(Este artículo fue escrito originalmente en inglés el 14 de septiembre de 2020 y traducido al castellano para esta edición).
El mercado inmobiliario estadounidense ha vuelto a dispararse en muchas partes del país tras la congelación temporal de principios de primavera provocada por el coronavirus.
Con los tipos de interés en mínimos históricos en Estados Unidos y otros países, los inversores están considerando los Grupos de Inversión en Activos Inmobiliarios (REIT, por sus siglas en inglés) ya que tienden a ofrecer ingresos pasivos por dividendos y cierta revalorización del capital. A pesar de estos atractivos rasgos y del sólido mercado inmobiliario, muchos REIT no han logrado seguir el ritmo de la alentadora recuperación del sector.
Aquí desglosaremos características importantes a tener en cuenta al invertir en REIT y discutiremos dos fondos negociados en bolsa (ETF) que deberían estar en su radar:
Qué considerar
Si bien puede haber variaciones en las definiciones de grupos de inversión en activos inmobiliarios en los distintos países, en general, los REIT poseen, operan o financian bienes raíces generadores de ingresos. En Estados Unidos, la ley exige que los REIT distribuyan anualmente al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Como resultado, sus dividendos tienden a ser estables y jugosos.
Desde los primeros días de la pandemia, el sector inmobiliario, el comercio minorista, el ocio y las oficinas se han resentido especialmente de las tendencias de "confinamiento en casa, y trabajo desde casa". Por lo tanto, a medida que aumenta el número de casos COVID-19 en todo el mundo, puede haber una mayor presión sobre los precios de las acciones de los REIT que se especializan en estos subsectores.
En Estados Unidos, la inversión en bienes raíces normalmente ofrece márgenes consistentes pero bajos. El efecto de la pandemia, especialmente en varios subsectores de la industria, ha supuesto una reducción de márgenes.
¿Qué tipo de REIT deben buscar los inversores a largo plazo? Nosotros empezaríamos investigando esos REIT con modelos de negocio, carteras y balances sólidos.
Otro indicador a supervisar: fondos de operaciones (FFO), que se utilizan para definir el flujo de caja de las operaciones. En Estados Unidos, los REIT calculan los FFO de acuerdo con las normas establecidas por la Asociación Nacional de Grupos de Inversión en Activos Inmobiliarios (NAREIT).
Si bien la mayoría de los REIT pueden no ser totalmente inmunes a los efectos económicos adversos de la pandemia en el futuro, el sector inmobiliario es significativamente importante para la mayoría de las economías y carteras de inversión.
Las acciones de estos REIT se pueden comprar y vender como otras acciones durante una jornada de negociación, pero no todos los inversores están preparados para investigar empresas concretas del sector como Digital Realty Trust (NYSE:DLR), Iron Mountain (NYSE:IRM), Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI), Realty Income (NYSE:O), Simon Property Group (NYSE:SPG) y Stag Industrial (NYSESTAG).
Los participantes del mercado, en busca de una amplia exposición a los bienes raíces, podrían plantearse la inversión en ETF.
1. ETF Vanguard Real Estate
Precio actual: 80,25 dólares
Rango de 52 semanas: 55,58-99,72 dólares
Rendimiento del dividendo: 3,71%
Relación de gastos: 0,12% por año, o 12 dólares en una inversión de 10.000 dólares
El ETF Vanguard Real Estate Index Fund (NYSE:VNQ) ofrece exposición a grupos de inversión en activos inmobiliarios (REIT) que cotizan en bolsa.
El VNQ, que tiene 181 participantes, sigue el índice MSCI US REIT. Los tres principales sectores del fondo incluyen REIT especializados (41,70%), REIT residenciales (13,60%), REIT industriales (11,80%), REIT de atención sanitaria (8,30%) y REIT minoristas (8,0%). Muchos de los REIT especializados provienen de los espacios de telecomunicaciones y centros de datos, crecientes subsecciones del sector.
Los activos netos del fondo ascienden a en torno a 3.200 millones de dólares, y los 10 principales participantes constituyen más del 49,2% de esa cifra. Las tres principales empresas son el Vanguard Real Estate II Index Fund (NASDAQ:VRTPX), American Tower (NYSE:AMT) y Prologis (NYSE:PLD).
En lo que va de año, el VNQ ha bajado alrededor de un 13%. Sin embargo, desde sus mínimos de marzo, el fondo ha subido un 40%. Por lo tanto, es probable que se dé una recogida de beneficios a corto plazo en el fondo. El análisis técnico a corto plazo sugiere que es posible una caída de precios hacia el nivel de 75 dólares o incluso por debajo, haciendo que el fondo sea más atractivo para los inversores a largo plazo.
2. Fondo The Real Estate Select Sector SPDR
Precio actual: 35,55 dólares
Rango de 52 semanas: 24,88 – 42,00 dólares
Rendimiento del dividendo: 3,23%
Relación de gastos brutos: 0,13% por año, o 13 dólares en una inversión de 10.000 dólares
El Fondo Real Estate Select Sector SPDR (NYSE:XLRE) proporciona principalmente exposición a REIT (97,92%) así como a empresas de gestión y desarrollo inmobiliario (2,08%), excluyendo por completo los REIT hipotecarios.
El XLRE, que cuenta con 31 participantes, realiza un seguimiento del índice Real Estate Select Sector. Los activos netos del fondo ascienden a alrededor de 3.200 millones de dólares, y los 10 principales participantes constituyen más del 65% de esa cifra. Entre las principales empresas se encuentran American Tower (NYSE:AMT), Prologis (NYSE:PLD), Crown Castle International (NYSE:CCI) y Equinix (NASDAQ:EQIX).
En lo que va de año, el fondo ha bajado alrededor de un 8%. Sin embargo, al igual que el VNQ, desde principios de primavera ha subido en torno a un 40%. En las próximas semanas, una caída hacia 32,5 es posible. Tal descenso ofrecería un mejor margen de seguridad para los inversores a largo plazo.
En conclusión
Los participantes pasivos del mercado que buscan ingresos a menudo favorecen los grupos de inversión en activos inmobiliarios, ya que ofrecen rendimientos de dividendos más elevados que los índices más generales u otros sectores.
Sin embargo, como los fondos negociados en bolsa de REIT invierten únicamente en el sector inmobiliario, pueden ser más volátiles que los fondos bursátiles más ampliamente diversificados. De hecho, la mayoría de los REIT han experimentado importantes disminuciones a principios de año y aún no han recuperado completamente todas las pérdidas. Dentro de sus perfiles de riesgo/retorno, los inversores a largo plazo podrían considerar la posibilidad de asignar una parte de su participación a los REIT. Podrían estar surgiendo brotes verdes lentamente en el sector.
A continuación se presentan otros ETF de REIT que planeamos cubrir en las próximas semanas:
ETF Global X SuperDividend® REIT (NASDAQ:SRET).
ETF iShares Mortgage Real Estate Capped (NYSE:REM).
ETF Nuveen Short-Term REIT (CBOE:NURE).
Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR).
ProShares Short Real Estate (NYSE:REK).
ETF Schwab U.S. REIT™ (NYSE:SCHH).
(NOTA: Si está interesado en los productos financieros que menciono en el artículo y no los puede localizar en su región, quizás pueda realizar la consulta a su bróker o gestor financiero).