(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Santiago-April 13: Fitch Ratings ratificó las clasificaciones en escala nacional de largo plazo de Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (Independencia Rentas) en ‘AA−(cl)'. La Perspectiva es Estable. El detalle de las acciones de clasificación se presenta al final de este comunicado. Las clasificaciones de Independencia Rentas se fundamentan principalmente en su generación estable de flujos provenientes de inversiones en activos inmobiliarios para uso comercial. La generación de esta cartera de activos se basa en arriendos contratados a mediano y largo plazo, con una duración de contratos de 5,4 años en promedio y un portafolio de clientes con perfil financiero sólido y diversificado. Además, las clasificaciones incorporan un nivel de endeudamiento elevado, comparado con su categoría de clasificación, pero acorde con la naturaleza de este tipo de negocios, acompañado de niveles fuertes de cobertura de intereses. Fitch proyecta que estos niveles se mantendrán alineados con el ritmo de inversiones que lleve a cabo el fondo y una política de dividendos basada en el reparto de casi la totalidad de sus beneficios netos percibidos. FACTORES CLAVE DE CLASIFICACIÓN Impacto de los Efectos de la Contingencia por Coronavirus Acotado: La operación de Independencia Rentas se ha mantenido con muy bajo impacto por la crisis sanitaria. La compañía estima que cerca de 2% de los arriendos mensuales, que corresponde a locales pequeños, podría verse afectado durante la crisis. Estos corresponden a clientes con negocios del sector minorista que arriendan sus ubicaciones y han solicitado directamente al fondo ayuda para abordar la interrupción de sus negocios. Independencia Rentas ha decidido otorgar prórrogas a estos arrendatarios, para lo cual revisa los casos uno a uno, dándoles facilidades de pago de acuerdo a la situación en que se encuentran. Endeudamiento del Fondo Adecuado: Al cierre de 2019, el endeudamiento del fondo alcanzó un indicador de deuda financiera bruta a EBITDA ajustado por dividendos de 5,0 veces (x) (4,5x, 4,1x y 4,6x en 2018, 2017 y 2016, respectivamente). Este incremento en el indicador incorpora la colocación de la serie F en marzo de 2019 por 1.500.000 unidades de fomento (UF), de los cuales UF1.000.000 se utilizó para refinanciar deuda y el remanente se mantuvo disponible en caja. De esta manera, la deuda financiera neta a EBITDA ajustado por dividendos llegó a 3,8x al cierre de 2019, una disminución respecto a 4,2x en 2018 y 4,1x en 2017. Endeudamiento Combinado Alto e Indicadores de Cobertura Sólidos: El indicador de endeudamiento del fondo y sus sociedades inmobiliarias (deuda total sobre ingresos totales por arriendos netos de gastos) alcanzó 9,6x en 2019 (2018: 7,7x) debido al aumento de deuda por UF1.000.000 en su filial Rentas Magdalena. Si bien lo anterior presiona el indicador de endeudamiento por encima de la sensibilidad de 6,0x que establece la agencia, el negocio inmobiliario que maneja Independencia Rentas continúa con indicadores sólidos, evidenciados por una relación deuda neta a activos valorizados de 35%, una cobertura de activos libre de garantía sobre deuda sin hipoteca de 3,2x y una cobertura de gastos financieros holgada que llegó a 7,7x. Cartera de Activos Diversificada: Independencia Rentas se posiciona como el fondo de mayor tamaño en la industria de fondos de inversión en el sector inmobiliario en Chile, con activos totales por UF20 millones. De dicho monto, cerca de 78% corresponde a la cartera nacional directa compuesta por filiales inmobiliarias, 19% a centros de bodegaje y 3% a participaciones en activos inmobiliarios ubicados en Estados Unidos. La mayor parte de los activos en Chile se ubica en la Región Metropolitana, principalmente en las comunas de Las Condes, Santiago Centro y Pudahuel, con un porcentaje menor diversificado a lo largo del país. Los activos se componen de oficinas y locales comerciales, centros de distribución y bodegaje y, en menor proporción, terrenos. Su portafolio de inversiones se concentra 57% en oficinas en Chile y exhibe una diversificación alta por tipo de activos en comparación con sus pares. Cobertura Amplia de Activos Libres de Gravamen sobre Deuda no Garantizada: A diciembre de 2019, las filiales de Independencia Rentas contaban con una base total de activos inmobiliarios libres de gravamen por CLP317 mil millones (67% del total de propiedades de inversión). A esa fecha, estos cubrían 3,2x la deuda no garantizada del fondo, lo que proporciona una protección amplia a sus tenedores de bonos y flexibilidad financiera mayor. Perfil Sólido de Cartera de Arrendatarios: Independencia Rentas cuenta con una cartera con más de 276 contratos de arrendamiento, cerca de 50% de los cuales representa a los 10 clientes más relevantes. Esta concentración de cartera se mitiga por el perfil crediticio de estos clientes, que en su mayoría ostentan clasificaciones de riesgo en grado de inversión en escala local. Los contratos de arriendo tienen un plazo promedio de duración de 5,5 años, lo que se incorpora como una fortaleza en el análisis. De los contratos, 13,2% vence en 2020 y 37% durante 2021 y 2022, todos los cuales se espera sean renovados. Riesgos Inmobiliarios: Las clasificaciones incorporan la exposición de la entidad a las tendencias del mercado inmobiliario, deterioro del nivel de actividad económica, expansiones significativas de la oferta de inmuebles, así como a riesgos de construcción y ejecución de proyectos. Todo lo anterior podría imponer presiones en el flujo de caja del fondo. SENSIBILIDAD DE CLASIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de clasificación positiva/alza: --un alza en la clasificación es poco probable dado que el perfil crediticio del fondo lo coloca adecuadamente en el rango de su clasificación actual. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de clasificación negativa/baja: --deterioro de la razón de endeudamiento a nivel del fondo, de forma que supere sostenidamente 5,0x; --indicador de endeudamiento combinado superior a 6,0x, producto de un plan de desarrollo inmobiliario agresivo, financiado con deuda, de forma directa o a través de filiales; --cobertura de gastos financieros menor de 2,5x; --cobertura de activos libres de hipotecas sobre deuda neta sin garantía inferior a 3,0x; --deuda neta sobre el valor de los activos mayor de 40%. DERIVACIÓN DE CLASIFICACIÓN Independencia Rentas posee una cartera diversificada de propiedades que incluye principalmente oficinas, locales de uso comercial y bodegas. Comparado con emisores de centros comerciales clasificados por Fitch, como Parque Arauco S.A. [AA−(cl), Perspectiva Positiva] y Plaza S.A. [AA+(cl), Perspectiva Estable], Independencia Rentas posee un tamaño de activos significativamente menor y una diversificación geográfica de clientes y de negocio más acotada. Sin embargo, Independencia Rentas comparte con dichas compañías las fortalezas de operar en una industria con una generación estable con ingresos moderadamente crecientes, proveniente de inversiones en activos inmobiliarios operados con contratos de arriendo a mediano y largo plazo. Si bien la cartera de clientes de Independencia Rentas es más acotada, posee, en su mayoría, un perfil de grado de inversión. SUPUESTOS CLAVE --Reparto de 70% del beneficio neto percibido; --disminución de deuda bancaria de corto plazo por CLP5 mil millones; --margen operacional en torno a 86%; --no hay inversiones o aportes relevantes en las sociedades operativas. LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA Liquidez por Intereses y Dividendos Recibidos: A diciembre de 2019, la liquidez de Independencia Rentas mejoró, alcanzando una caja y equivalentes de CLP42.110 millones. La deuda financiera de corto plazo de CLP5.847 millones comprende la amortización de un crédito con Banco Estado con vencimiento en 2023. La liquidez del fondo se apoya en su generación de flujos, basada en intereses y dividendos recibidos de sus inversiones inmobiliarias. Del saldo en caja al cierre de 2019, hay cerca de CLP14 mil millones de recursos frescos obtenidos por la emisión de bonos serie F en marzo de 2019 y que el fondo espera mantener a su disposición. Su política de dividendos es alta y establece el reparto de al menos 70% de sus beneficios netos percibidos. Los próximos vencimientos relevantes que enfrentará la compañía son el pago bullet del bono serie A por UF2 millones (CLP55.650 millones) en 2021 y, posteriormente, en 2024, el vencimiento del bono serie F por CLP42.000 millones. La(s) clasificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) clasificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Definiciones de las categorías de riesgo e información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/chile. Fitch Chile es una empresa que opera con independencia de los emisores, inversionistas y agentes del mercado en general, así como de cualquier organismo gubernamental. Las clasificaciones de Fitch Chile constituyen solo opiniones de la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra o venta de estos instrumentos. Fitch Chile's Independence from issuers, investors and other market relevant participants. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018). Fondo de Inversion Independencia Rentas Inmobiliarias; Clasificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AA-(cl); RO:Sta ----senior unsecured; Clasificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AA-(cl); RO:Sta Contacts: Primary Rating Analyst Andrea Jimenez, Associate Director +56 2 2499 3322 Fitch Chile Clasificadora de Riesgo Ltda. Alcantara 200, Of. 202 Las Condes Santiago Secondary Rating Analyst Andrea Rojas, Analyst +56 2 2499 3337 Committee Chairperson Rina Jarufe, Senior Director +56 2 2499 3310
Media Relations: Loreto Hernandez, Santiago, Tel: +56 2 2499 3303, Email: loreto.hernandez@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com. Applicable Criteria Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 02 Aug 2018) https://www.fitchratings.com/site/re/10038720 Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (pub. 16 Apr 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10041606 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10117992#solicitation Endorsement Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10117992#endorsement_status Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/CHILE. LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CLASIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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