(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Monterrey-April 22: Fitch Ratings ratificó la calificación ‘AAA(mex)vra' de los Certificados Bursátiles Fiduciarios (CB) FHIPOCB 17U. La Perspectiva es Estable. La acción de calificación y la Perspectiva Estable reflejan un desempeño de los activos bursatilizados de acuerdo con la expectativa de Fitch y la capacidad de la transacción de soportar niveles de estrés adicionales con relación a la pandemia causada por el coronavirus aplicados a tasas de incumplimiento esperadas. Fitch supone impactos modestos en cobranza al considerar las medidas tomadas por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit, calificado por Fitch en ‘AAA(mex)' con Perspectiva Estable) y la estabilidad esperada en créditos originados y administrados por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste, calificado ‘AAFC2+(mex)' con Perspectiva Positiva como Administrador Primario por Fitch). Ambos tipos de créditos representan el principal colateral que respalda los CB en una proporción de 34.7% y 65.3%, respectivamente. FHIPOCB 17U ----FHIPOCB 17U ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex)vra; RO:Sta FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Impacto Económico por Efectos del Coronavirus: Fitch ha creado supuestos sobre el avance de los efectos económicos derivados de la crisis por el coronavirus y su impacto debido a las medidas de contención implementadas hasta ahora en el país. En un escenario base (más probable), Fitch asume una recesión internacional en el primer semestre de 2020 impulsada por contracciones económicas fuertes en las economías principales con un aumento rápido en el desempleo, seguido de una recuperación que comienza en el tercer trimestre de 2020 a medida que la crisis de salud disminuye. En un escenario estresado, descrito en la sección de Sensibilidad de la Calificación, Fitch considera un período de estrés más severo y prolongado que atrasaría las recuperaciones hasta 2021. Considerando lo anterior, la frecuencia de incumplimiento (FF por sus siglas en inglés) fue actualizada. Exposición Limitada a la Crisis Causada por el Coronavirus: Fitch espera que el impacto en la cobranza como consecuencia de las medidas tomadas, hasta el momento, en el país para contener la propagación del coronavirus sea mínimo ante sus protecciones estructurales establecidas. Lo anterior sucedería al considerar el mecanismo de deducción por nómina de los créditos bursatilizados por ambos originadores. Dichas medidas de contención, hasta el momento, no han afectado a los trabajadores del sector público; es decir, acreditados del Fovissste. Mientras que para acreditados del Infonavit, el pasado 26 de marzo de 2020 se anunció un programa de apoyo disponible a partir del 15 de abril de 2020 para sus acreditados. Las medidas anunciadas son para aquellos acreditados que pierdan su relación laboral y cuenten con seguro de desempleo, el uso del Fondo de Protección al Pago para cubrir hasta tres mensualidades de pago con la posibilidad de prorrogarse otros tres meses para un total de seis meses. Por otro lado, para aquellos acreditados sin seguro de desempleo y que han perdido su relación laboral por la crisis sanitaria, Infonavit anunció el uso de un fondo adicional para cubrir tres mensualidades de pago prorrogables a seis. Los apoyos deberán ser solicitados por los acreditados que puedan demostrar la terminación de su relación laboral. Considerando lo anterior, Fitch espera que la cobranza dirigida al Fideicomiso Irrevocable de Emisión, Administración y Pago Número F/3186 (Fideicomiso) presente variaciones modestas durante el resto del año. Sin embargo, Fitch ha capturado los niveles crecientes de desempleo en el sector privado, mediante el incremento en el caso base de incumplimiento de hasta 50%. Calidad del Activo: Ante las expectativas de crecimiento económico de México y el entorno económico actual y esperado, Fitch actualizó para un escenario ‘B(mex)' el FF para créditos originados por ambos originadores. Para Fovissste el FF para un escenario ‘B(mex)' incrementó a 6.0% desde 4.0%, mientras que para Infonavit pasó a 6.6% desde 4.4%. Dado que las calificaciones son a través del ciclo, el múltiplo de estrés aplicado a ambos casos se comprimió a 3.3x, ya que el incumplimiento absoluto para un escenario de calificación ‘AAA(mex)' es mantenida en 22% para Infonavit y 20% para la pérdida de créditos de Fovissste. La cartera vencida reportada con más de 90 días y más 180 días al primero de febrero de 2020 del portafolio bursatilizado respecto al saldo original del portafolio administrado alcanzó 1.6% y 1.2%, respectivamente, lo que compara de manera positiva con el FF mencionado pero refleja un incremento respecto al año anterior (0.5% y 0.4% al 1 de febrero de 2019, respectivamente). La tasa de prepago durante los últimos 12 meses (UDM) es de 1.4% sobre el saldo vigente de la cartera. La cartera actual se mantiene pulverizada con 13,106 créditos al cierre de febrero de 2020. Las características principales de la cartera incluyen una tasa de interés promedio ponderada de 6.8%, una razón de préstamo a valor actual calculada por Fitch (CLTV, por sus siglas en inglés) promedio de 58% y una antigüedad de 81 meses. Por otro lado, 15.9% del total de la cartera está concentrado en cinco dependencias del sector público. De los créditos originados por Infonavit, 12.1% del total de la cartera se concentra en las entidades federativas Estado de México, Nuevo León y la Ciudad de México. La exposición a pensionados representa menos de 1% del portafolio actual; el promedio de edad de los acreditados es de 43 años. Estructura Financiera: El nivel de sobre colateral, medido como {1-[saldo insoluto de los CB dividido entre saldo insoluto de principal de los créditos con morosidad menor de 90 días más el efectivo disponible]} se mantiene muy estable y alcanzó 29.7% en la fecha de pago a febrero de 2020. La estructura de la transacción considera una cascada de pagos sencilla. Los pagos de cupón son trimestrales y devengan una tasa de interés fija real igual a 4.13%, mientras que las amortizaciones se realizan hasta alcanzar el nivel de sobre colateral objetivo igual a 29.5%. La cobranza de la cartera originada por Fovissste devenga pagos mensuales y la cartera de Infonavit pagos bimestrales; lo cual mitiga el riesgo de liquidez ante la ausencia de reservas de efectivo en el Fideicomiso. Con base en cálculos de Fitch, la cobertura de intereses devengados por los CB alcanzó un promedio de 6.5 veces (x) durante los UDM, lo que mitiga reducciones de cobranza. Por otro lado, el exceso de margen financiero promedió es de 3.8% en los UDM, lo que brinda protección crediticia adicional y prácticamente brindado por los créditos de Infonavit. Análisis de Flujo de Caja: Fitch utilizó su modelo propio de flujo de caja para créditos originados por Infonavit y Fovissste. Para los créditos originados por el Infonavit se utilizó FF para un escenario de calificación ‘B(mex)' de 6.6%, mientras que para Fovissste fue de 6.0%. Dado que las calificaciones son a través del ciclo, el múltiplo para ambos casos se comprimió a 3.3x, ya que la perdida absoluta para un escenario de calificación ‘AAA(mex)' no cambió y fue igual a 22% y 20% respectivamente. El incumplimiento se distribuyó de manera lineal en 60 meses. Los flujos de caja de estos dos modelos utilizados por separado se consideraron para modelar conjuntamente los pagos trimestrales de cupón con un sobre colateral objetivo de 29.5%. Por otro lado, Fitch asumió una tasa de cero prepagos y cero recuperación para el caso de Fovissste, así como 15% de recuperación para el portafolio de Infonavit en un escenario ‘AAA(mex)'. Igualmente, se contemplaron una cascada de pago sencilla y los costos de la transacción que incluyen la comisión de los administradores primarios y administrador maestro. Fitch asume un rezago acumulado de hasta 22.15% entre el crecimiento de inflación y el nivel de salarios mínimos debido a que la transacción está denominada en Unidades de Inversión (Udis) y los créditos hipotecarios bursatilizados están denominados en Veces Salarios Mínimos (VSM) pero actualizados con base en UMA. Fitch distribuye este rezago acumulado en 15 años consecutivos. Riesgo Operacional: Los pagos de los créditos hipotecarios se realizan mediante la deducción de nómina de los acreditados como parte del esquema de cobranza característico de Infonavit y Fovissste. Tanto Fovissste como Infonavit están autorizados para instruir al empleador del acreditado e implementar este esquema de cobranza sobre sus créditos originados. Además, Fovissste cuenta con la capacidad para retener contribuciones federales de dependencias en mora, que mitigan los riesgos relacionados con los retrasos en pago. En el caso de Infonavit, el retraso en la transferencia de las retenciones de nómina le permite llevar a cabo acciones legales que pueden resultar en multas y clausuras de compañías privadas que no transfieren oportunamente los recursos. La calificación también considera la participación de HITO S.A.P.I. de C.V. (HITO) como Administrador Maestro (calificado ‘AAFC2+(mex)' con Perspectiva Estable). Riego de Contraparte Mitigado: El riesgo de confusión de efectivo se encuentra mitigado debido al respaldo de ambas entidades por parte del Gobierno federal, el cual cuenta con la máxima calificación crediticia en escala nacional. Por otro lado, el riesgo de interrupción de pago es material pero considerado mitigado debido al uso de una cascada sencilla de pagos y la frecuencia de cobranza mencionada anteriormente junto con el pago de cupón de manera trimestral. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: Fitch evaluó diversos escenarios de estrés en su modelación. Un incremento de 20% en el FF podría generar un cambio en la calificación de al menos un nivel. Adicionalmente, la calificación podría bajar ante un deterioro en morosidad de cartera superior al esperado por Fitch, un nivel decreciente de desempeño crediticio junto con la ausencia de protecciones estructurales establecidas y/o un deterioro en las habilidades de administración percibidas por Fitch por parte de Fovissste e Infonavit. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: Al contar con la máxima calificación en escala nacional, un incremento en la calificación no es posible. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. VARIACIONES AL CRITERIO --Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017); Fitch modificó el supuesto de Probabilidad de Incumplimiento (PI o FF por sus siglas en inglés) del caso base ‘B(mex)' para créditos hipotecarios de Infonavit a 6.6% desde 4.4% y para los créditos hipotecarios de Fovissste a 6.0% desde 4.0%. Este movimiento considera la visión a futuro de Fitch en las calificaciones asignadas. Criterios aplicados en escala nacional --Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); --Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Diciembre 7, 2017); --Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017); --Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Noviembre 7, 2019). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 06/junio/2019 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: HITO S.A.P.I. de C.V. (Administrador Maestro), Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero (Fiduciario), Monex Casa de Bolsa S.A. de C.V. Grupo Financiero Monex (Representante Común), así como Infonavit y Fovissste (como Administradores Primarios). IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Anexo T, Reportes de Flujos e información crédito por crédito a cierre de enero/2020 y febrero/2020 (información crédito por crédito), así como Estados Financieros Auditados del Fideicomiso Emisor para el año 2018 publicados en la Bolsa Mexicana de Valores. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Desde la fecha de emisión hasta el 1/febrero/2020 para los reportes de cobranza y hasta el 2/marzo/2020 para los reportes de distribución. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contacts: Surveillance Rating Analyst Diego Rojas, Analyst +52 81 4161 7044 Fitch Mexico S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Edificio Connexity, Piso 8, Col. Del Paseo Residencial, Monterrey 64920 Committee Chairperson Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 4161 7066, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (pub. 07 Dec 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/907408 Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 25 Jun 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077005 Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 07 Nov 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077331 Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (pub. 14 Sep 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/902769 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10119368#solicitation Endorsement Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10119368#endorsement_status Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. 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