cambio en la dirección de los tipos de interés, nos ajustamos y adaptamos a las nuevas condiciones del mercado, ajustamos los incentivos y los precios y no permitimos que se dispararan nuestros niveles de inventario. Actualmente estamos centrados en mantener el volumen de ventas al alza a medida que aceleramos para recuperar el ritmo y corregir la pérdida de ventas que tuvimos en el cuarto trimestre. Por supuesto, recuperar el ritmo de ventas tiene un coste, y ese coste es una presión adicional sobre el margen. En consecuencia, de cara a las entregas del primer trimestre de 2025, esperamos vender entre 17.500 y 18.000 viviendas y entregar entre 17.017.500 viviendas.

Esperamos que nuestro margen sea del 19% al 19,25%, ya que prevemos que aproximadamente el 50% de las entregas del trimestre se venderán durante el trimestre y esto diluirá el margen del 20% que ya está incorporado en nuestra cartera de pedidos. No obstante, estamos centrados en impulsar las ventas y los cierres, conseguir un fuerte flujo de caja corriente incluso con una rentabilidad reducida y mantener unos niveles de inventario cuidadosamente gestionados, de modo que cuando las condiciones del mercado se estabilicen o mejoren, nos beneficiaremos de unos márgenes normalizados en nuestro creciente volumen. En segundo lugar, y simultáneamente, seguimos migrando nuestra plataforma operativa a una configuración de activos ligeros. Estamos mucho más cerca de completar la reestructuración estratégica de nuestra plataforma operativa, que dejará de ser una empresa de suelo que construye viviendas para convertirse en un modelo de construcción de viviendas sin activos y sin suelo que se beneficia de la entrega de viviendas terminadas justo a tiempo. Una vez más, estamos convencidos de que nuestro modelo estructurado de suelo ligero en activos permite un volumen y un crecimiento mucho más predecibles con una base de activos mucho menor y un perfil de riesgo más bajo, que ha sido y seguirá siendo el núcleo de nuestro modelo operativo.

El valor de esta estructura se verá en la ejecución de nuestra combinación Roush Coleman junto con la escisión de Milros, de la que hablaré con más detalle en breve. El volumen y el crecimiento constantes permiten mejorar la eficiencia operativa en los costes de construcción, la duración de los ciclos, los costes de adquisición de clientes y los gastos de venta, generales y administrativos. Y, por último, ha permitido la entrada consistente y predecible de parcelas de viviendas totalmente desarrolladas y entregadas justo a tiempo, lo que ha atraído capital a las asociaciones estructuradas de bancos de terrenos que han impulsado los casi 20.000.000.000 de dólares de transacciones que han permitido nuestra transformación de las líneas terrestres hasta la fecha. Confiamos en que nuestra estrategia operativa de volumen y crecimiento constantes con una entrega "justo a tiempo" de las viviendas desarrolladas seguirá permitiendo a nuestra empresa estar mejor posicionada para racionalizar nuestra estructura de costes y estar mejor posicionada con un fuerte volumen a medida que se normalicen los márgenes.

Permítanme volver brevemente a los resultados operativos del cuarto trimestre. Como he señalado antes, aunque estamos decepcionados con nuestros resultados reales del 1T, representan un trimestre coherente y estratégico de resultados operativos en el contexto de un difícil entorno de asequibilidad. A medida que los tipos de interés hipotecarios subían hasta situarse en torno al 7% a lo largo del trimestre, impulsamos el volumen de viviendas iniciadas, al tiempo que incentivamos las ventas para facilitar la asequibilidad. En el cuarto trimestre, iniciamos casi 18.500 viviendas, vendimos casi 17.000 viviendas y cerramos aproximadamente 22.200 viviendas. Aunque ya he hablado de las condiciones del mercado, los inicios y las ventas más tardíos también se atribuyeron a un menor recuento de comunidades a principios del trimestre, que ya se ha corregido.

Hemos podido resolver el déficit de comunidades que describimos el trimestre pasado y hemos pasado de 12,83 comunidades a finales del tercer trimestre a 14,47 comunidades, lo que supone un 13% más que el trimestre pasado y un 15% más que el año anterior. Nuestro recuento de comunidades nos posiciona materialmente mejor para impulsar el volumen que esperamos con menores tasas de absorción al entrar en 2025. Esperamos que las menores tasas de absorción ejerzan menos presión sobre nuestro margen a lo largo del tiempo, a medida que entreguemos entre 8.600 y 88.000 viviendas en 2025, lo que refleja un aumento de entre el 8% y el 10% con respecto a 2024. Durante el cuarto trimestre, los incentivos a la venta aumentaron hasta el 10,8%, ya que abordamos la asequibilidad y el retraso en el recuento de comunidades. Como contrapartida, pudimos mantener los costes de construcción y reducir la duración del ciclo, como John detallará en breve.

Y hemos mantenido nuestros costes de adquisición de clientes, mientras que nuestros gastos de venta y administrativos subieron al 7,2%, reflejando nuestro menor volumen y el menor apalancamiento del precio medio de venta. En el lado positivo, hemos impulsado el ritmo de producción en sincronía con el ritmo de ventas y hemos utilizado nuestro margen como punto de ajuste para permitir un flujo de caja consistente. Nuestra estrategia nos ha permitido recomprar otros 3.000.000 de acciones por 521.000.000 $ en el 4º trimestre, con lo que el total de recompra de acciones del año asciende a 13.600.000 acciones por más de 2.000.000.000 $ en efectivo. Terminamos el trimestre con 4.700.000.000 $ de efectivo en libros y un ratio de deuda sobre capital total del 7,5%. Estamos muy bien posicionados para la escisión de Milrose y para poder seguir recomprando acciones y reduciendo la deuda, ya que hasta la fecha hemos obtenido unos sólidos resultados operativos globales.

Seguimos estando excepcionalmente posicionados como empresa, desde nuestro balance hasta nuestra estrategia operativa, para poder ajustarnos y hacer frente al mercado a medida que se desarrolla a medida que nos adentramos en 2025. Dicho esto, somos muy optimistas sobre nuestro futuro. Por un lado, seguimos confiando en que la volatilidad actual, impulsada por la asequibilidad y los tipos de interés, remitirá. La demanda se adaptará a una nueva normalidad y la escasez de oferta seguirá siendo el tema dominante. El volumen seguirá ayudando a reducir nuestra estructura de costes y los incentivos se normalizarán y los márgenes se normalizarán y nuestro mayor volumen multiplicará los resultados.

Por otra parte, estamos igualmente entusiasmados con el giro de Milrose y la adquisición de Rausch Coleman y la forma en que ambos trabajarán juntos. Como la mayoría de ustedes saben por el comunicado de prensa de ayer, Milrose Properties, la filial que formamos para llevar a cabo la escisión que anunciamos hace algún tiempo, ha presentado ya una declaración pública de registro ante la SEC y está disponible en el sitio web de la SEC. En un futuro muy próximo, la escisión se hará pública y completará nuestra migración de casi 5 años a un modelo de explotación basado en activos. Milrose será el primer banco de suelo REIT que cotice en bolsa y utilizaremos nuestra plataforma de compra opcional de viviendas, a la que llamamos Hopper, para proporcionar a Lennar un inventario de viviendas totalmente desarrolladas justo a tiempo para las empresas relacionadas con Lennar y, posteriormente, para otros constructores de viviendas en Estados Unidos.

UU. La tolva es un conjunto completo de sistemas y procedimientos utilizados para operar y gestionar la adquisición, financiación y desarrollo de activos de tierra a escala diseñado y perfeccionado por Lennar en los últimos 20 años. La gestión externa de Milrose correrá a cargo de una filial de Kennedy Lewis Investments y de una empresa de inversión alternativa institucional con aproximadamente 17.000.000.000 de dólares de capital acumulado y una amplia experiencia tanto con Lennar como con el negocio del suelo y su desarrollo para constructores de viviendas. Todos los costes operativos de Millrose serán pagados por Kennedy Lewis a través de su comisión de gestión y Millrose no tendrá empleados propios. Milrose recibirá flujos de tesorería constantes en virtud de los contratos de opción.

Recibirá pagos mensuales recurrentes en concepto de opciones, que se utilizarán para pagar dividendos previsibles a los accionistas y recibirá además depósitos iniciales e ingresos de la venta de parcelas de viviendas totalmente desarrolladas. Milrose reciclará los ingresos procedentes de la venta de parcelas de viviendas totalmente desarrolladas en nuevas operaciones de adquisición y desarrollo de terrenos sin necesidad de captar nuevos fondos de inversores. En consecuencia, Millroads es una fuente añadida de capital más permanente para Lennar y como complemento a los acuerdos de opción negociados orgánicamente con promotores y otros programas gestionados profesionalmente que actualmente se basan en capital privado. Como tal, Milrose es una evolución importante de nuestra estrategia de línea terrestre, ya que permite el crecimiento a través de atractivas oportunidades orgánicas e inorgánicas, la mejora de la generación de flujo de caja y un fuerte retorno de capital e inventario a Lennar. Lennar aportará a Milros aproximadamente 5.200.000.000 de dólares en terrenos no urbanizados y parcialmente urbanizados y aproximadamente 1.000.000.000 de dólares en efectivo.

Además, Milros adquirirá aproximadamente 900.000.000 $ de activos de suelo como parte de nuestra adquisición de Rausch Coleman, mientras que Lennar adquirirá el inventario WIP y las operaciones de construcción de viviendas. Creemos que la relación en curso con Milrose puede facilitar otras transacciones de una manera ligera de activos también. Milrose dispondrá de capital suficiente para desarrollar su actividad principal y contará con un balance que le permitirá endeudarse o aportar capital adicional cuando lo necesite para su compromiso estratégico o su crecimiento. Lennar distribuirá el 80% de las acciones de Milros a los accionistas de Lennar. Habrá una acción de Milros por cada 2 acciones de Lennar.

Poco después, Lennar dispondrá del 20% restante, que por cierto no tiene derecho a voto, en una distribución de acciones de Milros o en un canje potencial por acciones de Lennar, lo que básicamente efectuaría una recompra sin efectivo de acciones de Lennar. Permítanme decir esto una vez más, ya que puede ser un poco confuso. La participación adicional del 20%, que son acciones sin voto, será retenida por Lennar durante un breve periodo de tiempo y rápidamente será distribuida o canjeada por acciones de Lennar para efectuar una recompra de acciones sin efectivo. Ni que decir tiene que estamos muy ilusionados con la posibilidad de que Milrose salga a bolsa en un futuro muy próximo. Permítanme ahora referirme brevemente a la adquisición de Roush Coleman.

Como he señalado, el giro Milrose trabajará mano a mano con nuestra compra previamente anunciada de Rausch Coleman Homes, que tiene su sede en Fayetteville, Arkansas. Rausch Coleman está dirigida por John Rausch, un constructor de cuarta generación que ha convertido a su empresa en la 21ª mayor constructora de viviendas del país. Estamos deseando dar la bienvenida a John y a su extraordinario equipo a la familia Lennar, ya que John seguirá trabajando junto a Lennar como socio y muchos de los asociados de Rausch Coleman se incorporarán de hecho a la empresa. Esta adquisición encaja perfectamente en nuestro plan de crecimiento estratégico de adquisición de empresas en concierto con nuestras propiedades Milrose spin off, donde Lennar adquiere los activos operativos, incluyendo WIM y Milrose adquiere las propiedades de la tierra. Esto permite a Lennar adquirir con una inversión limitada y producir un alto rendimiento habilitado por la plataforma Milrose.

Rausch Coleman construye en 12 mercados primarios a través de 7 estados y es el constructor número uno por cuota de mercado en 6 de estos mercados. Esta adquisición dará lugar a nuestra expansión en mercados nuevos y deseables en Arkansas, Kansas y Missouri, mientras crecen nuestras operaciones existentes en Texas, Alabama, Oklahoma y Florida. Roush Coleman encaja culturalmente muy bien con Lennar, compartiendo una filosofía operativa común centrada en la construcción de viviendas a precios razonables con sólidos diseños básicos. Al igual que Lennar, Rausch Coleman ofrece pocos cambios opcionales, la mejora de los mercados y tiene un compromiso general para la entrega de viviendas de alta calidad dentro del presupuesto y en la fecha prevista. Esperamos que la adquisición añada aproximadamente 100 comunidades, 4.000 entregas y 4.000 nuevos pedidos en 2025, suponiendo que esta adquisición se cierre a finales del primer trimestre.

Tras la actividad de 2025, habrá más de 37.000 emplazamientos de viviendas controlados a través de Milros para la operación de Lennar a partir de 2026. La actividad 2025 se concentra 30% en los mercados donde Lennar tiene operaciones existentes y 70% en los nuevos mercados donde Lennar se aprovechará de la reputación excepcional de Rausch Coleman y operaciones bien dirigidas como nos integramos en 1 Lennar. Estamos muy entusiasmados con las adiciones de Rausch Coleman a la huella de Lennar. Así que hemos cubierto mucho. Y en conclusión, permítanme decir que si bien este ha sido un trimestre difícil y fin de año para Lennar, mientras que el camino a corto plazo por delante puede parecer un poco agitado, somos muy optimistas sobre el camino a largo plazo por delante.

A pesar de los baches en el camino, este es un momento emocionante para Lennar. En Lennar, estamos mejorando la plataforma financiera y operativa a medida que impulsamos la producción y las ventas. Hemos seguido impulsando la producción para hacer frente a la escasez de viviendas que sabemos que persiste en nuestros mercados. Dicho esto, a medida que los tipos de interés se normalicen, creemos que la demanda reprimida se activará y el margen se recuperará, y estamos bien preparados con una fuerte y creciente huella nacional, un creciente número de comunidades y un creciente volumen. Y lo que es más importante, nuestro sólido balance y nuestras aún más sólidas relaciones con los bancos de suelo nos ofrecen la flexibilidad y la oportunidad de considerar y ejecutar un crecimiento meditado para nuestro futuro.

En este sentido, nos centraremos en nuestro modelo de fabricación y seguiremos utilizando nuestras asociaciones de suelo para crecer con un enfoque de alto rendimiento sobre el capital y los fondos propios. También seguiremos centrándonos en nuestro modelo de negocio puro y reduciremos la exposición a activos no esenciales. Seguiremos impulsando la entrega de viviendas justo a tiempo y un balance sin activos. Y a medida que completemos nuestra transformación de activos ligeros, seguiremos generando un fuerte flujo de caja y devolviendo capital a nuestros accionistas a través de dividendos y recompra de acciones, al tiempo que perseguimos el crecimiento estratégico. Por ahora, prevemos entre 17.000 y 17.500 cierres en el primer trimestre de 2025, con un margen del 19% al 19,25%.

Esperamos entregar aproximadamente entre 86.000 y 88.000 viviendas en 2025. También esperamos seguir recomprando acciones en 2025 y determinaremos la cantidad a medida que veamos la evolución de nuestro giro Milro y el rendimiento de nuestro modelo operativo de telefonía fija. Esperamos con ilusión el año 2025 y por ello quiero dar las gracias a los extraordinarios asociados de Lennar por su enorme concentración, esfuerzo y talento. Y con esto, permítanme pasar la palabra a John.

John Jaffe, codirector general y presidente de Lennar: Gracias, Stuart, y buenos días a todos. Como acaban de escuchar, nuestros equipos operativos de Lennar siguen centrándose en la ejecución de nuestra estrategia operativa para convertirnos en un fabricante de construcción de viviendas de alto volumen constante utilizando el margen como amortiguador. Hablaré de nuestro rendimiento en el cuarto trimestre en cuanto a ritmo de ventas, reducción de costes, reducción del tiempo de ciclo y posición de suelo sin activos. Nuestro enfoque empieza por conocer el ritmo de ventas necesario para igualar nuestro ritmo de producción. Aunque tanto el ritmo de inicio de la producción como la duración de los ciclos fueron los esperados, como Stuart señaló, las condiciones del mercado cambiaron con respecto a lo que habíamos previsto y nuestras ventas no mantuvieron el ritmo.

Al comienzo del trimestre, esperábamos que la asequibilidad disminuyera y fijamos los precios en consecuencia. Sin embargo, los tipos hipotecarios subieron en lugar de bajar y esta fijación de precios hizo que no alcanzáramos el ritmo de ventas previsto para la primera parte del trimestre. Cuando vimos que los tipos hipotecarios seguían subiendo y que el consumidor necesitaba más ayuda con la asequibilidad, ajustamos nuestros precios para adaptarnos al mercado. A medida que realizábamos estos ajustes, medíamos continuamente los resultados con respecto al ritmo deseado y, si seguíamos sin alcanzarlo, realizábamos nuevos ajustes. Estos incentivos consistieron principalmente en rebajas de los tipos hipotecarios y, para algunos compradores, utilizamos costes de cierre o reducciones de precio para atender sus necesidades específicas.

Además de ajustar los precios, nuestras divisiones trabajan a diario con la maquinaria de Lennar para evaluar si tenemos el volumen de clientes potenciales y citas necesarias. El déficit de ventas hizo que nuestro ritmo general de ventas del cuarto trimestre, de 4,2 viviendas por comunidad y mes, fuera inferior a nuestro ritmo inicial de 4,6. Aunque las ventas fueron más lentas durante la primera parte del trimestre, nos ajustamos como he señalado, lo que dio como resultado nuestro ritmo de ventas de noviembre de 4,6 viviendas por comunidad al mes, que nos permitió terminar el trimestre con una media de unas 2 viviendas terminadas sin vender por comunidad. Para que quede claro, no es que el mercado mejorara en noviembre, sino que fue nuestro ajuste de los incentivos a la situación del mercado lo que mejoró el ritmo. En contraste con un entorno de ventas más desafiante, nuestro coste de construcción y el tiempo de ciclo continuaron beneficiándose a lo largo del cuarto trimestre de nuestro enfoque en la producción de flujo uniforme junto con nuestro alto volumen.

Este enfoque en la fabricación junto con la maximización de la eficiencia de nuestra estrategia de producto principal nos permitirá seguir mejorando el coste y el tiempo de ciclo en 2025. En el cuarto trimestre, nuestros costes de construcción fueron coherentes con los del tercer trimestre y disminuyeron un 2% interanual. Lograr una reducción de costes del 2% en un entorno inflacionista caracterizado por el aumento de los costes de mano de obra y materiales en la cadena de suministro durante el año pasado demuestra la eficacia de nuestra estrategia y confirma las ventajas de nuestro enfoque de "constructor preferente". Esta estrategia de fabricación también se ha traducido en una reducción continua del tiempo de ciclo. En el cuarto trimestre, la duración media de los ciclos se redujo en 2 días respecto al tercer trimestre, hasta situarse en 138 días naturales de media para las viviendas unifamiliares. Se trata de una reducción interanual de 23 días, es decir, del 14%, que ha contribuido sustancialmente a la mejora de la rotación de inventarios.

También quiero comentar las posibles repercusiones de los nuevos aranceles o de las políticas de inmigración, ya que pueden afectar a los costes y a la duración de los ciclos. En cuanto a los aranceles, hace 8 años que hicimos un cambio importante para alejarnos de la fabricación china y de otros países asiáticos, hasta el punto de que hoy la mayoría de lo que compramos a nuestra cadena de suministro procede de fabricantes estadounidenses. Sigue habiendo algunas piezas fabricadas en China, principalmente componentes electrónicos utilizados en la fabricación de productos que se ensamblan aquí. Si estos componentes quedan sujetos a aranceles, estimamos que el impacto potencial en los costes oscilará entre 5.000 y 7.000 dólares por oro.

En cuanto a la madera, ya hemos pasado a utilizar más madera cultivada en el país. En cuanto a la inmigración, el impacto potencial de un cambio en las políticas de inmigración es mucho más difícil de evaluar. En primer lugar, no sabemos qué políticas se aplicarán. Además, no hay información fiable sobre qué porcentaje de la mano de obra de nuestros oficios locales o de nuestros fabricantes puede estar sujeto a una nueva regulación y aplicación. Lo que sí sabemos, al igual que con las interrupciones de la cadena de suministro durante la pandemia, es que seremos capaces de trabajar con nuestros oficios locales y fabricantes nacionales para encontrar las soluciones más eficaces debido a nuestra posición de constructor de elección con un alto volumen constante y un enfoque en la eficiencia de la producción.

Hemos aprendido de esa experiencia previa lo importante que es nuestra estrategia para la cadena de suministro, que nos permite minimizar el impacto de las interrupciones, y creemos que seremos capaces de hacer lo mismo de nuevo. Lo sentimos, pero en el cuarto trimestre seguimos trabajando eficazmente con nuestros promotores inmobiliarios estratégicos y socios de bancos de terrenos para comprar terrenos en nuestro nombre y entregarlos justo a tiempo a nuestra maquinaria de construcción de viviendas. Diane detallará cómo se desglosan las compras de nuestros bancos de terrenos en el trimestre, pero la mayoría de las compras son adquisiciones justo a tiempo para adaptarse al ritmo de nuestras tiendas comunidad por comunidad. Durante el trimestre, los bancos de suelo adquirieron en nuestro nombre unas 17.000 viviendas por un valor aproximado de 1.500.000.000 $ en adquisición de suelo y un compromiso de unos 640.000.000 $ en desarrollo de suelo. Con el objetivo de reducir los activos, nuestra oferta de terrenos en propiedad disminuyó a 1,1 años, frente a 1,4 años, y el porcentaje de terrenos controlados aumentó al 82%, frente al 76% interanual.

Estas mejoras en la ejecución de nuestras estrategias operativas permitieron reducir la duración de los ciclos y el número de terrenos en propiedad, lo que se tradujo en una mejora de la rotación del inventario, que ahora se sitúa en 1,6 frente al 1,5 del año pasado, lo que supone un aumento del 7%. El cuarto trimestre ha sido un reto para el entorno operativo, ya que los tipos hipotecarios han subido y los compradores de viviendas han necesitado más ayuda para conseguir un pago mensual que puedan permitirse. Vamos a seguir con nuestra estrategia de fijación de precios al mercado a medida que navegamos en cualquier dirección las tasas se mueven en 2025. Nos apoyaremos en la máquina de ventas del mercado de Lamar y seguiremos centrados en la producción de alto volumen de flujo uniforme y, con Millrose en su lugar, ejecutaremos aún mejor nuestra estrategia de suelo ligero de activos. También quiero reconocer y agradecer a nuestros extraordinarios asociados su duro trabajo, concentración y ejecución.

Y ahora cedo la palabra a Diane.

Diane Bessette, Directora Financiera de Lennar: Gracias, John, y buenos días a todos. Stuart y John han proporcionado una gran cantidad de color en relación con nuestro rendimiento operativo. Por lo tanto, voy a dedicar unos minutos a resumir los aspectos más destacados del balance y luego proporcionar estimaciones para el primer trimestre. Volviendo al balance. Una vez más, como han oído, nos adherimos a nuestra estrategia basada en el volumen de maximizar los rendimientos mediante la rotación de inventario con el margen de mercado adecuado.

El resultado de estas acciones fue que impulsamos el flujo de caja y terminamos el año con 4.700.000.000 dólares de efectivo y sin endeudamiento en nuestra línea de crédito renovable de 2.900.000.000 dólares. dólares de la línea de crédito renovable. Esto proporcionó una liquidez total de aproximadamente 7.600.000.000 dólares Como resultado de nuestro continuo enfoque en la eficiencia del balance y la reducción de nuestras inversiones de capital, una vez más seguimos avanzando hacia nuestro objetivo de convertirnos en land light. A finales de año, nuestros años de propiedad eran de 1,1 años y nuestros terrenos controlados eran del 82%, el porcentaje más bajo de años de propiedad y el más alto de control de nuestra historia. Terminamos el año con 85.000 viviendas en propiedad y 394.000 controladas, lo que supone un total de 479.000 viviendas.

Creemos que esta cartera nos proporciona una sólida posición competitiva para seguir aumentando la cuota de mercado de forma eficiente en términos de capital. Este trimestre hemos invertido 2.100 millones de dólares en la compra de terrenos. Sin embargo, casi el 80% eran solares de viviendas terminadas en los que pronto se iniciará la construcción vertical. Esto es coherente con nuestro modelo de fabricación de compra de terrenos justo a tiempo. De las viviendas cerradas durante el trimestre, aproximadamente el 66% procedían de estructuras de suelo de terceros, en las que compramos la vivienda terminada.

Por último, la rotación de existencias fue de 1,6 veces, frente a 1,5 veces el año pasado, y la rentabilidad de las existencias fue del 29,2%. A medida que avancemos con la escisión de Millro y sigamos reduciendo nuestra propiedad de terrenos y comprando viviendas justo a tiempo, nuestros beneficios deberían aproximarse más al flujo de caja y, con el tiempo, nuestro objetivo sería alinear más estrechamente el retorno de capital a los accionistas con este flujo de caja. Durante el trimestre y en consonancia con nuestro enfoque de producción, iniciamos unas 18.400 viviendas y terminamos el trimestre con 35.600 viviendas en inventario. Esta cifra de existencias incluye aproximadamente 2.900 viviendas terminadas sin vender, lo que supone unas 2 viviendas por comunidad y está dentro de nuestro rango histórico. En cuanto a nuestra posición de deuda, este trimestre no hemos tenido amortizaciones ni recompras de pagarés preferentes.

Sin embargo, para el año 2024, amortizamos $ 554,000,000 de notas. Y desde 2018, hemos reembolsado o recomprado más de $ 7,000,000,000 de notas con un ahorro de tasas de interés de casi $ 400,000,000 Estas acciones redujeron nuestra deuda de construcción de viviendas a la relación de capital total a 7.5@yearend, nuestra más baja. Y nuestro próximo vencimiento de deuda no es hasta mayo de 2025. En consonancia con nuestro compromiso de aumentar el retorno a los accionistas, como Stuart señaló, hemos recomprado 3.000.000 de nuestras acciones en circulación por 521.000.000 dólares Esto llevó el total para el año a 13.600.000 acciones por un total de 2.100.000.000 dólares Además, hemos pagado dividendos en efectivo total este trimestre de 135.000.000 dólares y un total de aproximadamente 550.000.000 dólares para el año. Así pues, en el conjunto del ejercicio 2024, hemos devuelto unos 3.300.000.000 de dólares a nuestros accionistas y tenedores de deuda.

En resumen, la solidez de nuestro balance, la fuerte liquidez y el bajo apalancamiento nos proporcionan una gran confianza y flexibilidad financiera de cara a 2025. Con este breve resumen, me gustaría pasar al primer trimestre y ofrecer algunas estimaciones orientativas. Nótese que estas estimaciones no incluyen el impacto de la adquisición de Rausch Coleman ni la escisión de Novartis. Empezando por los nuevos pedidos, esperamos que en el primer trimestre los nuevos pedidos se sitúen entre 17.500 y 18.000 viviendas, ya que igualamos el ritmo de ventas con el de producción. Prevemos que nuestras entregas en el primer trimestre se sitúen entre 17.000 y 17.500 viviendas, con el objetivo de seguir convirtiendo las existencias en efectivo.

El precio medio de venta en el primer trimestre debería situarse entre 410.000 y 415.000 dólares, ya que seguimos ajustando el precio al mercado para que sea asequible. Esperamos que nuestros márgenes brutos se sitúen entre el 19% y el 19,25%. Así que, como Stuart ha aludido para proporcionar un contexto adicional, el margen bruto de nuestra cartera de pedidos que se espera cerrar en el 1er trimestre es de alrededor del 20%. Lo que no tenemos visibilidad en este momento es el margen bruto de las viviendas que esperamos vender y cerrar en el 1T, que anticipamos será aproximadamente el 50% de los cierres. A mediados de diciembre, con la limitada visibilidad que vamos a tener en la temporada de ventas de primavera, prevemos que estos cierres tendrán un margen bruto inferior al de nuestra cartera.

Sin embargo, si las condiciones del mercado mejoran, nos beneficiaremos de esta subida. Además, recordemos que nuestros márgenes del primer trimestre siempre se ven afectados negativamente por la contabilización en el periodo en curso de los costes de campo, ya que los ingresos del primer trimestre son los más bajos del año. Además, como ocurre históricamente, el 1T será el punto más bajo para los márgenes durante 2025. Nuestro porcentaje de SG y A debería situarse entre el 8,7% y el 8,8%, ya que prevemos un aumento de los costes para mantener la actividad de ventas. Para el conjunto de las ventas de terrenos de la joint venture de construcción de viviendas y otras categorías, esperamos situarnos en torno al umbral de rentabilidad.

En cuanto a Lennar Other, esperamos una pérdida de unos 20.000.000 dólares. Sin embargo, recordemos que esto excluye el impacto de cualquier posible ajuste de mercado de nuestras inversiones en tecnología pública. En el primer trimestre, nuestros ingresos y gastos corporativos ascenderán al 2,6% de los ingresos totales, y nuestra contribución a la fundación benéfica se basará en 1.000 dólares por vivienda entregada. Esperamos que nuestro tipo impositivo en el 1T sea de aproximadamente el 24,5% y que el número medio ponderado de acciones sea de aproximadamente 266.000.000 acciones. Así pues, sobre una base consolidada, estas estimaciones deberían producir una horquilla de BPA de aproximadamente 1,60 a 1,80 dólares por acción para el trimestre. Y ya que nos dirigimos a 2025, como hemos señalado, dado que las condiciones del mercado son inciertas, sólo estamos proporcionando orientación de entrega.

Nuestro objetivo es entregar entre 86 1.088.000 viviendas para todo el año 2025, incluyendo la adquisición de Rausch Coleman. Con eso, permítanme pasar a la operadora.

Operadora de conferencias: Gracias. En este momento, vamos a comenzar la sesión de preguntas y respuestas. Por favor, limítese a una pregunta y un seguimiento. Alan Ratner con Zelman y Asociados. Puede continuar, señor.

Alan Ratner, Analista, Zelman y Asociados: Hola, chicos. Buenos dias. Gracias por todos los detalles. Definitivamente están pasando muchas cosas ahora mismo. Os lo agradezco.

Stuart, supongo que me encantaría escuchar tu opinión sobre el consumidor y los factores que afectaron a la demanda durante el trimestre. Obviamente, los tipos se movieron en la dirección equivocada, y creo que tiene sentido comparado con donde estabais en septiembre porque las cosas fueron un poco más débiles de lo esperado. Pero si nos fijamos en la tasa hipotecaria absoluta en los altos 6s, tal vez alcanzando el 7% en el trimestre, no es demasiado diferente de lo que estaban vendiendo en la primavera de 24 hace un año. Sin embargo, parece que las cosas fueron bastante significativamente más débiles desde la perspectiva de la demanda global. ¿A qué lo atribuyen?

¿Es estacionalidad? ¿A la situación de la oferta y la demanda, dado el número de especificaciones que se han puesto sobre el terreno? ¿Porque no parece que las cosas hayan cambiado tan drásticamente en la economía como para justificar un panorama mucho más débil en ese tipo de entorno de tipos?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y Consejero Delegado de Lennar: Alan, creo que es una combinación de factores. Creo que el consumidor y en particular en el nivel de entrada, pero incluso a medida que avanza en el nivel de subir, la adquisición de un pago inicial en el entorno inflado de hoy. Lo que quiero decir es que los precios han subido y la tasa de inflación ha bajado, pero eso no significa que los precios hayan bajado. Es más difícil acumular un pago inicial y es más difícil tener derecho a una hipoteca. Creo que hay una combinación de tipos de interés subiendo y bajando y subiendo, bajando.

Se ha creado un poco de vacilación y la gente realmente apretar el gatillo. También hay algo de estacionalidad. Hay una serie de factores que están sucediendo y simplemente se ha convertido en un entorno más difícil para conseguir que el comprador realmente tome la decisión de comprar. A medida que nos acercábamos al final del tercer trimestre, cuando los tipos de interés tendían a la baja, no vimos la misma respuesta a la bajada de tipos que habíamos visto en movimientos anteriores. Y a partir de ahí, en el cuarto trimestre, cuando los tipos de interés primero bajaron y luego subieron en el cuarto trimestre, los tipos de interés bajaron y luego subieron en el cuarto trimestre.

John Jaffe, Co-CEO y Presidente, Lennar: estela de

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: la reducción de 50 puntos básicos de la Fed. El consumidor se sintió un poco sorprendido por ello y ha quedado más al margen. Así que sólo digo que es una combinación de cosas que hemos sentido en la puerta de nuestros centros de bienvenida a casa. Y, en particular, cuando los tipos empezaron a subir durante el cuarto trimestre, se hizo cada vez más difícil navegar por las aguas de los incentivos y la reducción de los tipos y de los precios de compra, todos los componentes que tenemos como herramientas para navegar por esas aguas se hicieron un poco más difíciles y costó un poco más hacer que el consumidor se decidiera.

Alan Ratner, Analista, Zelman y Asociados: Entendido. Y aprecio el color adicional allí. Y en segundo lugar, sobre vuestra estrategia general de ritmo frente a precio, siempre habéis articulado el margen y el precio como la palanca para alcanzar los objetivos de volumen. Tengo curiosidad por saber si pensáis en 25 y en los objetivos de crecimiento de los cierres, que no son muy diferentes de los que teníais hace 3 meses, aunque el mercado parece haber cambiado un poco.

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: un poco más bajo. ¿Qué piensas sobre

Alan Ratner, analista, Zelman and Associates: ¿la sensibilidad ahora que los márgenes están por debajo, al menos por el momento, de los objetivos de volumen que habéis establecido? Ya sabes, ¿los objetivos de volumen que has establecido?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Tenemos la convicción de que el volumen de estado estacionario nos ayudará a racionalizar los costos tanto a nivel de la tierra y en el costo duro palos y ladrillos nivel, así como los gastos generales en el tiempo. La respuesta es que nos ajustaremos al mercado. Vamos a mantener el volumen. Por supuesto, puede haber algo que es tan errático que podríamos cambiar nuestra estrategia porque está fuera de los límites. Pero en lo que se refiere al mercado, el ajuste a una nueva normalidad y los tipos de interés o en lo que se refiere a cuestiones de asequibilidad, simplemente asequibilidad, vamos a ajustarnos a las condiciones del mercado y mantener el volumen y vamos a utilizar eso como un punto de apalancamiento para racionalizar tanto la tierra como los costes de producción.

Alan Ratner, Analista, Zelman y Asociados: Entendido. Muchas gracias. Se lo agradezco. Feliz Año Nuevo.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Gracias. Igualmente.

Operador de la conferencia: Gracias. Nuestra siguiente llamada es Michael Rehaut con JPMorgan.

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: Hola, buenos días. Gracias por aceptar mis preguntas. De nada.

Trevor Allison, Analista, Wolfe Research: Primero,

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: un montón de preguntas que estoy seguro de que vamos a escuchar acerca de Milrose en breve, pero me gustaría centrarme sólo en el negocio principal, que creo que es realmente el foco en la mayoría de los clientes que hablamos con los inversores que estamos hablando hoy. Stuart, que ha mencionado un par de veces que está posicionando la empresa en términos de mantener su especificación terminada tipo de en línea con los históricos tipo de seguir moviendo el volumen. Os estáis posicionando para beneficiaros de un margen normalizado cuando las cosas se estabilicen. También aludiste, creo que Diane aludió a tu convicción de que el primer trimestre debería ser el más bajo en términos de margen bruto del año. Estoy tratando de pensar en lo que un margen bruto normalizado podría significar en los próximos 12, 24 meses en relación con lo que estás viendo en el último año, lo que estás viendo en el 1T.

¿Cómo deberíamos pensar en lo que significa un margen normalizado para Lennar, digamos, una vez que superemos este periodo más accidentado?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Mike, creo que es difícil mirar hacia el futuro, especialmente en lo que yo consideraría tiempos turbulentos. Y tal vez turbulencia sea una palabra demasiado fuerte, pero los tipos de interés se están moviendo. Hay muchos cambios inyectados en el sistema en general. ¿Qué es exactamente normalizado? No sé cuál es ese número.

Ciertamente está al norte de donde estamos ahora. Creo que el mercado se está ajustando a una nueva normalidad. Subyace una escasez de oferta y la demanda está creciendo en un segundo plano, simplemente por la población y la formación de hogares. ¿Qué es un margen normalizado? Va a ser más alto que donde estamos ahora.

Y va a subir a medida que la demanda se active por las fuerzas del mercado. Y eso significa que los tipos de interés, la estabilización de los precios en el supermercado o en la gasolinera o la bajada de los precios de la gasolina. Todas estas cosas van a trabajar juntas. En lo que nos hemos centrado es que vamos a fijar los precios según las condiciones del mercado y eso significa que a medida que el mercado fluye y refluye, nuestro margen se moverá hacia arriba y hacia abajo junto con él. Y sabemos que las condiciones del mercado ahora son difíciles.

Vendrán tiempos más fáciles en los que el margen volverá a subir y multiplicaremos por un volumen mayor.

John Jaffe, codirector general y presidente de Lennar: Mike, yo sólo añadiría, como usted ha oído de todos nosotros es que nuestra estrategia realmente permite a nuestro enfoque de la cadena de suministro para seguir encontrando eficiencias y reducir los costos allí que ayudará a la ecuación de margen.

Michael Rehaut, analista de JPMorgan: Se lo agradezco, tanto a Stuart como a John. Gracias. Supongo que la segunda pregunta es sobre la línea superior. El último trimestre, y creo que lo habéis reiterado varias veces, tenéis intención de aumentar los volúmenes en torno al 10% anual. Es lo que dijisteis el último trimestre para el año fiscal 2025 y siguientes.

Sus previsiones ahora son del 8% al 10%. Sin embargo, incluye la contribución de Rausch Coleman, que creo que dijiste que contribuía al crecimiento en un 5%, 4.000 unidades si cerramos el primer trimestre. Así que creo que obviamente implica un crecimiento orgánico entre el 3% y el 5%. Sólo me preguntaba si de cara al futuro el único competidor de volumen similar a Horton hablaba de un crecimiento de volumen de plano a ligeramente superior en el año fiscal 2025. Y gran parte de ello se debe a los retos de poner comunidades en línea. ¿Cómo deberíamos pensar en el crecimiento orgánico de Lennar en el futuro?

¿Siguen considerando ese objetivo del 10% como una cifra global? ¿Hay alguna variabilidad? ¿Es el crecimiento orgánico quizás un poco menor? Porque ciertamente parece que el año fiscal 2025 podría estar por debajo de lo normal o aspirar a un año de crecimiento al menos sobre una base orgánica para algunos constructores.

Fred Rothman, Interventor y Vicepresidente, Lennar: Mike,

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: la línea entre orgánico e inorgánico se ha vuelto un poco más borrosa. Y la razón es que a medida que crecemos, estamos añadiendo comunidades. A veces lo hacemos a través de la adquisición de pequeños constructores que han decidido que una afiliación o colaboración con nosotros es la mejor forma de avanzar. Y a veces se trata simplemente de la adquisición de comunidades adicionales, en lugar de comprar una, compramos cuatro. Y esto es algo que tiene en curso sobre una base regular en diferentes mercados a un ritmo diferente.

Así que es difícil descifrar dónde está la línea entre orgánico e inorgánico. Así que estamos viendo básicamente ese tipo de tasa de crecimiento como una combinación entre los 2. Con Rausch Coleman, tenemos una combinación de algunos mercados en los que ya estamos incrustados, donde estamos añadiendo el recuento de la comunidad a un sistema operativo ya existente bastante robusto o plataforma. Y tenemos otros mercados, en los que estamos creciendo de novo en nuevos mercados, trabajando con la tremenda reputación que tiene Rausch Coleman y el personal de alta calidad que viene con la adquisición. Así que incluso con Rausch Coleman, la línea entre orgánico e inorgánico realmente plantea la cuestión de si podemos separarlo y cómo lo vemos.

Consideramos que tanto lo orgánico como lo inorgánico están vinculados a nuestra estrategia de crecimiento.

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: Sí, Mike, creo que me gustaría añadir que, como usted está diciendo con Rausch Coleman, mientras que nos estamos expandiendo en nuevos mercados, también estamos creciendo la cuota de mercado en los mercados existentes. Y ese es realmente el objetivo, porque cuanto mayor sea nuestra cuota de mercado, más beneficios obtendremos de ese mercado. Y creo que lo que es realmente importante recordar también es la forma en que estamos estructurando estos, los llamaremos el crecimiento inorgánico. Y creo que eso es realmente un gran diferenciador. Estamos comprando WIP, convirtiéndolo rápidamente, añadiendo rentabilidad a la línea de fondo y con un alto rendimiento.

Así que creo que hay que pensar en ese tipo de actividad de M y A, si se quiere, en una luz muy diferente. Solía ser muy negativa. Venía con un montón de buena voluntad y cosas por el estilo. Creo que es más parecido al crecimiento orgánico de lo que se pensaba históricamente.

Michael Rehaut, analista de JPMorgan: Sí, y te lo agradezco, Diane. Y sólo para aclarar que los márgenes brutos del 1T no incluyen ningún impacto de la contabilidad de compras para Rausch Coleman, supongo que no se espera que sea en el 1T, pero digamos que en el 2T, 3T, ¿se espera algún impacto de la contabilidad de compras?

Diane Bessette, Directora Financiera de Lennar: Sí. Habrá algún impacto contable en el segundo trimestre si cerramos al final del primero. Pero yo diría, pienso en ello, si estamos y de nuevo, dependiendo de cuándo cerremos, si estimamos 4.000 entregas durante el segundo, 3er trimestre, puedes ver que el impacto de la contabilidad de compras en ese segundo trimestre no será material para los márgenes en general.

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: Genial. Gracias. Felices fiestas a todos. Felices fiestas a todos.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Gracias, Mike.

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: Gracias, Mike.

Operador de la Conferencia: Gracias. Nuestra siguiente llamada es Stephen Kim con Evercore ISI. Usted puede ir por delante, señor.

Stephen Kim, Analista, Evercore ISI: Muchas gracias, chicos. Quiero intentar aclarar un poco si puedo el margen bruto. Stuart, creo que has indicado que la cartera de pedidos tiene márgenes brutos cercanos al 20%. Y creo que te oí decir que pensabas que el número o el porcentaje de cierres en el primer trimestre que aún no habías vendido a finales de noviembre era aproximadamente la mitad, ¿verdad? Entonces eso facilita que tu margen bruto del 19% en el 1T, eso implica que el material que vas a vender aquí en las próximas semanas, estás pensando que puede ser un margen bruto del 18%.

Creo que también indicasteis que en el primer trimestre os pusisteis al día en ventas porque no alcanzasteis las del cuarto trimestre. Eso podría sugerir que si intentas averiguar cuál es un margen bruto estable, ese 18% es probablemente un poco más bajo porque estás sobrevendiendo un poco para compensar lo del cuarto trimestre. ¿Sólo quiero asegurarme de que estoy pensando en ello correctamente, o si hay algún otro ajuste en el que debamos pensar?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Creo que estás haciendo un buen trabajo. Es bastante correcto. Y tendremos que ver cómo se desarrolla realmente el mercado y permite o no permite la actividad a ese nivel, pero vamos a resolver a la actividad.

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: Creo que eso es correcto, Steve. Y ese margen del 20%, si lo piensas, tiene el impacto del aumento de los niveles de incentivos del 4º trimestre, sobre el que John te dio algunos detalles. Y creo que si las condiciones del mercado mejoran, habrá un aumento. Pero estamos tratando de ser muy conservadores en este momento porque no hay mucha visibilidad mientras estamos aquí sentados a mediados de diciembre.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Y permítanme añadir y decir, mira, estamos resolviendo al volumen, pero lo que estamos haciendo es que estamos trabajando mientras resolvemos al volumen en la racionalización de la estructura de costes y si es en el lado de la tierra o si es en el lado de producción de costes duros, nuestras relaciones con nuestros socios comerciales la construcción de volumen predecible que pueden contar y saben que no estamos vacilando nos permite volver a trabajar algunas de las eficiencias en algunos de esos números. Hemos seguido reduciendo nuestros costes o al menos los hemos mantenido estables en un entorno difícil. Y creemos que podremos progresar más en la racionalización de costes dando un volumen consistente. Así que hay algunas compensaciones en todo esto que son importantes para la forma en que estamos pensando en nuestro negocio.

Stephen Kim, Analista, Evercore ISI: Sí, eso es útil. Y creo que también debería haber mencionado que en el primer trimestre los márgenes son inferiores a los de un año completo. Eso también es cierto. Así que 2018 no es exactamente una cifra anualizada, además de ser conservadora.

Diane Bessette, Directora Financiera de Lennar: Sí. Y permíteme decir que también tenemos ese impacto en el campo, Steve, que no es una cifra inmaterial.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Y permítanme decir esto que quiero volver a la Q3 donde detallé que nuestro recuento de la comunidad había caído. El refuerzo del recuento de comunidades también ayuda a aliviar parte de la presión a nivel de comunidad por comunidad. Así que estas cosas van a funcionar. Confiamos en ello y nos gusta el hecho de que, de acuerdo, ahora estamos un poco por debajo, pero con el tiempo nos normalizaremos y multiplicaremos por un número mayor.

Stephen Kim, Analista, Evercore ISI: Entendido. Cambiando de marcha al volumen, su guía de cierres es del 86% al 88%, un 10% más. Supongo que mi pregunta es, ¿asume eso pedidos para el año notablemente por encima del rango de cierres? ¿O supone un ratio de rotación de cartera significativamente mayor para el año?

Porque creo que para alcanzar esa guía de cierres, vas a necesitar una cosa o la otra. Vais a tener que tener pedidos superiores a esa cifra o vais a tener que tener un ratio de rotación de cartera superior al del año pasado. Tengo curiosidad por saber cuál es. Y si me dices que los pedidos van a ser más altos, sólo quiero asegurarme de que estamos pensando bien, porque mi modelo me dice que tiene que estar por encima del 20% de crecimiento de pedidos en el segundo y tercer trimestre, incluyendo Roush. Y si me estás diciendo, bueno, no, probablemente sea un mayor ratio de rotación de la cartera de pedidos, voy a preguntar, bueno, entonces, bueno, ¿estás contemplando impactos en el tiempo de ciclo para tal vez tomar medidas enérgicas contra los trabajadores indocumentados?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Sí. Así que usted no va a ser feliz con mi respuesta, pero creo que es un poco de ambos. Y mira, estamos impulsando y cada vez más eficiente a través de la plataforma. Y lo que quiero decir con esto es que en el lado de los pedidos, los nuevos pedidos, el enfoque y la atención que estamos prestando a la generación de ventas, ya sea a través de nuestra máquina de marketing digital o a través de nuestro mecanismo de precios dinámicos, estamos creando eficiencia a través de estos programas. Por tanto, habrá un cierto crecimiento de los pedidos.

Pero además, el enfoque y la atención que hemos prestado al tiempo de ciclo, que permite la conversión de la cartera de pedidos, acelera la eficiencia que estamos inyectando en nuestro negocio. Quiero decir, si escuchan la articulación de John, no son sólo los costes de construcción los que se mantienen estables en un entorno de mayor presión. También está bajando el tiempo de ciclo. Ahora has planteado la cuestión de la inmigración y lo que ocurre con la política de inmigración y eso es un comodín ahí fuera. Y todos vamos a tener que averiguar cómo este tipo de engranajes juntos.

Pero diré que una de las cosas que estamos haciendo es inyectar previsibilidad a nuestros socios comerciales para que entiendan que estamos ahí para ellos y que vamos a necesitar que ellos estén ahí para nosotros. Se trata de un quid pro quo que existe en el mercado y hemos sido coherentes como una roca a la hora de establecer la logística y la previsibilidad que les permita ser la mejor versión de sí mismos. E incluso cuando el mercado dice que nos acobardemos, nosotros no nos acobardamos y esa previsibilidad es un valor añadido.

John Jaffe, codirector general y presidente de Lennar: Y yo sólo añadiría a que Steve que, que la previsibilidad viene con un enfoque real en la simplificación. Tenemos un número de SKU muy inferior al que solíamos tener, lo que ha permitido que la ejecución que George acaba de describir se produzca realmente al trabajar tanto con la mano de obra como con los fabricantes.

Stephen Kim, analista de Evercore ISI: Para que me quede claro, ¿están asumiendo algún tiempo de ciclo? Suena como si no estuvieras asumiendo ningún impacto en la duración del ciclo, porque si afecta al mercado, va a afectar a otras personas, pero no a ti. Para que me quede claro, ¿es eso lo que está diciendo?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Bueno, esos son los 2 cazadores con el oso persiguiéndolos. Y nosotros no somos tan mercenarios. Queremos que a todos nuestros competidores les vaya bien. Pero estamos centrados en nuestra producción, nuestro tiempo de ciclo y estamos resolviendo con la mayor coherencia para poder lograr las cosas que estamos logrando. Ahora bien, ¿asumimos que habrá variabilidad en un entorno político incierto?

Naturalmente, estamos pensando bastante en ello, trabajando y hablando con los socios comerciales para estudiar las eventualidades. ¿Hay respuestas claras en este momento? No las hay. Y John fue claro al respecto. Pero no es algo en lo que estemos dormidos.

Es algo que forma parte de nuestro pensamiento.

Stephen Kim, Analista, Evercore ISI: Muy bien. Muchas gracias, chicos.

Fred Rothman, Contralor y Vicepresidente, Lennar: Por supuesto.

Operador de conferencia: Gracias. Nuestra siguiente llamada es Trevor Allison con Wolfe Research. Puede pasar, señor.

Trevor Allison, Analista, Wolfe Research: Hola, buenos días. Gracias por aceptar mis preguntas. Stuart, en primer lugar quería hacer un seguimiento de algunos comentarios que acabas de hacer sobre las conversaciones con tus proveedores y con el comercio, dado que los márgenes brutos del primer trimestre han vuelto a los niveles anteriores a la pandemia. Con su enfoque en el crecimiento de los volúmenes, ¿esperan ver algunas concesiones de costes, quizás excluyendo cualquier impacto de los cambios en la política, pero esperan ver algunas concesiones de costes aquí en 2025 tanto de sus comercios como de sus proveedores?

John Jaffe, Co-CEO y Presidente de Lennar: Sí, esto es John. Es un programa continuo de discusiones con nuestra cadena de suministro para encontrar eficiencias y reducir costes. Así que esperamos que esto continúe. Gran parte de ello está relacionado con nuestra estrategia de producto, nuestra estrategia de producto principal, de la que ya hemos hablado. Acaban de mencionar que entra en los detalles de la reducción de SKU.

Pero lo más importante es que un volumen predecible constante nos permite mantener ese debate con nuestros socios comerciales y reducir sus márgenes al igual que los nuestros.

Trevor Allison, Analista, Wolfe Research: Te tengo. Tiene mucho sentido. Y en segundo lugar, se ha hablado mucho en el sector sobre los elevados niveles de existencias terminadas. Parece que sus niveles de inventario terminados siguen siendo relativamente normales. ¿Podrías hablarnos de tus niveles de confort con respecto a los niveles de inventario completado en el actual entorno de demanda y luego quizás ampliar ese comentario a los niveles de inventario completado en general en los mercados y si crees que en alguno de tus mercados se han ampliado más?

Muchas gracias.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Sí, eso es una gran pregunta, Trevor. Nuestro inventario como llegamos a finales de año estaba dentro de nuestro rango, pero en el extremo superior de nuestro rango. Y estamos muy centrados en mantener un nivel de inventario que sea apropiado. Permítanme hablar de apropiado. Reconocemos que la acumulación de existencias es la mejor forma de ensombrecer el futuro.

Si tenemos demasiado inventario, va a ser constantemente un depresor de donde los precios y los márgenes pueden crecer realmente. Así que estamos centrados en mantener nuestro nivel de inventario dentro de un rango. Históricamente, nos hemos acercado más a 1 vivienda por comunidad que a las 2 viviendas que tenemos ahora, pero hemos estado dentro de ese rango de 1 a 2 viviendas. En realidad hemos migrado a un proceso de pensamiento que, dada nuestra estrategia de telefonía fija, nos ha permitido llevar un poco más de lo que hemos hecho históricamente. Y eso nos permite dirigirnos al cliente que viene y necesita una casa ahora en lugar de una que está en producción o que va a estar en producción.

Y por lo tanto, creemos que algo más cerca del rango de 2 viviendas por comunidad es donde queremos aterrizar, pero no queremos estar por encima de eso. Así es como estamos pensando. Eso es lo que estamos resolviendo. Vamos a mantener cuidadosamente el inventario, pero vamos a estar un poco hacia nuestro lado histórico más alto como

John Jaffe, Co-CEO y Presidente, Lennar: una cuestión de estrategia. Y sólo para añadir a eso, Trevor, estamos muy centrados no sólo en el mantenimiento de los niveles de inventario, pero la frescura de ese inventario. Así que estamos muy centrados en no dejar que envejezca. Y si nos fijamos en nuestro inventario, alrededor del 80% es de 90 días o más fresco desde una perspectiva de envejecimiento. Es una parte importante del enfoque general de nuestra plataforma operativa.

Trevor Allison, Analista, Wolfe Research: Gracias. Aprecio todo ese color. Buena suerte en el futuro.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Gracias.

Operador de la Conferencia: Gracias. Nuestra siguiente llamada es Susan Maklari con Goldman Sachs.

David Collins, Contralor y Vicepresidente, Lennar0: Buenos días a todos. Gracias por aceptar la pregunta. Mi primera pregunta se refiere a la racionalización de la estructura de costes. ¿Puede hablarnos de dónde se encuentran en términos de estandarización de la oferta de productos? ¿Cuánto más podéis conseguir en los próximos trimestres?

¿Y cómo beneficiará esto a la estructura de márgenes con el tiempo, pero también a la generación de efectivo del negocio?

John Jaffe, Co-CEO y Presidente de Lennar: Por lo tanto, hemos estado trabajando duro en ello, es la oferta de productos estandarizados, que nos referimos como nuestro producto principal. Y en 2024, representó alrededor del 10% de los inicios y esperamos que eso va a crecer a alrededor de un tercio de nuestros inicios en 2025. Creemos que nuestra cadena de suministro, tanto de mano de obra como de materiales, acogerá muy positivamente una mayor racionalización a medida que vayamos creando una mayor coherencia, pero también una mayor eficiencia con esa coherencia que contribuirá tanto a los costes como a la duración del ciclo.

Stuart Miller, presidente ejecutivo y consejero delegado de Lennar: La conclusión, Susan, es que hay una gran cantidad de oportunidades aquí que hemos sido láser se centró en la migración de 10% a un tercio de nuestro producto de migrar a la base equivale a una gran cantidad de eficiencia con la que no se trata de renegociar con nuestros oficios tanto como se trata de ingeniería de valor y realmente la construcción de la eficiencia tanto en el diseño de la casa y la producción de la casa. Creemos que el año que viene veremos muchos más productos básicos y mucha más reducción de costes asociada a ellos.

David Collins, Contralor y Vicepresidente de Lennar0: Muy bien. Eso es útil. Y luego Stuart, uno de los comentarios que hiciste fue que vas a seguir centrándote en la recompra de acciones y el retorno a los accionistas y que obviamente evolucionará a medida que Milrose avance en el proceso. Entendemos que hay muchas cosas que pueden cambiar, pero ¿podrías hablarnos de algunos de los factores clave que estás observando y cómo podrían evolucionar a medida que Milrose salga y nos movamos hacia un nuevo modelo de negocio?

Stuart Miller, presidente ejecutivo y consejero delegado de Lennar: Bueno, recordemos, en primer lugar, que Milrose es el final de un proceso que ha estado en curso durante 5 años. Así que tenemos una enorme cantidad de experiencia con nuestros otros socios de banca de la tierra, a partir de Essential Housing y Angelo Gordon, donde tenemos un tremendo programa y la oportunidad de seguir creciendo. Y Milrose es el siguiente paso. La mayor diferencia con Milrose es que se trata de un vehículo de capital permanente frente a uno en el que un grupo tiene que seguir saliendo y recaudando la siguiente ronda de capital. Así que hay algo estratégico sobre Melrose.

A medida que vayamos incorporando al sistema una gran parte de los terrenos que nos quedan, veremos cómo fluye el capital, especialmente al inicio de la actividad de Melrose. Cuando lo hagamos público, habrá un proceso de puesta en marcha. Y a medida que maduremos el compromiso, que encajará con el resto de nuestras relaciones con bancos de tierras, así como con programas episódicos en los que tratamos con propietarios de tierras y tenemos también programas de opciones renovables. A medida que maduremos nuestro compromiso con lo que ahora será una estrategia totalmente basada en la tierra, desarrollaremos la confianza en torno a la cantidad de capital que estamos produciendo, el flujo de caja que estamos produciendo realmente va a volver a los accionistas, ya sea a través de dividendos o a través de la recompra de acciones y a medida que estamos pagando la deuda también. No estoy seguro de que eso responda a tu pregunta, pero es sólo un proceso de maduración por el que pasaremos a medida que Melrose se haga pública.

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: Sí. Susan, me gustaría añadir a eso, que como usted recuerda lo que dije, el objetivo es tener realmente nuestros ingresos netos igual a nuestro flujo de caja. Y creo que 2025 es un año en el que se están juntando muchas cosas, y seguiremos embarcándonos en el viaje de asegurarnos de que aumentamos la rentabilidad de los accionistas a través de todos los mecanismos de dividendos y recompras. Pero si miramos a largo plazo, creo que llegaremos a un punto en el que los ingresos netos se acerquen bastante al flujo de caja. Y no tenemos una gran escala de vencimientos desde el punto de vista de la deuda.

Así que por diseño, ese flujo de caja estará más orientado a las recompras, ya que formalmente estábamos muy centrados en la reducción de la deuda. Así que creo que eso debería darles una especie de trayectoria de hacia dónde vamos. Lo importante para nosotros es tener un programa sostenido. Y creo que estamos dando un paso más en esa dirección. Gracias

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: usted.

Operadora de conferencia: Nuestra siguiente llamada es John Lovallo con UBS. Puede pasar, señor.

David Collins, Contralor y Vicepresidente, Lennar1: Hola, chicos. Gracias por aceptar mis preguntas también. Tal vez la primera sobre el giro. Tengo curiosidad por saber por qué decidieron asociarse con un gestor externo en la operación Milrose. Y luego en la misma línea, ¿qué crees que son los comps correctos?

Quiero decir, ¿deberíamos estar buscando en REITs hipotecarios? Es decir, tienden a negociarse con, digamos, un 20% de descuento sobre el valor contable. Así que tengo curiosidad por saber lo que consideraría una buena comparación y por qué utiliza un gestor externo.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y Consejero Delegado de Lennar: Así que John, gracias por la pregunta. Tengo a Fred Rothman sentado a mi lado y Fred ha hecho un enorme trabajo en la construcción de la programación y la ejecución en torno a Melrose. Voy a empezar diciendo, elegimos un gestor externo y elegimos el gestor externo de Kennedy Lewis, porque han sido una contraparte fuerte para nosotros en este negocio. Angelo Gordon y nosotros lo iniciamos, Kennedy Lewis ha sido un participante a lo largo del camino. Y Fred, ¿quieres opinar sobre la relación con Kennedy Lewis?

Fred Rothman, Contralor y Vicepresidente, Lennar: Claro. Tenemos una larga y sólida historia de Kennedy Lewis que ha producido una muy, muy buena relación de trabajo y el uso de ellos como un gestor externo aquí permite Melrose para ponerse en marcha desde el primer día. Vamos a estar transportando y transfiriendo un gran número de emplazamientos de viviendas y necesitamos que Melrose esté en marcha para desarrollar la plataforma interna y desarrollar los sistemas que ya están familiarizados con nuestra tolva. Así que el día 1, Millrose estará muy activa y en funcionamiento y será un socio fuerte para

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y Consejero Delegado de Lennar: Lennar. Y permítanme añadir a eso y decir, nos han preguntado ¿por qué no lo han hecho con Angelo Gordon? Y permítanme decirles, la relación con Angelo Gordon es extremadamente fuerte y beneficiosa, pero múltiples grupos de capital nos van a beneficiar a nosotros y a la industria en esa materia a medida que avanzamos hacia el futuro. Y por lo tanto, tenemos fuertes participantes que están familiarizados, como Fred dijo, con la tolva, la forma en que regimos la supervisión general de la compra de tierras, el desarrollo de la tierra, la financiación de la tierra y moverlo a través del sistema de manera ordenada. Ya tenemos mucha experiencia con los profesionales de Kennedy Lewis.

Eran un gestor externo natural. ¿Por qué un gestor externo? Da una visibilidad clara de cuál es la estructura de costes. La estructura de costes corre a cargo del gestor profesional. Una tarifa muy clara es que soporta el pago de todos los gastos generales asociados a la administración.

Es una estructura mucho más sencilla de entender. Y entonces usted hizo la pregunta de cuáles van a ser los comps. Creo que vamos a dejar que el próximo par de meses a medida que Milrose público. Así que hay un poco de esperar y ver y vamos a permanecer dentro de los límites de lo que está en el S11 en este momento. Pero estamos muy entusiasmados con esta adición a los mercados de capitales y lo que significa para el futuro del constructor de viviendas como un fabricante que se beneficia de polvo y el tiempo de entrega de los sitios de origen.

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: Sí, John, I

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: sólo lo haría

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: quiero añadir, a pensar en uno de los objetivos con Millrose era tener Millrose producir flujos de efectivo recurrentes sostenibles y los ingresos. Y pienso en eso, bueno, no es perfecto. Pienso en eso en comparación con los rendimientos que se obtienen de una inversión en bonos, por ejemplo. Y por eso creo que ese componente sostenible recurrente será muy importante. Y como Stuart mencionó, tener una estructura de comisiones muy fija contra los ingresos recurrentes y el flujo de caja, creo que logrará el objetivo que estamos tratando de uno de los objetivos que estamos tratando de lograr al pensar en Milros desde un punto de vista de inversión.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Fred, ¿algo más que añadir?

Fred Rothman, Contralor y Vicepresidente, Lennar: No, sólo el Kennedy Lewis ha reunido el equipo y sólo tiene un historial probado que es sólo va a hacer esto una transición sin problemas para nosotros en el primer día. Y creo que es fundamental para el éxito de Milrose y el crecimiento sostenible y futuro de Lennar. Gracias.

David Collins, Contralor y Vicepresidente, Lennar1: Eso es realmente útil. Y a continuación, sólo como seguimiento, sólo quería volver a una pregunta anterior sólo para asegurarme de que entiendo la estrategia aquí. El crecimiento del 10% en entregas, ese objetivo estaba ahí antes de ROUSH. Vosotros lo habéis mantenido en el extremo superior, incluyendo ROUSH. Así que supongo que la pregunta es, si no fuera por Roush, ¿habrías bajado ese objetivo?

O a la inversa, ¿os está dando Roush la oportunidad de no presionar tanto en las comunidades existentes y conseguir el mismo volumen con un margen quizá mayor?

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: Así que permítanme añadir una pequeña corrección. Hemos estado trabajando en el acuerdo ROUSH mucho antes de que se hiciera público. En nuestro mundo, cuando cerramos acuerdos, todo gira en torno a la relación y el encaje. Y hemos pasado una tremenda cantidad de tiempo trabajando no sólo en la relación, sino en una negociación reflexiva sobre cómo funcionan mejor las cosas a la hora de unir algo. Así que nuestro 10% realmente no era anterior a ROUSH.

Hemos sido conscientes y hemos estado predispuestos a que esto formara parte de nuestra estrategia de crecimiento y una parte muy estratégica. Si nos fijamos en la forma en que estamos pensando en la estrategia de crecimiento hoy o la forma en que hemos estado pensando en ello, ha sido en parte, densificar algunas de las divisiones que ya tenemos en su lugar. Algunas de ellas ya están densificadas, pero también hemos estado pensando en cómo llevar nuestra marca a una geografía más amplia. Así que un componente de adquisición para entrar en nuevos mercados ha sido un acelerador reflexivo para la forma en que hemos pensado en el crecimiento. Y el programa ROUSH ha encajado bien dentro de los límites de lo que hemos estado esperando de nuestra propia estrategia de crecimiento.

Ahora, una vez más, voy a decir que Fred ha sido el principal negociador del acuerdo ROUSH. Fred, ¿podrías añadir algo más?

Fred Rothman, Controlador y Vicepresidente, Lennar: Bueno, ROUSH también tiene una fuerte posición en muchos de los mercados que no estamos en. Así que nos lanzamos con ROUSH como número uno en cuota de mercado en muchos de los mercados en los que no estamos. Así que inmediatamente seremos capaces de capturar las oportunidades en el crecimiento de ser el constructor número uno en un montón de nuevos mercados, accediendo a nuestra capacidad combinada con el Roush Coleman, excelente historial, y el acceso a la tierra en el futuro. Es una oportunidad apasionante para ambas empresas.

Diane Bessette, Director Financiero, Lennar: Y en un punto de precio más bajo, que es atractivo en el mercado actual desafío asequibilidad. Derecha.

Michael Rehaut, Analista, JPMorgan: Muy bien. Gracias, chicos.

Stuart Miller, Presidente Ejecutivo y CEO, Lennar: De nada. Bueno, quiero dar las gracias a todos por unirse hoy. Sé que es un poco de un viaje turbulento, pero estamos muy entusiasmados con nuestro futuro. A corto plazo agitado, a largo plazo entusiasmado, y esperamos informar al final de nuestro primer trimestre.

Que tengáis un buen día y felices fiestas.

Operador de la conferencia: Gracias. Esto concluye la conferencia telefónica de hoy. Pueden desconectar en este momento.

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