(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-April 06: Fitch Ratings bajó la calificación nacional de largo plazo de Deutsche Bank (DE:DBKGn) México, Fideicomiso F/1596 (Fibra Hotel) a ‘AA-(mex)' desde ‘AA(mex)'. La Perspectiva se revisó a Negativa desde Estable. Al mismo tiempo bajó la calificación a la emisión de certificados bursátiles fiduciarios con clave de pizarra FIHO 19 a ‘AA-(mex)' desde ‘AA(mex)'. La baja en la calificación de Fibra Hotel refleja la desviación en la expectativa de desapalancamiento derivada de la disminución esperada en EBITDA para 2020, como resultado de la contingencia internacional ocasionada por el coronavirus. Las proyecciones previas de Fitch incorporaban niveles de apalancamiento neto que se acercaban a 2.5 veces (x), en la medida que los hoteles en etapa de estabilización maduraban y aumentaban su contribución a EBITDA. Actualmente, las proyecciones del caso base de calificación de Fitch estiman que los niveles de apalancamiento neto aumentarán significativamente durante 2020 hacia rangos de 6x y que estos se mantendrán en un rango de entre 3.0x y 4.0x en el horizonte de calificación de los próximos dos a tres años. Los efectos económicos de la crisis sanitaria mundial podrían derivar en una reducción significativa de EBITDA producto del cierre temporal de algunos hoteles del portafolio y niveles de cancelaciones que conlleven tasas de ocupación por debajo del punto de equilibrio. Fitch considera dentro de la calificación las acciones implementadas por Fibra Hotel para enfrentar el entorno, entre ellos, mitigar su riesgo de liquidez. La compañía apoya la generación de flujo de efectivo al diferir el inicio de nuevos desarrollos, limitar inversiones de capital a mantenimientos indispensables para la operación y la posibilidad de diferir el pago de distribuciones a tenedores. Fibra Hotel no enfrenta problemas de liquidez en el corto plazo, la emisión de certificados bursátiles fiduciarios FIHO 19 le permitió extender su perfil de vencimientos; el 80% de su deuda tiene vencimiento a partir de 2023. En el largo plazo, la calificación de Fibra Hotel se sustenta en el perfil de negocios enfocado en el segmento de hospedaje, el desempeño operativo sólido de los hoteles, con tasas de ocupación por arriba de la media de la industria nacional, calidad buena de los activos con presencia en 26 estados de la república, y su diversificación de formatos y marcas. La revisión de la Perspectiva a Negativa considera la incertidumbre en la magnitud y duración de la contingencia actual. La agencia continuará monitoreando si el desempeño y trayectoria de las operaciones y métricas crediticias de Fibra Hotel se mantienen en los rangos esperados. Una desviación en los mismos podría derivar en una acción negativa de calificación. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Operación Presionada: La contingencia sanitaria ocasionada por el coronavirus ha tenido un impacto significativo en la industria del hospedaje; la importante reducción en el nivel de operación del sector también ha tenido un efecto directo sobre los ingresos y rentabilidad. La contingencia por el coronavirus llega después de un año que presentó desafíos. Durante 2019, el portafolio de hoteles comparable de Fibra Hotel tuvo una reducción en ingresos por habitación disponible (RevPar, por sus siglas en inglés revenue per available room) de 0.1% año contra año, compuesta por un aumento en tarifa promedio de 0.7% y una baja en ocupación de 52 puntos base. A pesar de esto, la operación de Fibra Hotel fue favorable frente al promedio de hoteles en México, cuya disminución promedio en RevPar fue 5.1%. La generación de EBITDA obtenida por Fibra Hotel al cierre de 2019 fue ligeramente menor que el nivel estimado por Fitch. A mediados de marzo de 2020, Fibra Hotel vio una tendencia creciente de cancelaciones de viajeros en repuesta a la contingencia de salud ocasionada por el coronavirus. A finales de marzo, Fibra Hotel cerró temporalmente 30 hoteles (3,957 cuartos) y analiza suspender operaciones en al menos 20 hoteles (3,000 cuartos) adicionales como medida preventiva para evitar la transmisión y propagación del coronavirus. La reducción en el volumen de viajeros podría ocasionar tasas de ocupación por debajo de 30% para los hoteles en operación. Fitch estima que la baja en tasas de ocupación durante la actual crisis sanitaria podría generar una disminución de aproximadamente 50% en la generación de EBITDA para 2020 en comparación con los MXN1,131 millones generados durante 2019. Las proyecciones de Fitch estiman que las tasas de ocupación podrían iniciar su tendencia de recuperación durante el tercer trimestre de este año pero no alcanzarían los niveles observados en 2018 y 2019 hasta después de 2021. Los retos de la industria incluyen un entorno global y doméstico de menor crecimiento económico que tendrá una incidencia sobre las variables de ocupación y tarifa promedio diaria. Retraso en Desapalancamiento: A diciembre de 2019, el apalancamiento neto (deuda neta a EBITDA, conforme a los cálculos de Fitch) de Fibra Hotel se situó en 3.2x, nivel ligeramente superior al estimado por Fitch de 3.0x para el cierre de 2019. Lo anterior fue el resultado de una generación menor de EBITDA debido a presiones del entorno operativo, en conjunto con un incremento en el saldo de deuda, el cual fue utilizado para completar los desarrollos de hoteles. Las proyecciones actuales de Fitch estiman que la contingencia dará como resultado una razón de apalancamiento neto por arriba de 6.0x en 2020, con un fortalecimiento a rangos de 4.0x en 2021, conforme la operación se recupere de la caída en demanda ocasionada por el coronavirus. Fitch estima que el apalancamiento neto se fortalecerá a alrededor de 3.5x hacia finales de 2023, en línea con el nivel de calificación actual. De igual forma, la estimación de la agencia para el indicador de cobertura de intereses (EBITDA de acuerdo a los cálculos de Fitch sobre intereses pagados brutos) se ubica en niveles iguales o superiores a 2.0x. Portafolio Inmobiliario Diversificado: La diversificación geográfica y por tipo de servicio le permite a Fibra Hotel mitigar los efectos adversos de los ciclos económicos. El portafolio de propiedades tiene presencia en 26 estados de la república y opera bajo distintos formatos: servicio limitado, servicio selecto, servicio completo, all inclusive resort y de estancia prolongada. Ante la pandemia por la enfermedad ocasionada por el coronavirus, la cobertura geográfica del portafolio de hoteles le permitió a Fibra Hotel cerrar solamente algunas propiedades dentro de una zona para, de esta manera, reubicar algunas de las noches ya ocupadas en hoteles cercanos. La administración aclara que los hoteles temporalmente cerrados pueden reanudar operaciones en cuestión de días a partir de que se determine que la demanda hotelera haya mejorado. Fibra Especializada en Sector Hotelero: Al 31 de diciembre de 2019, Fibra Hotel tenía un portafolio de hoteles compuesto por 86 propiedades y un total de 12,560 habitaciones. La fibra tiene acuerdos con 13 marcas bajo el esquema de contratos de operación hotelera y contratos de arrendamiento. Al cierre de 2019, la fibra registró márgenes EBITDA de 26.5%, incluyendo gastos preoperativos y de adquisición de inmuebles. Las fibras con exposición a los sectores comerciales, de oficinas o industriales tienen mayor predictibilidad en los ingresos dado que los contratos de arrendamiento son de mayor duración. Además, las estructuras operativas usualmente muestran márgenes EBITDA superiores a 60%. Fibra Hotel está concentrada en el sector hotelero, los inmuebles dedicados a este segmento presentan plazos de arrendamiento menores en base diaria, estacionalidad en las ventas y están más expuestos a los ciclos económicos. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente conducir a una acción de calificación positiva/alza: --niveles de apalancamiento neto consistentemente de entre 2.5x y 3.0x; --una cobertura de EBITDA a intereses superior a 3.0x; --estructura de deuda mayoritariamente sin garantía; --Razón de cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria igual o superior a 3.0x. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a a una acción de calificación negativa/baja: --disminución significativa en las tasas de ocupación o tarifas promedio diarias por un período más prolongado de lo esperado que afecten la rentabilidad y flujo generado por las operaciones hacia niveles inferiores a los esperados; --un apalancamiento neto sostenido por arriba de 4.0x; --cobertura de EBITDA a intereses pagados menor que 2.0x de forma sostenida; --cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria inferior a 2.0x; --presiones sobre el perfil de liquidez. DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN Las calificaciones de Fibra Hotel reflejan su portafolio diversificado, con presencia en 26 estados del país y con 13 marcas diversificadas que le permiten prestar servicios hoteleros a distintos segmentos: servicios limitados, servicio selecto, servicio completo, all inclusive resort y de estancia prolongada. El portafolio de Fibra Hotel está compuesto por 86 hoteles y 12,560 cuartos en operación. El portafolio de hoteles de Fibra Hotel es del doble del tamaño que Fibra Inn [AA-(mex), Perspectiva Estable], el cual también se especializa en el segmento hotelero. Al 31 de diciembre de 2019, el portafolio de Fibra Inn estaba compuesto por 39 hoteles con 6,485 cuartos. La calificación de Fibra Inn incorpora el portafolio amplio de 18 marcas operadas por la fibra mediante acuerdos con cadenas hoteleras internacionales. El portafolio de Fibra Inn, está enfocado principalmente en los destinos urbanos y al viajero de negocios. La calificación de Fibra Hotel contempla que los niveles de apalancamiento neto se ubicarán entre 3.0x y 4.0x, mientras que la calificación de Fibra Inn incorpora la expectativa de que este indicador se situará en rangos de entre 4.0x y 4.5x. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave utilizados por Fitch para las proyecciones de Fibra Hotel son los siguientes --Fibra Hotel suspende operaciones de 30 hoteles (3,957 cuartos) durante el segundo trimestre debido a la contingencia derivada del coronavirus; los hoteles inician operaciones paulatinamente durante el año; la fibra termina 2020 con la totalidad de sus hoteles en operación; --las tasas de ocupación caen por debajo del punto de equilibrio durante el segundo trimestre; la ocupación se fortalece a niveles de alrededor de 60% para 2021; --medidas de reducción de costos contribuyen a mitigar efectos negativos en margen, pero el nivel de EBITDA baja por reducciones en ingresos por renta de habitaciones; --Fibra Hotel lleva a cabo inversiones en capital indispensables para mantener la operación, la fibra no tiene planes de crecimiento en el corto plazo; --deuda aumenta por líneas de crédito dispuestas durante 2020, las cuales son pagadas en 2021. LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA Medidas para Proteger Liquidez: Fibra Hotel dispuso de sus líneas de crédito y podrá adoptar medidas como limitar inversiones de capital o reducir la distribución a tenedores para favorecer su posición de liquidez. Durante marzo de 2020, Fibra Hotel dispuso de MXN200 millones de sus líneas de crédito y podría hacer uso de una línea restante por hasta MXN170 millones para enfrentar la contingencia. De igual manera, Fibra Hotel apuntala su liquidez al llevar a cabo únicamente aquellas inversiones de capital indispensables para la operación y potencialmente reducir o suspender de manera temporal las distribuciones trimestrales a tenedores. El servicio de deuda de la fibra es de alrededor de MXN340 millones al año y cuenta con instrumentos financieros para cubrir variaciones en tasa. El 80% de la deuda vence a partir de 2023, por lo que Fibra Hotel no enfrenta vencimientos relevantes en el mediano plazo. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Resumen de Ajustes a los Estados Financieros Fitch ajusta el EBITDA del emisor por los gastos-preoperativos dado que la estrategia de crecimiento del emisor los convierte en gastos recurrentes. Además, Fitch ajusta al EBITDA por la partida virtual de las compensaciones basada en certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios dado que son una partida virtual. Este es un ajuste que se aplica a todas las fibras mexicanas. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 16/agosto/2019. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Fibra Hotel o información obtenida de fuentes de información pública. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados financieros públicos. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Incluye hasta el 31/diciembre/2019. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Deutsche Bank Mexico, Fideicomiso F/1596 Fibra Hotel; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Baja; AA-(mex); RO:Neg ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Baja; AA-(mex) ------FIHO 19 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Baja; AA-(mex) Contacts: Primary Rating Analyst Diana Isabel Cantu Gonzalez, Associate Director +52 81 4161 7042 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Secondary Rating Analyst Rogelio Gonzalez Gonzalez, Director +52 81 4161 7034 Committee Chairperson Sergio Rodriguez Garza, CFA Senior Director +52 81 4161 7035
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 02 Aug 2018) https://www.fitchratings.com/site/re/10038720 Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (pub. 16 Apr 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10041606 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10117079#solicitation Endorsement Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10117079#endorsement_status Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2020 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
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