(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-April 08: Fitch Ratings bajó la calificación nacional de largo plazo de Deutsche Bank (DE:DBKGn) México, Fideicomiso F/1616 (Fibra Inn) a ‘A+(mex)' desde ‘AA-(mex)'. La Perspectiva se revisó a Negativa desde Estable. Al mismo tiempo bajó la calificación a la emisión de certificados bursátiles fiduciarios con clave de pizarra FINN 18 a ‘A+(mex)' desde ‘AA-(mex)'. La baja en las calificaciones de Fibra Inn refleja la disminución esperada en la generación de EBITDA y los nuevos niveles de apalancamiento neto estimado para el mediano plazo. El entorno desafiante prevalente en México desde mediados de 2018 ha sido exacerbado por presiones a la demanda provenientes de la suspensión de actividades por las medidas implementadas por las autoridades para hacer frente a la contingencia sanitaria ocasionada por el coronavirus. Las proyecciones actuales de Fitch estiman que la generación de EBITDA estará limitada por la baja en el volumen de viajeros durante los trimestres restantes de 2020. Esta baja da como resultado niveles estimados de apalancamiento neto más alto de lo que se pronosticó previamente. La agencia estima que el apalancamiento neto se situará en niveles superiores a 5.0 veces (x) en 2021 y 2022. Las proyecciones previas de Fitch incorporaban que esta razón estaría acercándose a 4.0x. La revisión de la Perspectiva a Negativa considera la incertidumbre actual con respecto a la magnitud y duración de la crisis sanitaria. La agencia continuará monitoreando que el desempeño y trayectoria de las operaciones y métricas crediticias de Fibra Inn se mantengan en línea con los rangos esperados. Una desviación en los mismos podría derivar en una acción negativa de calificación. Las calificaciones de Fibra Inn están limitadas por las características de la industria. Además, incorporan su perfil de negocios enfocado en el segmento de hospedaje, calidad buena del portafolio de activos y niveles de ocupación históricos adecuados para el segmento hotelero. A diferencia de las propiedades con destino comercial, industrial o de oficina, los inmuebles orientados a hospedaje son los que cuentan con el menor plazo de arrendamiento, lo que deriva en una estabilidad baja en los flujos de efectivo generado por las operaciones. Las calificaciones contemplan el tamaño de Fibra Inn respecto a la industria hotelera en México, así como la calidad de su portafolio de propiedades y la composición de activos mayormente libres de gravamen dentro del portafolio, lo que le proporciona flexibilidad financiera adicional. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Resultados Operativos Presionados: La contingencia sanitaria ocasionada por el coronavirus ha tenido un impacto significativo en la industria del hospedaje; la importante reducción en el nivel de operación del sector también ha tenido un efecto directo sobre los ingresos y rentabilidad de los participantes del segmento. La contingencia derivada del coronavirus llega después de un año que presentó desafíos. El entorno operativo desfavorable prevaleciente en México desde la segunda mitad de 2018 continuó durante 2019. La baja en el gasto gubernamental y mayor cautela por parte del sector privado presionaron las tasas de ocupación. Además, una mayor competencia entre hoteles limitó incrementos en la tarifa diaria. Esto, aunado a la venta de tres propiedades de Fibra Inn, dio como resultado una disminución de 6.6% en los ingresos totales. Apalancamiento Elevado: A diciembre de 2019, el apalancamiento neto (deuda neta a EBITDA, conforme a los cálculos de Fitch) de Fibra Inn se situó en 6.5x, nivel superior a las expectativas de Fitch de entre 4.0x y 5.0x. Lo anterior fue el resultado de una generación menor de EBITDA debido a presiones del entorno operativo y reconfiguración del portafolio de propiedades. Las proyecciones actuales de Fitch estiman que la suspensión de actividades como consecuencia de la contingencia de salud dará como resultado una razón de apalancamiento neto por arriba de 6.0x en 2020, con un fortalecimiento a rangos de entre 5.0x y 6.0x en 2021. Un desfase en la velocidad de desapalancamiento durante 2021 y 2022 hacia niveles de 5x podría presionar la calidad crediticia de Fibra Inn. Las calificaciones contemplan que el indicador de cobertura de intereses (EBITDA de acuerdo a los cálculos de Fitch sobre intereses pagados brutos) se ubicara en niveles de alrededor de 2.0x. Rentabilidad Afectada por Bajas en Ocupación: El aumento en las cancelaciones de viajeros en respuesta a la contingencia de salud ocasionada por el coronavirus, darán como resultado tasas de ocupación por debajo del punto de equilibrio durante los meses del segundo trimestre de 2020. Estas presiones en la generación de EBITDA podrán ser parcialmente mitigadas por medidas de reducciones de costos que incluyen racionalización en la operación de hoteles o ahorros en costos de energía por suspensión parcial de algunos pisos de las propiedades. Al cierre de 2019, Fibra Inn registró márgenes EBITDA (de acuerdo con los cálculos de Fitch) de 24.1%, con tasas de ocupación de alrededor de 58%. Las proyecciones de Fitch contemplan que los niveles de ocupación podrían recuperarse gradualmente conforme se eliminen las restricciones de viajes y podrán regresar a niveles históricos de alrededor de 60% hacia 2022. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente conducir a una acción de calificación positiva/alza: --expectativa de diversificación mayor de ingresos por hoteles y zona geográfica para mitigar concentraciones; --expectativa de un apalancamiento neto, sin tomar en cuenta participaciones en la Fábrica de Hoteles, consistentemente inferior a 5.0x y acercándose a 4.0x; --expectativa de Fitch de indicador de cobertura de intereses consistentemente por arriba de 2.0x; --indicador de cobertura de activos libres de gravámenes a deuda no garantizada por arriba de 3.0x de manera sostenida; --mantener un perfil de liquidez robusto. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --disminución significativa en las tasas de ocupación, tarifas promedio diarias y en ingresos por habitación disponible (RevPar, por sus siglas en inglés revenue per available room) que afecten la rentabilidad y flujo generado por las operaciones hacia niveles inferiores a los esperados; --desfase en la velocidad de desapalancamiento que no permita que el indicador deuda neta a EBITDA se sitúe por debajo de 5.0x; --si hubiera la expectativa de un indicador de cobertura de intereses consistentemente inferior a 2.0x; --indicador de cobertura de activos libres de gravámenes a la deuda no garantizada consistentemente por debajo de 2.0x; --expectativa de liquidez débil de manera sostenida. DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN Fibra Inn cuenta con un portafolio distribuido entre diferentes regiones y marcas enfocadas principalmente al viajero de negocios. Al 31 de diciembre de 2019, Fibra Inn contaba con 39 hoteles en operación que representan aproximadamente 6,485 cuartos. Las calificaciones de Fibra Inn incorporan el amplio portafolio de 18 marcas operadas por la fibra mediante acuerdos con cadenas hoteleras internacionales. El portafolio de Fibra Hotel [AA-(mex), Perspectiva Negativa], que de igual manera se especializa en el segmento hotelero, tiene presencia en 26 estados del país bajo 13 marcas diversificadas que le permiten prestar servicios hoteleros a distintos segmentos: servicios limitados, servicio selecto, servicio completo, all inclusive resort y de estancia prolongada. Al 31 de diciembre de 2019, el portafolio de Fibra Hotel estaba compuesto por 86 hoteles con un total de 12,560 habitaciones. El portafolio de Fibra Inn, está enfocado principalmente en los destinos urbanos y al viajero de negocios. Las calificaciones de Fibra Inn contemplan que los niveles de apalancamiento neto se ubicarán en el mediano plazo por debajo de 5.0x, mientras que las calificaciones de Fibra Hotel incorporan la expectativa de que este indicador se situará en rangos de entre 3.0x y 4.0x. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave utilizados por Fitch para las proyecciones de Fibra Inn son los siguientes: --reducciones en el ingreso por hospedaje derivado de tasas de ocupación por debajo de 30% durante el segundo trimestre de 2020, las tasas inician una recuperación paulatina a partir del tercer trimestre y regresan a niveles históricos hacia 2021; --medidas de reducción de costos contribuyen a mitigar efectos negativos en margen EBITDA; --Fibra Inn lleva a cabo solamente inversiones de mantenimiento esenciales y difiere temporalmente inversión de capital (capex) de crecimiento; --flujo de fondos libre (FFL) de neutral a ligeramente negativo en promedio durante los próximos años después de pago de intereses, capex y distribuciones a tenedores; --deuda neta ajustada a EBITDA inferior a 5.0x en el mediano y largo plazo. LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA Medidas para Proteger Liquidez: Al inicio de 2020 Fibra Inn completó la venta de dos inmuebles en donde obtuvo recursos de alrededor de MX400 millones; posterior a esto la disponibilidad en la línea de crédito comprometida es de aproximadamente MXN300 millones que, en opinión de Fitch, apuntalan la posición de liquidez de la compañía. Entre las medidas que Fibra Inn está evaluando e implementando para preservar caja se encuentran limitar gastos de mantenimiento a únicamente aquellos esenciales para la operación, diferir proyectos de inversión y distribución a tenedores. Además, el portafolio de activos mayormente libre de gravamen le brinda a Fibra Inn flexibilidad financiera. Fibra Inn tiene un perfil de vencimientos manejable, ya que no enfrenta vencimientos de deuda materiales hasta el vencimiento de su certificado bursátil fiduaciario FINN 18 a principios de 2028. La monetización de cuentas por cobrar en el balance a diciembre de 2019, que incluyen impuesto al valor agregado por recuperar de alrededor de MXN140 millones, podría fortalecer el saldo de efectivo y equivalentes. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Resumen de Ajustes a los Estados Financieros Fitch ajusta al EBITDA la revaluación de activos y se ajusta al EBITDA por la partida virtual de la compensación al asesor dada la internalización a la fibra. Fitch ajusta por la norma IRFS 16. El cálculo de Fitch de la distribución a tenedores incluye el pago de dividendos y recompras de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 23/agosto/2019. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Fibra Inn o información obtenida de fuentes de información pública. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados financieros públicos. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Incluye hasta el 31/diciembre/2019. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Deutsche Bank Mexico, S.A. Fideicomiso F/1616 (FIBRA INN); Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Baja; A+(mex); RO:Neg ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Baja; A+(mex) ------FINN 18 MX91FI0V0015; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Baja; A+(mex) Contacts: Primary Rating Analyst Diana Isabel Cantu Gonzalez, Associate Director +52 81 4161 7042 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Secondary Rating Analyst Rogelio Gonzalez Gonzalez, Director +52 81 4161 7034 Committee Chairperson Sergio Rodriguez Garza, CFA Senior Director +52 81 4161 7035
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 02 Aug 2018) https://www.fitchratings.com/site/re/10038720 Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (pub. 16 Apr 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10041606 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10117648#solicitation Endorsement Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10117648#endorsement_status Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2020 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
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