(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-May 11: Fitch Ratings ratificó las calificaciones en escala nacional de Banco Nacional de México, S.A. integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria, (Banamex), actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso Irrevocable No. 17416-3 (Fibra Danhos o Danhos), en ‘AAA(mex)'. La Perspectiva es Estable. Además, Fitch ratificó las calificaciones de las siguientes emisiones de certificados bursátiles fiduciarios (CBF): CBF con clave de pizarra DANHOS 16 por MXN3,000 millones con vencimiento en 2026 y CBF con clave de pizarra DANHOS 17 por MXN2,500 millones con vencimiento en 2027. Fitch estima que las restricciones de distanciamiento social implementadas durante la contingencia sanitaria impactarán los ingresos de Fibra Danhos durante 2020. Su sólida estructura de balance, niveles bajos de apalancamiento y portafolio de activos de calidad libres de gravamen, le permiten a Danhos la flexibilidad para enfrentar la situación actual sin debilitar su calidad crediticia de forma significativa. Los ingresos provenientes de las rentas de locales en centros comerciales y de estacionamientos se recuperarán gradualmente conforme se levanten las limitaciones a las actividades no esenciales y el número de visitantes a centros comerciales regrese a niveles históricos. La velocidad de la recuperación estará en función del desempeño de la actividad económica, niveles de empleo, ingreso disponible de la población, entre otros factores, que inciden directamente en los niveles de ocupación e ingresos por metro cuadrado de Danhos. Las calificaciones de Danhos se fundamentan en la solidez de su estructura financiera y en la diversificación de ingresos que le permite su portafolio de inmuebles en el segmento comercial, de oficinas y hoteles. Esta diversificación le permite una base de ingresos estable proveniente del segmento de oficinas que ayuda a mitigar los efecto adversos que enfrentan el segmento comercial y el de hoteles durante las restricciones de distanciamiento social producto de la contingencia sanitaria. Además, las calificaciones reflejan la sólida calidad de los activos de su portafolio actual, una capacidad alta de generar ingresos por renta y su diversificación de ingresos por inquilino, en la cual ninguno de ellos representa más de 7% del área bruto rentable (ABR). La totalidad de los inmuebles del portafolio están libres de gravámenes, lo que le brinda flexibilidad adicional. Danhos cuenta con un perfil financiero robusto y niveles de apalancamiento bajos con respecto a otras fibras mexicanas. De manera proforma, Fitch estima que Danhos mantendrá un apalancamiento total (deuda total a EBITDA) por debajo de las 2.0 veces (x) en el mediano y largo plazo. Por otro lado, las calificaciones consideran la concentración de ingresos por propiedad y la concentración de inmuebles en la Ciudad de México. Las calificaciones incorporan la expectativa de que la administración mantenga la estrategia de una estructura de capital con niveles bajos de deuda y activos libres de gravamen. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Portafolio Diversificado: Fitch estima que, dadas las restricciones de distanciamiento social implementadas como respuesta a la contingencia sanitaria, los ingresos por renta de Fibra Danhos durante 2020 podrán disminuir aproximadamente 20% año contra año. La baja en tráfico en los centros comerciales disminuye materialmente los ingresos por estacionamiento y, además, presiona la capacidad de pago de algunos locatarios. La mezcla de propiedades entre centros comerciales (62.1% de los ingresos por renta al 31 de marzo de 2020), oficinas (35.8%) y hoteles (2.2%) le permite a Danhos mitigar efectos adversos de un segmento específico, además de tener un calendario de vencimientos de contratos de arrendamiento escalonados. Fitch estima que los ingresos provenientes de inmuebles de oficinas podrán mitigar disminuciones en ingresos por renta de centros comerciales y por estacionamiento. Los ingresos por renta de espacios de oficina representan 32.8% del ingreso por renta total. Al 31 de marzo de 2020, el porcentaje de los metros cuadrados con contratos que vencen en los siguientes cuatro años fue: 14.1% en 2020, 14.8% en 2021, 14.4% en 2022 y 12.9% en 2023. Perfil Financiero Sólido: Fitch estima que, a pesar de la reducción en ingresos, Danhos mantendrá un nivel de apalancamiento, medido como deuda total a EBITDA, por debajo de las 2.0x en el mediano y largo plazo. La coyuntura presionará la generación de EBITDA durante 2020. Fitch estima que el margen EBITDA de Danhos al cierre de 2020 será menor que el registrado en 2019 (68.3%), en rangos de 62% y que la rentabilidad se fortalecerá conforme las plazas comerciales comiencen a recuperar gradualmente el tráfico de visitantes. El escenario base de Fitch contempla que los requerimientos de inversión ligados al inmueble en desarrollo serán fondeados con recursos disponibles en efectivo e inversiones temporales y, en menor medida, con flujo generado por las operaciones y deuda. Calidad de Activos Sólida: El portafolio de inmuebles de Danhos cuenta con 14 inmuebles en operación (19 unidades generadoras de ingresos) y uno en desarrollo; de estos, cinco inmuebles son centros comerciales, cuatro torres de oficinas y cinco proyectos de usos mixto (comercial, oficina y hotel). La calidad alta de las propiedades se sustenta en las ubicaciones buenas, estándares de construcción y acabados, composición de los inquilinos y, en el caso de centros comerciales, tráfico alto de visitantes. Al 31 de marzo de 2020, el portafolio en operación consistía en 891,712 metros cuadrados de ABR y la tasa de ocupación de las propiedades totales era de 91.4%. Fitch contempla dentro de su escenario base que las iniciativas comerciales implementadas por Danhos permitirán que las tasas de ocupación no se vean afectadas de manera importante por la contingencia sanitaria, con una recuperación gradual durante 2021. Finalmente, todas las propiedades se encuentran libres de gravamen, lo que le brinda una flexibilidad financiera mayor a Danhos. Concentración de Ingresos: La estrategia de la compañía antepone la calidad de los activos a la cantidad de los mismos. Esto da como resultado que los ingresos se concentren en pocas propiedades. Al cierre de diciembre de 2019, 54.7% de los ingresos por rentas estaban concentrados en solo cinco propiedades, una mejora respecto a años pasados, ya que a diciembre de 2016, las cinco propiedades principales generaban 67.7% de los ingresos. Al cierre de 2019, 26.9% de los ingresos por renta fija fueron generados por los 10 inquilinos más importantes. En opinión de Fitch, Danhos cuenta con una diversificación de ingresos por inquilino buena, puesto que ninguno genera individualmente más de 5% de ingresos por renta del portafolio. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --la calificación se encuentra en el nivel más alto de la escala nacional. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --una mayor concentración de los ingresos por rentas por propiedad; --una reducción en las tasas de ocupación de los inmuebles o caídas significativas en el precio promedio por metro cuadrado; --apalancamiento (deuda total a EBITDA) de forma sostenida superior a 2.5x; --percepción de cambios en la estrategia de negocios de Danhos que se reflejen en un apalancamiento mayor al esperado, un incremento en niveles de deuda para fondear distribuciones a tenedores de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) y en que se otorguen activos en garantía a acreedores. Escenarios de Calificación para el Mejor o Peor Caso Las calificaciones de los emisores Finanzas Corporativas tienen un escenario de mejora para el mejor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un horizonte de calificación de tres años, y un escenario de degradación para el peor caso (definido como el percentil número 99 de las transiciones de calificación, medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango completo de las calificaciones para los mejores y los peores escenarios en todos los rangos de calificación de las categorías de la ‘AAA' a la ‘D'. Las calificaciones para los escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener más información sobre la metodología utilizada para determinar las calificaciones de los escenarios para el mejor y el peor caso específicos del sector, visite https://www.fitchratings.com/site/re/10111579 DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN Fibra Danhos cuenta con un portafolio de activos de alta calidad y con una diversificación de ingresos por inquilino que le permite tener predictibilidad sobre la generación de flujo de efectivo. La diversificación por segmento de su portafolio en centros comerciales, hoteles y edificios de oficinas le permite mitigar parcialmente los efectos adversos durante la parte baja del ciclo. Al 31 de marzo de 2020, Danhos operaba un portafolio de 19 inmuebles con 891.7 mil metros cuadrados de ABR en operación, donde 66.7% de los metros cuadrados pertenecen al segmento comercial, 30.3% a oficinas y 3.0% a hoteles. A la misma fecha, Fideicomiso Fibra Uno [Fibra Uno, ‘AAA(mex)' Perspectiva Estable] operaba un portafolio de 616 propiedades con ABR de 10,242.9 mil metros cuadrados, de los cuales 27% correspondía a centros comerciales, 53% al segmento industrial, 13% a edificios de oficinas y el restante 7% a otros segmentos. Fideicomiso Irrevocable Numero F00854 [Fibra Shop, ‘AA-(mex)' Perspectiva Negativa] contaba con 19 propiedades; todas ellas dedicadas al segmento comercial. En términos de ABR, el portafolio de Fibra Shop opera actualmente 540.5 mil metros cuadrados; considerando expansiones en proceso y las plazas administradas bajo el esquema de coinversión, Fibra Shop administra 782.5 mil metros cuadrados. La concentración de Fibra Shop en el segmento comercial lo deja más expuesto a las restricciones en el tráfico de visitantes a plazas comerciales y las restricciones a actividades no esenciales establecidas por las autoridades durante la contingencia ocasionada por el coronavirus. Tanto Fibra Danhos como Fibra Shop presentan concentración de ingresos por propiedad; alrededor de 54.7% de los ingresos de Fibra Danhos proviene de las principales cinco propiedades, mientras para Fibra Shop esta proporción es de alrededor de 60%. Fitch estima que los márgenes EBITDA de las tres fibras mencionadas podrían disminuir temporalmente por su exposición a rentas provenientes de locatarios en centros comerciales. Estas métricas se recuperarán de manera gradual conforme se levanten las restricciones de distanciamiento social. En el mediano plazo, el margen EBITDA proyectado para Danhos dentro del caso base de proyecciones de Fitch es de alrededor de 64%. El margen de EBITDA de Fibra Danhos está limitado por la escala de su portafolio y por su enfoque en el desarrollo de propiedades. Para Fibra Shop, el escenario base de Fitch contempla un margen más alto de EBITDA de alrededor de 72% para el horizonte de calificación, con respecto a los márgenes históricos cercanos a 66%. El tamaño del portafolio de Fibra Uno le permite lograr economías de escala y obtener márgenes de 75%. Fitch estima que Danhos mantendrá un apalancamiento total (deuda total a EBITDA) por debajo de las 2.0 veces (x) en el mediano y largo plazo. El apalancamiento actual y esperado de Fibra Shop es más débil que el de Fibra Danhos y podría llegar a ser similar a Fibra Uno, aunque este último cuenta con un portafolio más diversificado por inquilino, geografía y tipo de inmueble, así como liquidez amplia y acceso a mercados. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave que Fitch utilizó para las calificaciones de Danhos incluyen: --reducción de ingresos durante 2020 de aproximadamente 20%, con un recuperación gradual durante 2021; --precios promedio por metro cuadrado en oficinas reflejan incrementos por inflación esperada y ajustes por movimientos del tipo de cambio; --estrategia de optimización de costos mitiga presiones al margen EBITDA, Fitch estima un margen de alrededor de 64% en el mediano plazo; --disminución o diferimiento de inversiones de capital, parte de la comisión por asesoría y distribuciones a tenedores para favorecer la posición de liquidez; --Danhos continúa con una estructura de balance sólida, con niveles de apalancamiento por debajo de 2.0x. LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA Enfoque en Liquidez: Danhos podría reducir o diferir las distribuciones a tenedores y parte del pago de la comisión por asesoría bajo la estrategia de preservación de liquidez. Además, toda actividad de construcción no esencial ha sido suspendida a nivel nacional; esto reducirá las inversiones de capital asociadas a Plaza Tepeyac durante 2020. La liquidez de Fibra Danhos se fortalece por su línea de crédito sin garantías, revolvente y comprometida por un monto de hasta MXN2,000 millones y con vigencia de cuatro años renovable, de la cual, a marzo de 2020, ha dispuesto MXN180 millones. Además, la totalidad de las propiedades se encuentran libres de gravamen, lo cual brinda flexibilidad a la compañía para enfrentar compromisos financieros. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional --Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019); --Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 15/mayo/2019. FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Reportes públicos e información solicitada al emisor. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados Financieros auditados y no auditados. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: La información financiera de la compañía considerada para las calificaciones incluye hasta el 31 de marzo de 2020. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Banamex Fibra Danhos, Fideicomiso 17416-3; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex); RO:Sta ----senior unsecured; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex) ------DANHOS 16 MX91DA020006; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex) ------DANHOS 17 MX91DA020022; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex) Contacts: Primary Rating Analyst Diana Isabel Cantu Gonzalez, Associate Director +52 81 4161 7042 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Secondary Rating Analyst Maria Pia Medrano Contreras, Director +52 55 5955 1615 Committee Chairperson Sergio Rodriguez Garza, CFA Senior Director +52 81 4161 7035
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 02 Aug 2018) https://www.fitchratings.com/site/re/10038720 Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (pub. 16 Apr 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10041606 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10121769#solicitation Endorsement Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10121769#endorsement_status Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2020 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
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